苏州高新处于相对低估状态

　　今年以来苏州房地产市场回暖迹象明显，1-5月份全市共成交套数25485套，成交面积309万平方米，分别为去年全年的74%和79%。其中，5月份苏州全市共成交商品住宅7881套，成交面积99万平方米，同比增长134%，环比增长23%，销量较07年旺季还高出“千套”，成交量创下07年以来月度最高纪录。

　　在高新区房交会的拉动下，加上高新区政府推出的契税全免及开发商减免一万元等优惠措施，5月高新区共成交住宅类商品房1765套，成交量在上月的基础上有较大幅度上升。平均单套成交面积130.05平方米，从单套成交面积来看，仍以中等户型房源成交为主。高新区成交均价为5984.49元/平方米，成交均价较上月有1.93%的降幅。1-5月份高新区成交套数为3277套，成交面积达39万平方米，分别为07年全年的71%和86%。如果今年的销售状况能维持下去，则目前去库存化时间只需6-7个月。值得注意的是，近两年来苏州房价基本稳定，房价收入比维持在6倍左右，市场仍处于理性状态。

　　在今年5月份的房交会上，公司推出的楼盘大获丰收，在房交会总成交16亿中，公司约占7个亿，其中新创大河山楼盘以1.9亿元成交额拔得头筹。1-5月份公司实现销售面积18万平方米，远远超过去年全年的商品房销售面积，销售金额10亿元。目前公司在推楼盘约50万平方米，加上下月即将推出的近20万平方米的天都花园，公司手中拥有足够的楼盘，有望充分享受楼市回暖带来的销量增长。

　　作为公司三大业务之一的房地产开发，公司提出“住宅+商业”两条腿走路的发展思路。目前来看，租金收入在总收入中占比仅2%，在营业利润中占比为5%，对公司利润贡献有限。未来几年公司将推出超过40万平方米的商业地产，这些项目多数地理位置优越，且土地成本较低，如位于狮山路旁的面积达20万平方米的狮山广场以及紧邻苏州乐园的天都商贸等。我们看好上述项目的发展前景，未来商业地产有望成为公司重要的利润来源。

　　公司持有友邦华泰基金等多家金融机构的股权，其中东吴证券及江苏银行已将申报上市列入发展计划。公司持股占比20%的江苏ab股份有限公司正在做发行上市前的准备。值得注意的是，公司参股的中新苏州工业园开发股份公司目前材料已上报，该公司总股本13.49亿股，公司持有5%股份，每股持股成本只有约1元，一旦中新苏州工业园开发股份公司上市，预计可为公司带来不错的溢价收益。

　　在公司的主要项目中，东湖林语项目一至二期基本售完，三期约8万平方米，共4幢，除第26幢外，正在推其余3幢，均价约6800元/平方米，明年6月交楼。该项目属工业园区的湖东板块，近期该板块是成交热点，看楼的人较多，不少看楼人在新区上班。新创大河山项目为别墅加洋房型，总建筑面积14万平方米，有山有水，到狮山路只有10余分钟车程，闹中取静，在5月房交会上夺得销量冠军，最快有望年底交楼。名尚花园项目靠近狮山路，在香格里拉酒店旁，相邻的公寓楼售价高达1.5万元/平方米(精 装修，新区最高 房价)，名尚花园售价8800元/平方米，均为小房型，最大不超过100平方米，预计今年底交楼，已售出过半。金光大道二期项目靠近文昌路，其中1#和2#楼为商业楼，交通便利，且购物较方便，08年开盘，预计09年交楼，有12幢已建好在售，还有4幢未建，售价仅4800元/平方米。该楼盘离市中心稍远一些，且靠近高架路，略吵，但总价不高，适合工薪族置业。理想城三期项目邻长江路，为大型成熟社区的最后一期，共有11幢高层，分批推，现在推其中的4幢，售价4900元/平方米，小区设有小学及幼儿园，附近有商业街及水产城，生活便利，且离市区较近，前两期销售情况良好。

　　公司的名墅花园项目靠近高架路，售价5400元，位置不如理想城，感觉销售情况一般，但该项目土地成本较低，且开发时间较长，一次推盘量不大，有望逐步消化。水秀坊项目位于新区科学城，在建41套，现场售楼部在8月份才开张，均价7500元/平方米，销售情况还不错。附近是新区管委会新址，旁邻太湖大道，科学城规划较好，未来有望逐渐繁华起来，由于该项目土地成本较低，盈利空间较大。锦绣坊项目均价6700元/平方米(实际售价多数在7000元之上)，今年5月份开盘，已售出8套，旁为绣品街，到太湖只有几分钟车程。该楼盘虽距狮山路有30-40分钟车程，但该楼盘具有较浓厚的文化气息，可能会受到特定客户的青睐。天都花园项目的15幢高层基本封顶，总共约15万平方米，准备分批推出，还有4万平方米的多层洋房未建，配套7万平方米的天都商贸，轻轨一号线在此设站，旁边世纪花园 二手房价格在8000元/平方米以上，估计天都花园售价应在8500元/平方米之上，该楼盘紧邻苏州乐园，位置优越，销售前景看好。

　　此外，07年公司大股东参与定向增发，每股认购价为16.1元，除权后持股成本近9元；08年底大股东还通过二级市场增持公司股份。作为新区管委会全资控股的公司，大股东未来可能通过城中村改造等多种方式获取土地资源，并可能对公司的发展提供一定的支持。

　　公司08年年底预收款仅5.66亿元，远低于07年13.57亿元的水平，为近三年来的最低值。08年公司商品房销售较上年下降78%，预计今年公司商品房销量有望超过30万平方米。据悉，公司今年动迁房等政策性建房将不超过去年一半，今年公司毛利率较去年将有所提高。初步测算公司09年的eps为0.28元，目前对应的pe只有约20倍，处于相对低估状态，因此，我们给予公司“增持”的评级。

　　最新评级 目标价区间 研究机构 研究员 日期

　　买入 7.00 广发证券 花长劲 2009-6-15

　　增持 -- 万联证券 黄鹏 2009-6-12

　　增持 6.00 安信证券 徐胜利 2009-4-26

　　中性 4.26 中信建投 张朝晖 2009-3-13

　　增持 4.60 东海证券 桂长元 2009-3-10

　　中性 -- 申银万国 江征雁 2009-3-10

　　摊薄eps(元) 2006a 2007a 2008a 2009e 2010e 2011e

　　预测家数 -- -- -- 6 5 3

　　平均值 0.3398 0.4538 0.2329 0.2436 0.2725 0.2973

　　中值 -- -- -- 0.2450 0.2325 0.2636

　　最大值 -- -- -- 0.3000 0.3400 0.3889

　　最小值 -- -- -- 0.1849 0.2223 0.2393

　　标准差 -- -- -- 0.0471 0.0546 0.0655

　　行业平均 0.1603 0.3359 0.2651 0.4567 0.5933 0.7125

　　沪深300平均 0.5478 0.7297 0.5098 0.6264 0.7654 0.9268