解读苏州楼市之怪现状

　　“无论是千人排队买房再现红火楼市，还是09年前两季度销量远超预计，这个初夏楼市，带给大家太多出乎意料的内容。”种种迹象表明，一改08年下半年近乎趋于平稳的走势，09年前两季度，楼市走的有点风风火火。

　　然而，风火过后，苏州楼市的走向是上行还是下拐，现在下结论或许还有点为时过早，只不过，再此，笔者想借楼市的一些“怪像”环生背后，反思一下楼市真正的现状：这个来的比预期中早的多的楼市“奇迹”，是否真的会如预期中发展的那样顺利……

　　怪像一：5月成交7881套，单月成交远超07单月旺季

　　据统计：09年5月份苏州市区商品房(住宅类)共成交：7881套，比上月增加1053套，升幅为15.42%；成交面积为：992242.5平方米，比上月增加188847.71平方米，升幅为23.51%。成交均价为：6736.96元/平方米,比上月增加178.53元/平方米，升幅为2.72%。

　　单月成交量赶超7000，这样的成交量刷新了旺盛时期的07年楼市的单月成交，原本在去年被预计不被看好的09年上半年，却来了个几近完美的收尾，这样的结果难免被人生疑：难道，经历了去年一年的折腾，楼市，提前回暖了？

　　怪像解读：对于上半年的高成交量，不少业内人士解释成为是刚性需求在一定程度上的就中释放，然而，刚需的释放，是否意味着楼市的回暖，现在下结论显然还为时过早，政策的放缓和投资市场的得利或许才是近期楼市信心恢复的最大原因，然而，一边是还未释放完毕的存量房源，一边是尚未完全定夺的楼市走向，楼市究竟是否真正回暖一说，自然还得是由楼市自己说了算，专家说了，三季度究竟能否有个好收成，这才能定夺了全年楼市的总趋势。

　　怪像二：今天你疯狂了吗？千人买房搭上“疯狂的楼市”

　　和高成交量成正比的，自然是买账的楼市买方市场，时隔两年的千人买房大军再次现身苏州楼市，前有路劲i主场的和雅戈尔太阳城首次开盘现场超千人次的排队买房，就连上周，首次开盘的梧桐花园、太湖纯水岸、二度开盘的世茂运河城现场，也是门庭若市的挤满了钱来买房的人们，更有甚者，提前一天，就彻夜排队的光临了售楼处现场，像是生怕错过了买房的最佳时机。

　　据悉，不少楼盘的开盘销售结果都还不错，几乎是推出的户型都可以得到相匹配客户群体的亲睐，这样的楼市销售场景，难免让人感觉似乎多了点“疯狂劲儿”。

　　怪像解疑：09年上半年，一个此前几乎不被所有人看好的时间段，居然来了个漂亮的“翻身仗”，甚而出现千人买房的场景，究竟是楼盘品质魅力还是楼市信心释放，单纯的解释似乎都不够全面，按照业内人士对当前苏州楼市的分析：上半年，不少市场的“刚性需求”得以释放，投资市场获利的资金纷纷转移到了不动产——房子的投资上，毕竟，拿在手里的钱终究容易贬值，住着的房子，想逃也逃不了。

　　怪像三：苏州楼市大放异彩，处处开花处处红

　　进入09年以来，苏州楼市捷迅连连，不但开盘火爆，就连连续6场的展会都以“满堂彩”收场。细细观察市场，不但中小户型收益颇丰，大户型走俏，就连一向低调的别墅市场，似乎今年上半年的收成也不错。据悉，甚至有别墅项目，上半年还未结束，仅仅凭借几场展会的力量，销售额就赶超去年和前年两年的销售业绩。

　　这样的楼市收成，用“好”似乎即应不足以概括，大有红的发紫的迹象。

　　怪像解疑：楼市收成好，自然要分析一下购买力来自何方，从当前的苏州楼市来看，中小户型基本是被首次首次置业的刚性需求的，大户型和别墅是被升级换代的改善型需求消化的，而经过去年一年的反思，今年不少开发商将真正的实惠的让利、优惠带给了买方市场，加上接连不断的展会优惠，以及政府出面的政策扶持，这给了有购房要求的“需求量”一个很好的入市借口，供求得以一定程度上的平衡发展……

　　怪像四：开盘不能卖太好，开盘过后严控销量

　　跟去年的个行情相比较，今年的苏州的楼盘现场，我们看到的显然是开发商们喜形于色的神情，开盘现场忙碌的主题不再是如何让现场闹腾起来，而是将拥挤的购房人群安顿的尽然有序，这样的场面，在去年，或许是很多开发商无法想象的局面。

　　一边是急切的买方市场，照说卖方市场该积极的“开仓放量”才对，可我们在不少售楼现场却看到这样的局面：几乎是在前几批选房客户进入选房区的同时，一些特定的户型已经被贴上了售完的小标签，即便是按照前几批人手两套房源分析，也不该是这样的销售结果，而整个开盘结束后，在开发商们发来的销售数字中，我们也几乎很难看到售罄的字眼，几乎都是以销售百分之九十几的高成交率收尾。值得一提的是，不少开发商甚至告诉我们，在开盘取得红火的销售成绩之后，如今的日销售量上甚至打起了把控关，严控单日销售量，这不得不让人有点看不懂：难道，卖的好也有错？

　　怪像解读：跟去年赶冲全年销售任务比起来，今年身上苏州楼市开发商的销售压力显然要小了很多，不少楼市甚至在目前已经完成了全年的销售任务，然而，在销售业绩上打了把控关，甚至开盘不愿意全盘卖空，这样的结果，归结到最后，还是为了全年的销售任务最前提准备，一位开发商跟我们倒了这样的苦水：倘若上半年的任务完成的太好(特别是首次开盘的项目)，总公司一定会认为是地方单位的楼盘定价上出现了问题，因此，控制销量，是为了年终的时候答卷上的“理由”栏不至于太难做。

　　怪像五：最高涨幅201%土地市场再临升温

　　经历了07年的疯狂拿地之后，08年一年，苏州楼市的土地市场几乎都很安静很干净，几次地块的“悄悄推、慢慢放”收益并不理想，甚至出现了苏州土地市场鲜见的“流拍”现象，本对今年的土地市场不抱希望，但进入09年首次拍地以来，和房产市场一样，土地市场也同样进入了红火的局面。

　　5月26日，位于平江区苏站路南、齐溪街西的8号商业地块则由苏州佳川投资以8800万元的总价竞得，涨幅达到201.1%。5月22日商业居住混合用地8号地块则由个人于驷以2360万元的总价竞得，涨幅为103.98%，同日推出的6号定销房地块由相城建设发展以4050万元的价格收入囊中，涨幅达到124.88%。

　　怪像解读：定销房和商业地块双双遭遇追捧，推热了土地市场。我们可以分开来解读，一方面，定销房地块项目由于限定了竞拍价格，因此，开发成本上的压力可以得到控制，关键则再遇开发商是否能竞到该地块，因此每有定销房面世，必遭追捧，此外，苏州市政府今年市区房地产居住用地计划按200万平方米控制，其中50万平方米是市区定销商品房建设用地，实际房地产居住用地计划2009年比2008年减少150万平方米的政策也是同步的。这样的用地政策，在一定程度上毕竟推热定销房地块。

　　而另一方面，商业地块的红火一来则是由于推介地块面积较小，便于商业操作，二来也是苏州住宅市场发展异常快速，从而不少投资者将观光转战商业市场的必然结果。前不久市政府举办的61宗土地的推介会上，相关政府人员就有表示，发展配套的第三产业无疑是房地产发展的基础，苏州人口和收入的增长使得第三产业配套明显不足，在已经有住宅项目出现的新板块，三产服务经营性用地的推出完善了原有的城市结构，调整了居住和商业服务业的比例，实现了苏州城市本身的可持续发展，这也将会是今年苏州土地市场的主旋律。