苏州抢地疯狂 外来大鳄成赢家

　　《扬子楼市》记者 张红军

　　2009年8月5日，注定要被载入苏州房地产史册的。

　　当天，苏州市干将西路980号地产大厦4楼的拍卖厅内上演了该市一年多来最大的一次土地拍卖盛典：共23幅地块引来数十家开发企业和个人前来参加竞价。其中1块流拍，6块挂牌成交，16块经过数番较量后各自“名花有主”。加之前一天下午的6块地(其中1块因规划变更缓拍，2块挂牌成交，3块进入竞拍程序)，共有近30块地进入市场。

　　在经过两三次商服用地“试水”拍卖之后，加之上半年住宅市场的“回暖”，本次拍卖会的动作之大，受关注程度之高，堪称自2007年以来土地市场狂潮后的再次集中爆发。在各幅地块的“争夺”中，纷至沓来的外来大鳄笑到了最后：保利地产以19.9亿元摘得独墅湖畔“地王”，上海融侨首次杀入苏州，就以11.7亿竞得城北“双子地块”，上海朗地、浙江汉爵等外来开发公司也都有斩获。

　　外来大鳄表示“地价合理”

　　此次土地拍卖，收获颇丰的外来大鳄，在拍卖会结束后接受媒体采访时，都不约而同地表示：跟“地王频现的其他城市相比，苏州土地市场价格还处于理性。”对于最终的各自成交价格，也纷纷表示是个合理价格。

　　不仅仅是开发商的乐观，一些房地产独立研究机构的研究成果也表明：在整个长三角地区，苏州的房地产市场一直以来比较稳健。处于长三角地区的腹地，在沪宁和京沪两条最重要干线的黄金位置，相比周边上海、杭州、南京、宁波的 房价苏州明显处于一个价格“盆地”，在长三角地区“同城效应”日益明显的今天。这就意味着，苏州房地产价值可深挖的潜力巨大。当然，并不是拿到土地，开发商就一定能赚钱，是市场就永远存在着风险，目前，在苏州市面上也不乏有两年前疯狂拿地至今仍然没有动工的地块。苏州市国土局张文根局长会后接受记者采访时也表示，国土部门将根据房地产购销形势，及时调整土地供应量。

　　保利独墅湖地块19.9亿“一枝独秀”

　　本次拍卖会上，最扣人心弦的当属2009—b—14位于独墅湖畔的地块，这块近30万方稀缺性地块在经过数十轮的较量后，最终被保利置业以19.9亿元的天价拿下，楼面价达7549元。

　　而与此地块属于同一半岛北侧的中海英奥08年初以15.6亿元拍得的那块34万方的地，楼面价为5658元。两者的楼面价相差

　　近2000元。根据两块地的容积率都低于1，可以推断都只会做花园洋房或别墅等低密度住宅。事实上，中海的这块地规划为独立别墅、联排别墅和高层，分三期开发，目前一期在建，将于下半年或明年上半年面市。

　　7549元楼面价直逼周边公寓价

　　目前，地块周边在售和在建的项目有星岛仁恒、星屿仁恒、壹湖、香滨水岸等楼盘。保利独墅湖地块7549元的楼面单价直逼周边寓上湖和香滨水岸的公寓价格。

　　结合独墅湖的整体住宅布局，保利的加盟，将为独墅湖板块带来新鲜低密度产品。据业内人士猜测：建安成本加上税费，保利地产成本可能在12000元/㎡左右，预估房价在15000元/㎡左右。如果是精 装修，价格将更高。

　　上海融侨布局苏州 11.7亿竞得城北“双子地块”

　　上海融侨首次入苏即让苏州人民“眼前一亮”。在多达13家开发商的竞争中，融侨以5.65亿拍得位于相城区的2009—b—20地块，接着又以6.05亿成功摘取紧邻前者的2009—b—21地块。楼面单价分别为3449元和3265元。两块地总占地面积15.87万㎡，规划面积近35万方，容积率为2.2，适合高品质住宅开发。

　　这两块地的成功竞得，也标志着融侨集团进一步拓展上海以及辐射周边区域的决心。

　　近几年由于城市“北扩”战略，加上高铁等基础设施大手笔建设，城北也成为最为热点的开发区域，前几年，合景、万达、雅戈尔、恒基等地产大鳄纷纷在此区域拿地，有的正在开发中有的准备着手开发。融侨的这两块地位于阳澄湖西路南、人民路西。地块的北部即是正在建设中的合景·峰会国际，西北部是广济上上城和华城国际。目前，项目周边交通等正在建设中，各项配套还有待进一步完善。不可否认的是，城北这块热闹的区域因为融侨的加入将更加“热闹”。

　　3400元楼面价

　　未来或现价格战

　　融侨两块地的楼面单价分别为3449元和3265元，而地块北部合景当年的楼面价是2006—g—88地块为1332元，2006—g—89地块为2220元；万达广场的楼面价还不到1000元。合景·峰会国际一期的公寓单价7000元左右，万达前一阵子住宅部分主力单价7000—8000元，广济上上城也在7000元左右。

　　根据2.2的容积率和土地使用性质，预计融侨地块建筑类型应该与合景的是同类型。而3400元的楼面单价，加上建安等成本，总成本将达6500左右。比照目前周边在售盘价格，日后融侨项目应该有较大的销售压力。

　　常发置业7.7亿拍下09—b—29地块

　　继成功开发香城花园后，常发地产进一步扩展在苏州的开发力度，本次拍卖会上，常发地产斥资7.7亿拿下位于工业园区娄葑镇阳澄湖大道南、小水泾西地块。本地块有17万多㎡，属于城镇住宅和商服综合用地，周边生态较好，有着很好的开发潜力。

　　首次在苏州土拍现场亮相的上海朗地也以1.46亿元拍下位于高新区浒关的金灯街南、文昌路西地块，此地块有4万㎡，楼面单价2406元。