房地产：泡沫化生存

　　21世纪经济报道记者杨丽萍

　　“在看到短期内资产价格上涨迹象的同时，要更多思考未来的风险。”6月14日，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭在“博鳌-21世纪房地产论坛第9届年会”上指出，要警惕新兴市场的资产泡沫，他认为，现在这种泡沫已经开始滋生，“美国开始加息或者新兴革命发生都有可能让新兴国家的资产泡沫破灭。”

　　泡沫之争

　　金地集团董事长凌克坦言，经济危机还没有理顺，通缩对策也还没有定论，通胀、泡沫的问题又接踊而至。其复杂性超出意料。

　　与北京师范大学金融研究中心主任钟伟“全球经济v形反转”的观点不同，哈继铭更坚定地认为，即将到来的全球经济复苏将是一种“u形反转”。“前期下降非常之深，底部徘徊时间非常之长，但未来的复苏不可能再回到原先那种振荡水平。”未来10年，美国经济不可能保持每年平均3%—4%的增速，中国也很难保持平均10%的年增速，“过去10年，全球充分享受高增长低通胀的繁荣，但未来10年，全球将生存在一个高通胀低增长的环境当中。”

　　高通胀低增长或许就是需要我们正视的现实。

　　哈继铭特别提醒，在这种情况下，要警惕新兴市场泡沫的重演。“资产价格上升背后当然是有基本面逐渐复苏的因素，但更主要的是钱推动。通胀应当是在新兴市场先于美国等欧美国家爆发出来，因为新兴国家的消费中食品占的比例非常高。”

　　通胀甚至说泡沫的预期轨迹将会是怎样？哈继铭分析，新兴市场明年很有可能出现通胀，一旦货币政策紧缩，对市场的影响有两方面：一方面内部的投资者可能觉得资金紧；另一方面，西方世界通胀尚未起来，货币政策依然保持宽松，并能容忍更高的通胀。于是，西方投资者认为已经加息的国家货币将要升值，大量的资金就会涌入新兴市场，搭乘末班车，进一步推高资产价格，此时，美国的通胀才可能显现。“只要美国一加息，美元一升值，资金将大量抽逃，整个泡沫就会破灭，如果再伴随美国新推的‘革命’，美国股价定会大涨，这时基本就没有新兴市场什么的事了。”

　　哈继铭的推论绝非危言耸听，十几年前的东南亚金融危机就是这样的一个“泡沫轨迹”。

　　国金证券首席经济学家金岩石也认为，房地产市场的泡沫不可避免，房价在半年或一年后仍将上涨，他建议今年上半年买股，下半年买房。他指出，泡沫作为现代社会的一种财富形态和我们形影相随，永远不可能没有。泡沫的起起落落，市场的潮起潮落，这是生活常态。“没有政府干预的经济，没有资产泡沫的市场，没有通货膨胀的世界，那就意味着贫穷。”

　　但华远集团董事长任志强坚决不同意房地产“泡沫论”。“把粉丝卖到鱼翅的价格才叫泡沫。”任志强说，从目前来看，cpi和ppi下降，也许在8个月或者更长一段时间还不会出现高通胀的现象，如果说中国的房价贵，为什么贵的房屋有人买，便宜的房屋没有人买？因为经济预期决定了大家的购买。

　　生存之道

　　对于房企来说，防患于未然才不失为上上策。

　　“在熊市里需要保安全，在牛市时则要争取表现得更好。”凌克的建议是，抓好投资。“投资是房地产公司的生命线。在熊市里做投资一定要敢于冒险，但在牛市里做投资一定要注重整个项目的投资价值。”在凌克看来，投资最关键的是提高产品的竞争力。

　　路劲基建董事会主席单伟豹十分看好未来房地产市场，“这种趋势10-20年内不会改变，如果开发商资金充裕的话，有可能还是要去拿地，但不能投机，要以平常的手法拿平常的地，天价的土地不值得推崇。”

　　阳光100置业集团董事长易小迪认为，房地产企业最大的问题就是库存和土地要保持合理的水平，持有可以控制、可开发的土地，而不是片面追求土地储备数量。“注意力应从过去高度关注投资、土地变成市场和产品。”他建议，虽然目前降低资本金是鼓励开发商投资，但开发商不要盲目将资金投入在土地上，“房企应主动将负债率降下来，将精力放在市场和品牌以及看不见的竞争力上。”

　　首创集团总经理刘晓光则言简意赅地认为，“任何时候房企的生存之道都是快盖，快卖。”