二线城市成楼市新增长极 是品牌房企战略选择

　　二线城市：楼市新增长极

　　上半年，土地市场从冰冻期一跃至地王迭起，波动异常，可谓乱象丛生，备受关注。“乱象”背后，很多人迷失了方向，地王竞价激烈，是否就意味着众多开发企业无路可走?笔者认为伴随第三、四季度大量保障性住房的入市，地市快车虽不会急刹车，但急转弯还是很有可能。假设把2008年第四季度看做是土地市场抄底的最佳时机，那么，伴随一线城市地王的示范效应，二线城市遍地开花的前夜就在眼前。

　　土地市场“乱象”

　　·政策环境放宽，降低企业拿地门槛

　　今年上半年新增贷款7.4万亿元，同比增幅高达250%，受益于国家宽松的货币政策，据不完全统计，瑞安、绿城中国、soho中国、世茂股份、绿地集团、泛海建设、广州城建这7家房地产企业分别从各银行获得130亿元、200亿元、100亿元、150亿元、174亿元、78.6亿元和19亿元的授信额度，总额度超过850亿元，同时房企还通过增发、发债等方式进行融资。截至目前统计，房企已通过各种形式融资超过千亿元，为企业拿地准备了足够的资金支持。除此之外，中央及地方政府出台的降低资本金比例、放宽70/90限制、土地出让金分期支付等一系列政策，无疑为开发商取地降低了成本与风险，为开发企业拿地提供了更加便利的条件。与一线城市不同，我国大多数二线城市在上一轮房地产市场的疯狂态势下，由于投资关注不如一线城市，在很多政策未能完全到位的情况下倒是预留了很大的发展空间。

　　·政府供地策略改变，促进土地成交

　　自年初以来，福州、南京率先采取了预申请、勾地的方式出让土地，之后北京等地也尝试实施预申请的供地方式，以保障地方财政收入，避免土地流拍，获取土地出让金。同时，各地方政府努力营造积极的舆论导向，在商品房市场回暖的同时，调整以往在各个城区遍地开花的土地供应策略，适时推出大量优质地块，促成了多家企业争夺，地王频出的现象。受此刺激，二线城市往往具备更为广阔的土地储备空间，可适应各类房企自身的生存发展通道。

　　·楼市井喷去化存量，企业战略发展需要拿地

　　近期在土地市场活跃的开发企业频频购地，目的在于扩大企业的市场份额，为企业后期发展增加土地储备，进入新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)市开发项目。除此之外，此轮土地热潮中，勇于扩张的企业多为上市公司，在增强土地储备的基础上，还可以在资本市场中进行融资。

　　二线城市将成为新的房地产增长点

　　·城市土地价格将趋于稳定

　　随着土地市场的发展，土地市场的异常波动将会减少，城市土地价格将更加理性并逐渐趋于稳定。原因有以下两个方面：

　　首先，几轮地王过后将出现土地价格“看不见的上限”。

　　媒体最近频繁爆出地王闲置的报道，很多昔日地王的现状不只一个“惨”字了得，同时，各地方政府也加紧出台对土地闲置的惩罚措施，有理由相信这些会为今后开发商拿地起到一定的警示作用，使其出价更加理性慎重。

　　2007年的地王，可以说是当年土地价格的第一次触“顶”。今年5、6月以来，重点城市、重点区域土地市场的疯狂犹似2007年，土地价格被不断刷新，这是不是土地价格的第二次触“顶”?笔者认为，随着土地市场的不断发展，几轮地王过后，土地价格的“顶”将会越来越清晰，土地市场将会出现“看不见的上限”。但是，二线城市的“顶”似乎还未到来。

　　其次，新城建设加大土地供给。

　　伴随着我国新一轮的城市化进程，各个城市掀起了新城建设的浪潮，土地的合理开发利用将成为这一过程中的关键环节。新城的大规模开发，必然带来土地供给量的增加，同时推动土地供应更具规模、更加有序地发展，这会适当缓解土地这一稀缺资源的供需矛盾，平衡土地市场，稳定交易价格，地王风险也将显现。

　　·二线城市将成为新的房地产增长点

　　就土地市场来看，北京、上海、广州等一线重点城市的土地开发逐渐趋于饱和，土地供给有限，竞价激烈，大多数开发企业进入其土地市场将会面临诸多问题。随着中国区域与城市经济的均衡发展，天津、青岛、福州、南京、厦门等二线城市在经济实力、人口数量、产业结构等方面具有很大的发展潜力与空间，而且随着中国第二轮城市化进程的开始，城市内部房地产业会产生大量的刚性需求。在数量众多二三线城市，其中不乏优质地块适合企业发展的需要。

　　二线城市不同于一线城市，仍然以自住消费为主，房地产市场基数低，增长快，容量大，发展可持续性强，竞争相对较弱，土地资源相对充足。同时，二线城市的迅速成长带来的巨大容量、巨大的发展空间和巨大的增量市场，使得它们相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策的打压更具优势，开始受到大家的普遍关注，成为将来中国新一轮城市化进程的中心。所以，二线城市将成为新的房地产增长点。

　　·进入二线城市是品牌房企的战略选择

　　二线城市经济发展加速，成为中国经济新的增长极。2009年上半年二线城市gdp增长幅度明显高于一线城市，二线城市gdp增长率大多在10%—15%之间，而一线城市除北京外，增长率均低于10%。天津市gdp增长率高达16.6%，高出北京6.5个百分点;天津、成都、重庆、大连、沈阳、南京、杭州、佛山等城市gdp增长率在全国处于领先水平。二线城市未来有望成为中国经济拉动增长的主力。

　　万科、中海以及恒大等已经抢先布局二线城市。自2009年4月份销售简报披露以来，万科新增加的土地储备项目包括无锡金色家园南地块、佛山桂城半岛路项目、沈阳铁西胶管厂地块、沈阳五里河地块、青岛双山南山地块及青岛308国道以北地块等6处，上述项目净占地面积共计65.58万平方米。6月8日，万科获得的厦门湖边片区2009g07地块也同样位于二线城市。万科在过去半年的新增项目主要位于沈阳、鞍山、青岛、佛山、无锡、厦门、福州、重庆等城市。万科之所以在二线城市大幅买地，是因为：第一，当前一线城市土地供应紧张，价格也较贵，“基于低成本的考虑，一线城市风险大”;第二，二线城市的土地供应较充足，市场也比较看好。“若拿地成本相对较低，再加上万科的品牌效应，那二线城市的利润会更大。”万科这只领头羊的新动作给其他开发商提供了更加明确的信号和信心。

　　随着一线城市土地价值的提升空间逐步减小，二线城市土地价值空间将会继续提升，但有一定的滞后时间。由于二线城市的土地出让方式灵活，以及地方政府扶持力度大，政策放宽，充分降低了进入二线城市的门槛，对于拥有品牌、资金等优势的大企业来说，进入二线城市是品牌地产企业决胜未来的战略选择。

　　目前绝大部分房地产开发企业仍然看好北京、上海等一线城市房地产市场的长期前景和发展空间，但一线城市政府受双保等因素限制，土地出让的节奏较慢，且出让数量相对较少，又受到众多实力强劲的房企关注，市场竞争激烈，土地成交价远远超出土地竞标价。事实上，并非执着于这些一线城市的地块才是有利可图。与其为了今天的“黄金”地段而“血拼”，不如根据企业的发展战略，抢占未来的“明珠”地块。二线城市土地市场的利润空间大，且能够有效规避市场风险，必将为各个房企提供一片富有个性的广袤新天地。