房中房”遭禁在即 并未出现“房中房”抛售潮

　　广州市政府给“房中房”清拆行动定出了确切的时间表——业主或代理人应在2009年7月31日前自行拆除违法改建部位，恢复房屋原状。逾期未拆除的，将向法院申请强制拆除，并处以最高10万元的罚款。中原地产市场部人士表示，“房中房”大限在即，其最集中的天河南路段立即出现业主低价出售“房中房”物业的情况，单价低于同路段二手房价格的12%左右。不过，地产人士认为，大部分“房中房”业主既不抛售物业，亦不整改,而是静观其变。就算是业主低价抛售“房中房”，也不会对二手市道造成很大影响。

　　记者扮买家暗访“房中房”

　　日前，记者从一位中介人士得知，石牌西有一套70平方米的“房中房”低价抛售，于是假扮买家上门查看。带领记者看盘的经纪小姐告诉记者，这套“房中房”改动不大，把两房一厅改造成两个带厨厕的单间。业主不想恢复原状，打算低价脱手了事。

　　石牌西的那套“房中房”位于石牌西路某号8楼，就在太平洋电脑城斜对面，记者进入小区时碰到附近商铺人士频繁进出搬货。“房中房”所在的楼房楼高8层，每层4个单位，楼道肮脏，大部分单位已出租给公司做办公室或作货仓。记者经过604单位，发现这个单位也已改造成“房中房”，大门进去为一条走廊，三个房间可独立出入。记者踩盘的单位是802房，一进大门是一个小玄关，北面与东面有两扇门。北面的房间关着，据刘姓租客表示，那个房间是另一人租住。他所租住的房间位于东面，一进门左边是一个硕大无比的厕所，右边是一个简易的炉灶，旁边的生活阳台上塞满货物。刘姓租客租住的是一个大房间，有一房一厅。据带记者踩盘的中介人士介绍，业主是把客厅与阳台改造成一个有厨有厕的房间，把两个房间改成一个套间。这里的楼房物管不严，楼上楼下改造“房中房”都没有人管。

　　根据附近的租赁情况，这个70平方米的房子租金约为2000元/月，业主改造成两个“房中房”出租，获利不会太多，但改造成“房中房”可让业主随时单独出租房间，以迎合周边单间需求殷切的市道。

　　七成“房中房”业主静观其变

　　对于“房中房”业主来说，他们面临的选择有三：原状出售；恢复原状出租；恢复原状出售。据地产人士表示，约六七成的“房中房”业主仍在观望中，肯主动拆除“房中房”的业主很少，另有一部分业主选择低价抛售“房中房”，但由于政府规定中介公司不得代理租售“房中房”，因此暂未听到市场上有“房中房”成功买卖的案例。

　　据了解，“房中房”集中的天河南近期业主放盘咨询增加约15%左右。中原地产东洲分行亦接到“房中房”业主的放盘咨询，涉及数量达10套。该批房中房集中在广和路及广利路，面积在70~90平方米，售价约7000元/m2左右，而同路段二手房售价在8000元/m2左右，“房中房”的单价下降幅度约12%。

　　中原地产天河区高级营业经理顾倩莹表示，天河北一带近日亦多了“房中房”业主放盘，以往几个月才会有一宗“房中房”放售，现时一个月就有数宗。这些“房中房”放盘价与同路段二手房售价持平，如侨怡苑一面积约92平方米的单位，放盘价约92万元。由于中介公司不能代理租售“房中房”，分行都是劝这些业主先将物业恢复原状再出售。

　　改造赚“金蛋”不改赚“银蛋”

　　合富置业高级区域经理许益民告诉记者，目前大部分“房中房”业主不急于出售手里的物业，尚在观望政府是否会彻底执行巨额罚款。他表示，手里持有“房中房”的业主一般是2004年入市的，单从房价来说，他们的物业已大大升值。而且他们选择的区域都是租赁旺地，打个比方说，改造“房中房”赚取的“金蛋”，有三四千元月租，恢复原状出租也能赚取“银蛋”，月租金也有两千多元。业主心里有个算盘，权衡利弊再做决定。

　　“房中房”三大疑问：

　　何谓“房中房”？

　　目前政府已经给“房中房”作出了明确定义，这次整治的“房中房”包括三种情形：(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全的；(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的；(三)将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或厨房上方的。中原地产市场部人士表示，即使房内空间改动不大，倘若与政府给出的“房中房”的定义“吻合”，业主亦要拆除重新改造。

　　低价出售影响市场？

　　满堂红有关人士透露，由于当初改建“房中房”的业主花费少则两三万元，多则四五万元或更多，如果拆除复建至少也要花一两万元，不但浪费精力和时间，而且损失惨重，不少业主干脆将物业出售。不过，一般情况下买家不会购买“房中房”。

　　中原地产有关人士表示，低价抛售的“房中房”不会影响二手买卖市场，一方面其价格一般低于市场价，实际上是业主将改造的成本返还给下一手买家。由于买家购入后，无论是自住或出租，都会将装修成本计算在内，总体而言还是符合市场价格。另一方面是中介公司不能介入“房中房”的买卖代理，增加“房中房”业主找下手买家的难度。

　　如何根治“房中房”？

　　中原地产市场总监李粤湘表示，清查“房中房”有一定难度。因为“房中房”的产生在于有大量的单房租赁需求，其中带来的利润是两房或三房所不能比拟的，因此带动了“房中房”的产生和兴旺。如天河南小区内普通两房租价约2000~2500元/月，若分割成三至五个单间，分别以1200~1500元/月出租。粗略计算，业主进行房中房改造后，起码可多收一两倍租金。

　　政府此前有提过“政策租赁房”的想法，但地点较偏远，有租赁需求的人都希望在工作地点附近租住。因此，政府想通过市场供需规律来杜绝“房中房”，除大量提供单房租赁外，还要考虑租客群的具体需求。

　　李粤湘认为，若想杜绝“房中房”，须设立行之有效的监督管理制度。一经查出有“房中房”出租，不但要追究业主责任，还要追究小区物业管理处，就连街道房屋租赁管理部门也负连带责任；另外再建立举报制度，受理检举的部门不作为就要受到处罚。

　　“宏城”撤点番禺楼无恙

　　宏城广场7月1日要清场，对于番禺20多万新移民，新的停车场点未确定，未来出行可能受影响。但各地产中介行反映，近来番禺看楼量没有太大的变化，二手成交都比较稳定，宏城停车场取消对楼市并未造成太大冲击。