恒盛地产上市密码：低价土地、持有型物业

21世纪经济报道9月17日讯 投资大鳄参与认购、锁定四个基础投资者、已获两倍超额认购……恒盛地产控股有限公司（以下简称“恒盛地产”）二度冲刺香港上市进展顺利。

10月2日，恒盛地产有望在香港交易所挂牌，成为去年房地产调整以及金融危机之后第一家登陆h股的内地房企，拟筹资最高119亿港元，公司上市后预计市值达476亿港元，成为上海民营上市公司“新科状元”。

2007年7月，恒盛地产已在开曼群岛注册成立为有限责任公司，进入上市冲刺；2007年10月，descia、高盛的联属人及db就已成为该公司股东，但2008年上市未成，恒盛一直熬到现在。

这一次，恒盛以土地低成本，成为吸引投资大鳄的重要筹码。据恒盛保荐人的报告披露，集团目前共有1360万平方米土储，平均成本仅约760元/平方米。

本报另外独家获悉，2008年底，根据恒盛地产的战略发展要求，公司董事会主席张志熔提出了恒盛地产五年建设并持有300万平方米投资型物业的发展目标。这或许正是恒盛苦苦寻求上市背后的巨大资金需求。

土地成本760元/平方米

9月14日，恒盛地产开始路演，已获超额认购两倍。华人置业（00127.hk）主席刘銮雄及迪生创建（00113.hk）主席潘迪生均以私人身份入股，同时市场消息指出新鸿基地产（00016.hk）非执行董事郭炳湘也会认购。

恒盛地产已引入上海实业控股（00363.hk）、远洋地产（03377.hk）、南丰地产及中国南方资金管理公司旗下的合格境内机构投资者（qdii）4个基础投资者，认购的金额分别为5000万美元、3000万美元、3000万美元及2000万美元，合计涉资1.3亿美元（约10.14亿元人民币），约占筹资额的8%，禁售期6个月。

恒盛的低成本土储成为吸引投资者的重要筹码。保荐人推介报告披露其土储平均成本仅约760元，与今年内地土地市场的土地价格水平相比，优势明显。以上海、天津及北京为根据地的恒盛，土储中约270万平方米位于上海。按上半年平均每平方米楼面售价计算，其土地成本仅占约8%。

恒盛内部人士告诉本报，恒盛在上海的重点项目——尚海湾，就属于典型的低土地成本项目，随着近两年项目的热卖和售价提升，利润率高于许多竞争对手。此外，在合肥等地的多个项目，土地成本也都比较低。

恒盛地产2008年度盈利约12.55亿元，而基于低成本土储和内地楼市高涨的房价，其保荐人还预测，恒盛今明两年盈利分别为14.4亿及29亿元，毛利率分别约40%及42%。

恒盛地产执行董事、总裁程立雄此前透露，公司目前在售的楼盘约有10个，2009年在建面积约为110万平方米，土地储备约为1500万平方米，分布于上海、北京、天津、南通、哈尔滨等地。

300万平方米持有型物业

恒盛地产内部刊物披露，在公司再次启动香港上市冲刺的背后，是公司实际控制人张志熔设立的庞大目标：“五年内计划、建成建筑面积达300万平方米的投资型物业并达到经营状态。”张志熔曾在内部明确提出。

在上市冲刺的同时，恒盛对外投资继续加码。近日，恒盛地产巨资参与的合肥最大旧城改造项目——“坝上街及粮食二库”综合改造工程开工，建筑总面积达180万平方米，项目包括两幢分立于长江东大街两侧的68层双子塔楼，将成为合肥又一标志性建筑。

公司正在实施的300万平方米的投资型物业计划将占用大量资金的同时，对后续资金需求巨大。有消息称，恒盛地产目前总借贷为68.7亿元，其中45亿元将于1年内到期，另外，其年度资金开支达120亿元。

资金安全成了在实现上市之前，恒盛最大的任务之一。

今年6月，恒盛地产以三年高达9亿元的变相利息（股权收益），通过向上实控股出售尚湾豪庭4幢住宅楼共396个住宅单位融资20亿元；近日，恒盛地产又和建设银行深圳市分行成功订立了战略合作协议，获得建行60亿元授信额。

“上市后，恒盛地产的发展重点依然是京津沪三地，在土地储备等方面，着重长三角区域各级市场的深耕。”上述恒盛地产的内部人士透露。