一场被打断的调整：地产繁荣的背后推手

　　21世纪经济报道记者徐广蓉

　　地王一再出现。

　　6月10日在深圳土地交易中心拍出的关内一块土地，楼面价1.55万元/平米，刷新了深圳今年地王记录。同日，广州也拍卖一块土地，楼面价格1.53万元/平米。

　　4月，温州一个不知名的本地地产商成交一块1.9万元/平方米的土地，5月，富力1.53万元/平方米在北京再造地王……

　　动辄上万的土地，开发商的热情可谓高涨。“最坏的时刻已经过去了，”这是开发商说得最多的一句话，似乎那个几个月前还在惴惴不安的严冬的阴霾已经迅速被火热的阳光融化。一个地产周期3—5年的规律似乎已经被打破。

　　世联地产董事长陈劲松在其博客中感叹，“仅一个季度就恍如隔世”。

　　谁打断了经济周期

　　根据全球最著名的房地产周期研究专家哈里森的研究，一个完整的房地产周期是18年左右：房价先上涨7年，然后发生短期的下跌，再经历5年的快速上涨，随后是哈里森称之为“胜利者的诅咒”的2年疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。

　　我国最新的调整始于2007年底，至今不过一年半。比照周期，此轮调整离结束至少还有2年半。据此测算，现在的楼市回暖应该是一个“伪命题”。是什么打断了房地产的周期？

　　我国楼市的调整先于宏观经济。在一系列政策作用下，到2008年中，过旺的住房需求受到遏制，房价终于下跌。

　　但就在此时，国际金融危机爆发。应对国际危机成为首要任务，紧缩性货币政策短时间内迅速调整，放闸固定资产的投资，向房地产市场放开信贷。随着货币政策的进一步放松，一个自主的房地产调整周期，在外来的强大压力下被迫修正。

　　中金公司首席分析师哈继铭博士认为，在既往的汇率背景下，我国的经济周期是被动地接受着美国的经济周期的影响，国内的调控只能做到微调，而不能走出自己独立的行情。

　　这个周期将如何运行？

　　目前房价上涨的背后推手，货币功不可没。资产价格的快速反弹，并非以经济基本面为基础，而是资金在推动。全球的央行都在用各种方式无限地注入现金流。根据仲量联行的统计，自2008年第四季度开始，中国政府已经在经济刺激方面投入了3000亿人民币(约440亿美元)。为了增加房贷，一些银行放贷已经从四月“决战”到六月。

　　哈继铭表示，“全世界都不差钱。未来十年，全球将处于一个高通胀低增长的环境当中。”

　　由于全球流动性水位在不断上涨，因此会推高资产价格，但这种推高的基础是流动性而不是真正的实体经济的大幅度增长，资产价格的上升基础是不稳固的。

　　房地产与信贷政策息息相关

　　货币政策是否转向，成为最重要的指标。

　　哈继铭在博鳌·21世纪房地产论坛提醒各位开发商代表，资产价格上升的“盛宴”什么时候会结束？“如果有一天美国加息了，就结束了”，具体的时间节点可能是在2011年以后。

　　对于泛滥的流动性所带来的资金危险，银监会显然对此深感忧虑。5月25日出台的《固定资产贷款管理暂行办法(征求意见稿)》明确提出，金融机构发放的用于固定资产投资的本外币贷款，如果单笔金额超过项目总投资5%或者金额超过500万元人民币，应采用贷款人受托支付方式。

　　所谓贷款人受托支付方式，指银行根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金直接支付给符合合同约定用途的借款人交易对象。这将意味着，贷款不再经过贷款人本身的账户而直接支付给了交易方，贷款挪用将不可能。根据公告，银监会就此稿征集意见后，将于正式发布6个月后施行。而这将直接阻截银行的钱流入资本市场。

　　放松银根是在2008年下半年从加息通道迅速转入降息通道开始的。对房地产的政策扶持也几乎是在同一时刻。联合证券分析师鱼晋华表示，迫于通胀的压力，国内宽信贷和低利率金融环境的结束，将成为当前楼市复苏的终结者。而通胀以何种方式到来，将决定未来信贷紧缩的力度和节奏，这也将决定楼市复苏的终结将是以何种方式开始。基于这一判断，信贷政策何时发生实质性转向，将是楼市风向判断的一个关键因素。

　　一旦货币政策转向，而实体经济未能够得到根本的复苏，房地产市场靠资金堆砌起来的繁荣假象将露出其本来面貌。

　　假如那一天来临，谁又能够保证，2009年出现的新地王不会重复2008年地王被套的尴尬命运？