近六成城市存量房消化周期不足18个月

　　叶国靖

　　昨天，克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天通过监控31个房地产重点城市发现，今年上半年，九成城市呈现供不应求的局面，供求风险明显下降；近六成城市消化周期不足18个月；全国房地产市场八成以上城市供求风险处于低度，其中一线城市均处于风险最低等级。

　　1：1.58，这是2009年第二季度的供求比，供不应求局面将继续。二季度全国31个典型城市中，九成以上的城市供小于求。天津、南京、大连等城市第二季度供应量不足成交量的一半，供求比小于1：2；上海、北京、深圳等六成城市供求比在1：1.2~2之间；广州和西安供求相对平衡，供求比在1：0.8~1.2之间；济南和兰州两个城市供求比小于1：0.8，出现较为明显的供过于求现象。

　　那么，存货还可以消化多久呢？克而瑞(中国)称，九成以上典型城市消化周期缩短，近六成不足18个月。由于2009年第二季度全国住宅市场继续呈现供小于求局面，二季度末累计市场存量为14174.5万平方米，较一季度下降15%。根据近半年市场去化能力计算，超过九成的城市预计消化周期较上季度有所缩短；消化周期超过36个月的城市仅占比6.5%，35.5%的城市消化周期在18~36个月间，而消化周期不足18个月的城市比重高达58%。

　　陈啸天告诉cbn记者，从各典型城市消化周期来看：近六成城市消化周期不足18个月，北京、上海、广州、深圳等18个城市由于上半年市场成交大幅上涨，加之市场存量均相对较少，因此其消化周期较短，比重达到58%。海口和兰州由于市场存量较大，消化周期超过36个月，但是，消化周期超过36个月的城市比重不足。

　　上海是存量消化低风险城市之一。昨天，易居(中国)分析师薛建雄对cbn记者表示：“今年楼市的持续回暖，供应量却迟迟上不来，导致了7月新房成交量下滑近一成，平均成交价格却大幅上升了20%。”其中，在7月，均价4万元/平方米以上的高档房成交量在6月306套的创历史最高水平上再增近一成，达330套。别墅月度成交量再创历史新高，达到42.7万平方米。

　　他通过跟踪上海每月的数据发现，上海前7个月的供应量却只有673万平方米，低于去年同期的749万平方米。这高达526万平方米的供需缺口，不但消化了去年多供应的371万平方米库存，也消化了过去几年滞销积压的100多万平方米房源。使得市场上的供应日趋紧张；开发商在资金快速回笼、库存不足的情况下高价抢地；加上流动性过剩的通胀预期，购房者也是追高，导致了 房价的过快上涨。