09年中国城市房价排行榜出炉 苏州位居前二十强

近日发布的一项调查结果显示，北京、上海、广州、深圳、南京、重庆等国内十大楼市典型城市的地价占房价平均比重为25.7%，其中京、沪、广、深四个一线城市的比重更高些，在27%~30%之间。上述地价为“土地出让时的楼面地价”，房价为“项目开盘均价”。据介绍，全样本的统计方式，包含了上述十大城市自2005年以来取得土地且已进入销售阶段(包括已售完)的商品住宅项目，有效样本为754个。

京沪深穗四城比重较高调查结果显示，上述城市中地价房价比最高的是杭州，达到33.45%，统计样本数为58个。这也是十大城市中地价房价比唯一超过30%的城市；最低的为重庆和天津，分别为17.01%和20.93%，统计样本数分别为143个和71个。

值得一提的是，北京、上海、广州、深圳这四个楼市一线城市的地价房价比要高于上述平均比重，分别为29.82%、29.91%、27.03%和27.31%。分析师认为，这主要是这四个城市房地产市场发展都较为成熟，地价水平也较高，且2007年的地王大多集中在这四个城市，从而抬高了整体地价比重。

此前，国土资源部曾发布一份针对全国620个房地产项目的地价比重调查数据，统计所得全国地价占房价平均比重为23.2%，其中上述十大典型城市地价平均比重为24%。

2009最受苏州网友关注的十大楼市问题：

top1

作为普通老百姓而言，房价如此高，如果不买房，会担心房价进一步上涨；如果买房，又难以承担如此重负，那么现在到底该不该买房？

盛承懋：投资性买房可取投机性买房勿试

（盛承懋——苏州科技学院房地产研究所所长）

在当前楼市发展前景下，房价日益追高，不少有眼光的投资性需求日益凸显。

在这里我建议投资性买房的置业者：“投资性需求作为一种长远的置业方向，由于周期性较长，从城市的发展上来说，是一种较为可取的置业行为；然而，以短线投资为目的的投机性置业，则是一种非常不利于楼市健康发展的置业行为，风险较大，不可取。”

沈健：房价是否会下跌？难！

（沈健——苏州大学商学院教授）

从目前苏州经济发展的水平来看，要想使得苏州的房价下跌，是不太现实的。对于政府而言，并不希望房价下跌，毕竟美国金融危机主要原因就是因为房价的下跌。对于政府而言，他们最希望看到的情况就是楼市的平稳，而非大起大落。

对于购房者而言，我的建议如下：

如果您现在有钱，购房者可以买房；甚至可以买二手房进行投资；但是对于不少刚性需求者而言，我要说：买房没有必要一步到位。当下，苏州的轻轨建设正在如火如荼地进行着，据说，现在轻轨四号线也要开始规划了。我们可以想象：在未来几年内，苏州的整个城市格局会发生非常大的变化，大家的生活会变得如此方便。到那时，人们在郊区生活，而在城市上班的情况就太正常了，因此，对于刚性需求者而言，买房没有必要一步到位，而是要根据实际情况按需购买。

袁继峰：推荐自用者买房

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

推荐自用者买房，一是因为中长期来看苏州房价还有增长空间；更重要的是因为对普通消费者来说，房价的增长速度会超过收入的增长速度，以后买房更吃力。一个巴掌拍不响，开发商出价和消费者出价一致时才能成交，这是常识。一个地区的房价很大程度上取决于主流开发商的主流项目的价格，而主流项目的消费者往往是有钱的老百姓，他们的赚钱速度必然快于社会平均水平，所以这部分有钱的老百姓会接受较高的房价。其它项目以主流项目价格为参照，定出各自的价格，并与主流项目保持相同的价格上涨速度。这样，主流项目的价格上涨速度是参照有钱老百姓收入增长速度制订的，普通项目的涨价速度又与主流项目一致，等于是要让普通姓的收入增长水平与有钱老百姓的收入增长水平一致，显然是很难的，最后对普通老百姓来说，房价与收入的差距只会拉大，以后买房更吃力。

根本的办法可能只有一个：个人不断努力，使得自己的能力增长与收入提高速度超过社会平均水平。当然这样做的前提是政府提供一个尽量公平的、有序的社会经济发展与个人发展的环境，并让社会平均水平之下的人享有基本生活、工作保障。

高大鹏：按需购买不错的选择

（高大鹏——路劲地产副总经理）

从整个宏观环境看来，经济增长的趋势还是明显可见的，关于买房，如果是自住型住房，那么什么时候买都应该是合适的。中国的城市化进程正处于40%—60%之间，而且正处于一个迅猛发展的阶段，所以整个中国楼市的整体趋势是不错的。

另外，中国人对土地的情结以及热爱之情，也决定了买房绝不是一次性消费的事情，如果你问在中国中了彩票的人，那些钱他准备用来做什么，那么他十之八九会回答你用来买房，所以这种社会现状也决定了中国房地产市场一定会健康稳定地走下去。

楼市低迷、短暂下滑，只是一个阶段走势，在经济不断向好的情况下，买房不失为一个不错的选择。

曾熙：自住可以买投资者可关注二手房

（曾熙——苏州博思堂常务副总）

买房是否合适根据需求来定，如果是自住的现在就可以购买，中国整体房价是上行的，可能有波动但是上升趋势是不会变的；如果是作为投资的话，要分长期和短期来看，想半年或一年投资盈利的话要看市场，看市场波动；三是要选择适合的房源，自住的话也要根据需求来定，包括户型、位置、楼层、产品等各方面，短期投资和长期投资选的房源不同，长期投资的话我建议买商铺，短期投资更看重的是地段，地段房的抗跌性强，而且按目前来说上升空间还比较大，涨价也会相对较快。

如果投资区域的话，我有两个方向的建议，一是核心区域，核心区域按现在的价格来说还有比较大的空间；二是新发展的区域，比如最近的热点相城区，现在交通改善设施已完全成形，发展较大，近期的价格也已经透支将来的部分空间。另外投资者可以多关注下二手房，二手房市场的价格相对比较乱，有可能会碰到一些质优价廉的房子，这个就需要自己去淘了。

张捷：投资需进行风险评估

（张捷——朗诗地产营销总监）

其实买不买房的出发点在于你是用来自住还是用来投资，如果是用来自住的话，那么无论何时，只要你需要，就可以买房，只要自己看中，而且价格没有太多波动的话，符合自己的需求，那也就是买房的目的。而如果用于投资的话，那就首先要进行风险评估的测试，只要价格在你承受的范围之内，那就可以投资，而在承受能力之外的话，那就需要考虑清楚。

某代理行资深人士：购房心态——买涨不买跌到底买不买房关键还是取决于消费者自己，如果是需求比较强烈，是一些刚性需求购买者，那无论在什么时候不用讲求时机总是要买的。但如果是二次置业者可能还会等一等，中国很多老百姓都存在“买涨不买跌”的心理，所以在经济形势不好、楼市低迷的时候，你是看不到众人买房的，当然这个房价的问题，也跟开发商的开发策略相关。

top2

下半年苏州楼市往哪儿走？

盛承懋：下半年楼市买卖双方共赢的市场

（盛承懋——苏州科技学院房地产研究所所长）

苏州楼市上半年已经去化掉700多万方的房屋销售，不少开发企业已经完成了08年的全年的销售任务。

作为买方市场来说，由于下半年还有6场房交会，不少新面孔甚至会选择在下半年崭露头角，因此，可以说，下半年是买方市场较为乐观的局面，不少有需求的置业者可以考虑在下半年出手；而作为开发商来说，随着苏州的城市化发展的进度，二号线日前的开工等利好的政策的刺激，整体市场会朝向较为良好的趋势发展，因此卖方市场也不必忧心自身的局面。

曾熙：下半年政策相对平稳供应量减少（曾熙——苏州博思堂常务副总）

毋庸置疑，当前中国的房地产市场的主旋律是“政策”。当前世界经济刚出现局部回暖迹象，中国则实体经济尚虚、通货膨胀预期明显，从最新数据来看，ppi、cpi依然呈现下行走势，国家经济整体未稳，下半年还有国庆60周年等政治事件；综合来看，下半年政策方面将不会有大幅反差，个别对于价格调控的政策是很正常的，所以下半年政策市场方面相对平稳；此外下半年的供应量相对较少，去年没有拍地，上半年的消化比较厉害，发展商工期跟不上，供求关系的合理也决定了市场不会出现掉头下探的情况。至于明年的市场就要一分为二来看，政策的影响将是决定性的。

高大鹏：下半年市场仍供不应求价格缓步拉升

（高大鹏——路劲地产副总经理）

下半年应该还是处在一个供不应求的阶段，进入5月份，市场转好，各企业也纷纷调整了开发策略，预计到明年4、5月份会有大量新的产品面世，所以在今年下半年价格可能会达到一个恒定的水平，或者有缓步拉升；相信如果市场上有适合购房者需求的产品出现，还是会有很大的市场的。

张捷：中低端产品价格稳定高端产品持续走高

（张捷——朗诗地产营销总监）

随着产品开发进度的完成，整体市场会受到新一轮冲击，中低端产品的上市，可能价格会保持稳定，而高端产品由于其稀缺性、可售量少，一直以来受市场的影响也不是很大，所以价格会持续走高。至于成交量，应该不会达到上半年那么多，因为上半年将08年积攒的刚性需求已经释放了很多，所以下半年苏州楼市可能就会面临一个价格趋于平稳略有小幅上涨、成交量下跌的走势。

张求红：价格上涨需求量减弱

（张求红——招商地产品牌总监）

随着下半年各房企新房源不断上市，市场供应量会相应增加，而价格将依然处于高位这一状态，甚至会继续上涨，可能涨幅不是很大；而随着价格的上涨，相信需求量方面会有所减弱，总体看来，下半年楼市应该是一个价升量跌的走势！

袁继峰：中长期看好，近期或再波动。

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

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有言说：二套房贷政策已经对苏州楼市产生了一定的影响，苏州楼市连续3周成交量下跌，这是否跟二套房贷的政策收紧有关？

盛承懋：成交量下滑多原因导致

（盛承懋——苏州科技学院房地产研究所所长）

近段时间，苏州楼市成交量连续下滑，我认为有几方面的原因：

一方面：上半年半年的集中释放之后，需求量进一步得以满足，因此以刚性需求为代表的市场需求量逐步减少；第二，开发商进一步追涨，楼市单价有所增高，这在一定程度上也阻止了置业者的买房脚步；第三，当然，二套房贷收紧声音的传出，也止住了部分买房的需求第四：7、8月本来就是苏州楼市的传统淡季……

沈健：买房是否保值？可行！

（沈健——苏州大学商学院教授）

近来苏州楼市成交量的下跌，与二套房贷政策的出台，是有一定的关联。但是究其原因，不是政策本身所起到的作用，而是这个政策传达了一个信号：政府开始干预楼市，政府也认为房价太高了，所以，最近楼市的温度稍有下降。

袁继峰：真正导致目前成交量下降的是有效供应不足

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

目前二套房收紧的做法只会在短时间内刺激成交量飙升（购房者赶末班车，突击购房），真正导致目前成交量下降的还是有效供应不足：中低价位房与具有稀缺资源的住宅新增供应不足。7月末市区存量商品住宅358万平方米，按上半年月均成交速度64万平方米推算，仅够5-6个月消化，这说明目前的绝对供应量也处较低水平，成交下降也在情理之中。当然，成交量下降从一个侧面也会给开发商一个警讯——过快提升房价的话消费者又会不买账了。

高大鹏：成交量的走跌与二套房贷的收紧并无直接关系

（高大鹏——路劲地产副总经理）

从上半年我们项目自己统计的情况看来，有高达72%的购房者都是自住型需求，用于投资需求的不到5%，这说明苏州房产市场还是以刚性需求的释放为主。而二套房贷政策政府打压的只是投机和投资性需求，所以我认为近段时间成交量的走跌与二套房贷的收紧并无直接关系。

近段时间成交量的下跌可以说是跟市场上在售房源不足兮兮相关的，由于去年下半年楼市低迷，众多开发商纷纷采取保守开发策略，对市场持观望态度，也因此调整了推出新盘的计划，导致09年以来市场供不应求的状况。

top4

苏州一段时间以来各大楼盘涨价频频，怎么看？

袁继峰：涨价属市场常态后势发展还会波动

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

开发商利用需求量快速回升的时间窗口提价，本来就是市场的常态，何况当前市场供应不足、存量快速下降的背景下这种做法就再正常不过了。不过需要注意的是，此轮房地需求回升是在政策做多（减税、松贷）的情况下发生的，实体经济仍未走稳，需求的可持续性并不乐观，就我接触到的开发商来看，他们对此也都有清楚的认识，所以后势的发展还会有波动。

高大鹏：房价仅在低价的基础上上涨

（高大鹏——路劲地产副总经理）

这还是要从供需矛盾来看，苏州房价的升并不是大幅地升。这与07年是不同的，07年时出现了高价标杆，什么意思呢，就是说你出7000，我就敢出8000，就是一种飙高价的市场状态。而今年是截然相反的，今年苏州楼市的价格是你出7500，我可能就出7600，只是在低价的基础上上涨，这跟目前市场供不应求的状况是有很大关系的，后期可能还会保持一段时间。

张捷：价格明显上涨的主要原因——产品类型发生变化

（张捷——朗诗地产营销总监）

苏州楼市是不能脱离开国内市场的经济形势的，今年2月份以来市场发生变化，到了一个理性回升的阶段。通过市场研判，我们可以发现，一大批刚性需求的释放，使得中小户型房源供应紧张，而近段时期别墅、豪宅公寓等高端产品出现良好势头，所以整个市场产品类型发生变化，也是导致人们数据报表中看到价格明显上涨的主要原因之一。目前的供应市场，只是出现了短暂波动，是合理的。随着后期产品的面市，供应量上来，价格应该还会出现回落。

张求红：楼盘涨价是合理化行为

（张求红——招商地产品牌总监）

我个人认为楼盘涨价是企业的一种合理化行为，只要供应和需求能够成交，那就说明这一价格是合理的。就目前的市场状态来看，苏州楼市经过一年半的调整，目前价格只是回弹，可能已经达到了07年的水平，甚至已经超过07年的最高峰，这是一种必然趋势top5像苏州这样的二线城市，现在的房价算不算高？还有多少上涨空间？苏州房价是否还会创新高？

袁继峰：当前房价大体合理仍有上升空间

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

苏州当前的房价大体合理，各价格段的产品均有供应，价格结构较为丰富，属于适合就业安居的城市。从中长期来看，苏州房价仍有上升的空间。

某代理行资深人士：房价合理还有上升空间现在苏州的房价还是比较合理的，因为房价大幅度上涨只是个别房企的个别项目，大多数楼盘的价格还是可以承受的。未来房价还是有很大的上涨空间的，随着苏州城市整体规划，整体因素例如轻轨建设的带动，至少会有5%—15%的影响。至2011年轻轨1号线建成时，估计苏州房价普遍都要过万。近日江苏省也出台了一些措施来抑制房价的上涨，比如廉租房、以及二套房贷等等，估计下半年基础利率还会有所调整，所以未来苏州房价还是会平缓上涨，但不会超过07年的大涨的趋势。

另外，一些社会因素也会产生影响，比如国庆还有明年的世博会等等，到那时，股价往往都会向上升，而且一些在售、在建项目也会导致第一、第二产业的供需发生变化，产生联动效应，到了出货阶段，应该还会有上升空间。

top6

有不少置业者认为：房价已经超过07年最高峰，政府现在是否该出台政策调控？

沈健：政府应微调用药不应太猛

（沈健——苏州大学商学院教授）

苏州房价还算平稳，就算涨也没有涨到很离谱的状态。对于政府这块，希望政府出台政策要适度，在楼市刚刚火一点的时候，不要重拳出击；而在楼市不景气的时候，也不要拼命出台利好刺激政策。为了避免房价的大起大落，政府应该微调，用药不应太猛。

袁继峰：政府多半给予房地产业较为宽松的发展环境

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

当前政府的经济工作重心是保就业，房地产作为经济增长的有效驱动核心之一，其产业周边带动性高、提供就业机会能力强，房地产业必然会得到政府更多的关注。就目前来看，由于保就业的压力大于社会公平的紧迫性，所以在宏观经济回稳之前，政府多半还会给予房地产业较为宽松的发展环境。毕竟，宏观经济增长对房地产的路径依赖不是说改就能改的。

张求红：政策温和不会有太大波动

（张求红——招商地产品牌总监）

对这一问题，情况不一，要看政府的取向，若要继续恢复经济，政策应该不会有过多调整；但若要是看市场泡沫程度，那就会进一步采取一些政策调控的措施。但相信整个下半年，政策应该还会是温和的，不会有太大波动。

top7

当下，苏州楼市里捂盘惜售现象很严重，不知道什么时候能出台相关政策进行监管？

沈健：解决捂盘惜售的最好办法就是加大土地的供应量

（沈健——苏州大学商学院教授）

这的确是个问题，对于开发商而言，在刚性需求量之多，房源供应量之少的情况下，出现捂盘惜售的营销策略，这是可以理解。个人认为解决捂盘惜售的最好办法就是：加大土地的供应量。

目前，在一些大城市，已经针对捂盘惜售出台了相关的政策；对于苏州而言，目前政府计划下半年将会继续推出一些土地，这对于老百姓而言，是利好消息。

高大鹏：路劲——没到“捂盘惜售”的阶段

（高大鹏——路劲地产副总经理）

我认为捂盘惜售其实只是市场的一种自然调节。因为企业本身就是以赢利为目的，以利润最大化为目标，所谓的捂盘惜售可能只是开发商关于价格、推盘量所采用的一种恰当方式，其实是可以理解的一种正常现象。

其实我们路劲与其他企业可能不太一样，我们还没有到“捂盘惜售”的阶段，我们目前这个项目的开发规模还是很大的，我们也能够迅速去化我们的产品，而且现阶段我们也需要依靠项目来实现资金回笼，来为后期商业项目的开发做准备。

top8

在通货膨胀的情况下，不少人选择购置房产进行保值，这样的做法值得认可吗？

沈健：买房是抵御通货膨胀很好的一种方法

（沈健——苏州大学商学院教授）

一般情况下，买房是抵御通货膨胀很好的一种方法，毕竟目前在中国，还没有太多其它的投资渠道。但是，我们要明白一点，房子价格上升与否取决于经济发展水平，在非常长的一个时期内，房价也可能出现下跌的情况。

大家要明白一点：房子也是会跌的，94年的香港、80年代末的东京均出现过房价大跌的情况。中国的股票发展有近二十年的时间，而中国的房产改革时间才十一年，一代人的时间还没有到。我们现在看到的只是房价只涨不跌，那是因为：我们的政府在改革三十年以来，一直是在保经济增长；二是由于中国的房地产入市时间太短，我们并没有看到房价下跌的情况。

袁继峰：基本认同置产保值

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

基本认同置产保值的做法，大致原因有三：国人传统计统观念对持有房屋与土地的高度认同，导致不动产的需求刚性很大（包括投资的需求）；其次，中国城市化进程方兴未艾，城市商品房的需求仍会增长；再次置业投资所需的专业知识较少，多数依靠生活常识与经历、个人对所生活区域的发展观察就可以执行，简便易行。

其实商品或服务的价格很多时候取决于消费者的认同度，认同度高度集中的商品其价格（购买时支付的货币量）往往超过价值（商品与服务所消耗的社会平均劳动时间），比如奢侈品牌的包；反之，价值认同度低的东西往往价格低与价值，比如一般的文艺作品。而房产在国人价值观念中的超高认同度会为房产的保值性奠定坚实的基础。

高大鹏：是否存在通货膨胀持怀疑态度

（高大鹏——路劲地产副总经理）

首先我对市场是否存在通货膨胀持怀疑态度，政府通过投资来拉动需求增长，所以目前市场并没有像大家预期的那么差。从整个世界环境来看，金融危机的影响并没有那么大，近日美元升值，也表现出通货膨胀压力的释放。

从目前整个市场状况来看，是在预期之下的，房产确实可以作为规避风险的一种途径。如果说通货膨胀的危机真的到来的话，那么房地产无疑成为最受信赖的产品，因为目前国内本来投资产品就很少，只有保险、股票、期货、黄金以及房地产，在这些产品中，房地产的增值、保值效果无疑是最明显的。

某代理行资深人士：购置房产用来保值值得肯定这样的做法是值得肯定的。在宏观经济环境下，我们可以看到7月份全国统计半年报数据显示cpi、gdp都处在一个平稳水平，甚至cpi还略有上升。股市和房市其实是联动的，但是投资股市的风险远远高于投资地产，对于小众群体来说，他们手里有钱是概不会用于风险投资的，他们宁可为了孩子而将钱用于教育投资。我们可以看到宏观经济的走势，尤其是房产投资，作为固定资产走势还是向好的，从1、2季度苏州统计局发布的数据来看，苏州房产市场很明显是个上涨趋势。

去年下半年，各房企纷纷采取打折、降价的措施，但是今年以来市场不断回暖，价格又理性回升，甚至高于降价前的价格，所以还是又都赚回来了。从苏州整体区域来看，有东进北扩的趋势，经济形势不断发展，轻轨1号线2011年即将建成，今年年底2号线也将动工，另外京沪高铁、沪宁城铁的建设等等一系列利好措施的涌现，都能显现未来苏城房产的保值甚至增值。

top9

不久前结束的09年苏州最大规模的一次土拍，可谓创下了不少新高。楼王的诞生、外来地产大鄂的进驻、楼面价的飙升等等，到底应该如何看待地价与房价的关系？

盛承懋：高热情拍得高地价，对当前房价影响并不大。

（盛承懋——苏州科技学院房地产研究所所长）

从当前苏州发展情况来看，土地市场呈现出供需两旺的态势。

经过07年的疯狂拿地之后，08年土地市场的放量有所萎缩。09年土地市场拿地热情一点不出乎意外，这是土地市场供需的发展的必然态势：经过09年上半年的良好销售之后，开发商手中的资金变得充裕，手中的储备用地也消化了部分，适时的扩大手中的土地储备一点不奇怪。因此土地市场的大热是市场调节发展后的必然结果。

从8月5号的拍地情形来看，虽然出现了个别地块楼面价格较高的情况，但那并不意味着苏州就出现了地王。

从地块所处的区域来看，是湖景资源较为稀缺的独墅湖板块，该区域的可用储备用地本来就较为稀缺，各家争抢竞到现在的楼面价并不奇怪，从长远的升值潜力来看，这样的地价并不算高。

而经过一段的时间的开发以后，现在的地价并不会对当前房价产生多大影响。

沈健：房价仍将上涨？慎行！

（沈健——苏州大学商学院教授）

苏城刚刚结束的这场土地盛宴，不少楼面价拍到了周边在售楼盘的价格，对于接下来房价刺激最为直接的就是别墅与高档住宅价格的上涨。从理论上来讲，地价涨了，房价理所当然应该会涨。但是，关键的问题是房价会涨多少，毕竟房价上涨是受诸多因素制约的。

其一，房价上涨是否可行要看：经济是否复苏。如果中国经济的复苏是昙花一现，那么房价的上涨便没有支撑力，这时房价出现上涨就不太可能；如果中国经济真的已经复苏，那么房价上涨便是理所必然的。

其二，房价上涨是否可行要看：老百姓的购房信心。这是与买股票一致的，如果老百姓购房信心依然十足，认为买房是可以保值、增值的，那么，房价上涨也是可行的。

其三，房价上涨是否可行要看：通货膨胀的预期。目前买房一族除了刚性需求者，还有两类人群：一是投资客，另一类是希望人民币可以保值的白领与中产阶级，这个比例在目前买房一族中日显增多。对于人民币通胀的担忧，为了保值，不少人选择了买房。这对于房价的上涨也会造成不小的影响。

袁继峰：真正决定房价与地价的是：供需关系、购买力和对未来的信心

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

房价与地价确有互相推动的关系，但真正决定房价与地价的还是供需关系、购买力和对未来的信心。本次土地拍卖价格飙升重要的原因之一就是开发商手头资金宽裕（包括罕见宽松信贷政策下的流动性扩张）、购买力上升所致。而上半年商品房成交量与价格快速上涨并不是因为消费者购买力上升，因为从08年三季度初的楼市萎缩到09年一季度末的有力回升仅仅时隔8-9个月，消费者不可能在这短短的三个季度内突然变得“有钱”而大量涌进楼市。造成形势逆转的重要原因是人们对宏观经济走弱的恐惧逐渐淡漠，而对未来的信心又开始恢复了。“信心比黄金更宝贵”，在2009年的楼市中得到验证。

张捷：地价与房价关系复杂存在众多因素

（张捷——朗诗地产营销总监）

其实地价中涵盖很多因素，一是企业对未来市场的预期，代表着未来房地产市场的方向。二是地块的位置以及稀缺资源的价值性，因为即使是同一地块位置，开发公寓和别墅这两种不同的物业类型，显然价格也是会不一样的。

top10

土地市场向品牌房企和上市公司集中，中小房企如何突围？

袁继峰：四大应对策略

（袁继峰——新鸿嘉投资顾问有限公司执行总经理）

大致的应对策略有四：一是合纵连横，二、三家中小企业组成资金实力相对较强的项目公司参与竞拍土地，已经有不少企业这样做且取得不错的成绩；二是出其不意，关注主流房企所忽视的区域板块、新兴板块，本土中小企业的优势是熟悉地方情况，容易发掘区域市场盲点，快速填补；三是差异竞争，主流开发商关注量大面广的中档或中高档住宅开发，中小房企则可在传统风格居住物业、商业物业方面下功夫，培养自己的核心竞争力；四是兵贵神速，多数主流房企易患“大企业病”——对环境变化的应对决策周期长，中小企业可发挥组织扁平化的优势，以快制胜，缩短开发周期、加快资金周转率以提升效益、积累实力。

张捷：市场会有预留！

（张捷——朗诗地产营销总监）

从此次土拍现场来看，主要有两个特点，一个就是大牌房企和上市公司的集中拿地，第二就是个人投资者的云集，只不过他们所拿地块位置稍微次一点。从这些现象看来，土地市场依然会为那些中小房企预留地块。所以在现在市场竞争激烈的环境下，我们必须提高开发水准，包括产品的性能、质量、前期的测算、研判，要着眼于未来，不断满足市场需求，获得市场的认可度。

张求红：价格并不是大牌房企的关注点市场策略最重要

（张求红——招商地产品牌总监）

应该说这次土拍会上的地价还是比较高的，面粉的价格显然已经高于面包的价格。但是我们要知道拿地企业的成本，只是作为个别企业的独有土地成本升高，他只能作为行业成本的一个估值。只从保利拿到的那块地的楼面价7539元就预估他未来项目的价格15000甚至20000元，过于牵强。

像融侨、保利这种外来地产大鳄的进驻，只能说是作为这些企业进入市场的一种战略，他们与本地的地产商或者说已经扎根于苏州的房企是不一样的，他们关注的并不是价格，只是想找到一个进入市场的切入口。

某代理行资深人士：联合操作成为一种可以运用的形式这里面其实是有很多潜规则存在的，一些不是国企的大牌开发商很多都有联合拿地的可能，这种情况在北京也是非常常见，很多城市地王的产生都是靠合资拿地；那么对于中小型开发商来说，相对于大牌房企资金比较紧缺，缺少竞争力，联合操作不失为一种可以运用的形式。