资本金比例下调暂解开发商之困 市场环境依然严峻

　　5月27日，国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整政策，其中最值得关注的是，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。这是国家自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。

　　降低资本金比例意味着开发商的贷款门槛大大降低，可以用更少的资金贷到更多的贷款，从而增强开发企业的市场信心。业内人士认为，这只能让开发商望梅止渴，如果不是增加商品房的销量，就不能从根本上解决企业资金困难的问题。

　　●市场依然严峻

　　固定资产投资项目资本金比例是指固定资产投资项目资本金占总投资的比例。根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设，可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。2004年9月，中央为调控当时较热的房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“自有资本金比例不低于35%”的大限却从未松动过。

　　中原地产河南公司董事、总经理冯建军认为，国家之所以选择在此时出台保增长的救市政策，或许可以从另一个角度说明，目前楼市的运行状况可能并没有人们想象的那么乐观。近来大家都在说“小阳春”，从数据上看，不少楼盘确实卖得还不错，但这只能表明抑制的需求释放了，一些楼盘的价格也出现了回调。而更深层次的矛盾尚未解决，比如开发企业的资金链问题、可持续开发能力等等，可能要严重得多。

　　业内人士认为，尽管下调资本金比例幅度高达15个百分点，拉动的投资额会在5000亿元左右，但是统计数据显示目前国内房地产业的资金缺口高达9000亿元，这项政策只是放宽了开发企业从银行获得资金的渠道，不能从本质上改变房地产业资金匮乏的现状。多位接受采访的开发商也表示，即使下调自有资本金比例，企业即便拿到更多贷款也不会去拿地或者开发新项目，因为市场上的购买力尚未完全释放，后市仍难称乐观。最现实的做法就是加快消化库存、回笼资金，等自己的腰包真正鼓起来以后，再选择合适的项目也不迟。

　　●不要误读政策

　　王牌企划董事长上官同君说，国家此次下调资本金比例可能会使不少开发企业误读，造成行业的负面导向。加强保障性住房建设是当前国家调控房地产市场的主旋律，也是保持房地产市场和谐稳定、持续健康发展的前提保障。以郑州为例，此举会造成郑州地产商一窝蜂地往 经济适用房市场挤。自今年春节后，委托王牌投资的“河南18省辖市土地信息平台”找经济适用房用地的开发企业空前增多，而其中相当一部分准备进入经济适用房市场的开发商根本没有搞清楚保障性住房建设的政策和相关流程，是典型的只靠拍脑袋就被裹挟进来的。另外，金融机构一贯比政策慢半拍的做法，会延缓该政策的执行。众所周知，项目开发贷款审批还是比较严格的，金融机构“嫌贫爱富”，对中、小房企的项目贷款还是最低要有四证，且审核更严。

　　国务院此次出台的新政策对不同的商品房开发投资是有所区别的。其中保障性住房和普通商品住房项目的最低自有资本金比例从35%调低至20%，而其他房地产开发项目的最低自有资本金比例只下调了5个百分点，从35%降为30%。很明显，这表明国家是鼓励保障性住房和普通商品住房的开发投资，作为抑制 房价过高的手段之一，增加保障性住房和普通商品住房的投入自然会令更多的老百姓能够买得起房，这也可以视为中央进行房地产调控的一个方向，希望开发企业加大这一类房源的投入。

　　业内人士分析认为，对开发商来说，资金存在很大的需求缺口，长期下去将会形成市场供应链条的断裂。从目前来看，开发商在开发新项目时，一般都会通过银行贷款等形式进行融资，此次下调项目资本金比例，实际上是对开发商的“救市”。这可能是国家在金融危机时期，从供给角度进行调节的一个权宜之计。主要是为了促进整个房地产市场发展，从而带动国民经济发展。金融危机有“危”有“机”，这也是一个重新洗牌的时机。

　　冯建军分析说，根据第一季度房地产开发贷款数据保守计算，此次商品住房资本金比例下调，房地产开发商全年可以新增开发资金在5000亿元左右，将使房地产再投资的门槛降低，让更多的开发商放手实施项目开发，将以前搁置的土地开发起来，形成供给释放，从而平抑房价，对年内的经济复苏也将有提振作用。

　　上官同君提醒说，对河南的开发企业而言，还是应该立足企业自身实际，制定符合自己企业的突围之路，生存大于发展，切勿好高骛远。对于政策的研判要有自己的观点，千万不要在众多调控政策面前失去主心骨。当前我省开发企业虽然迎来了“小阳春”，但数据的背后所隐藏的风险开发商甘苦自知。销售资金回笼实现不了当初的预期，银行信贷门槛较高，最后的结果只有高息拆借甚至被迫放弃项目，找人合作并购；手上有点闲钱的地产商又会被当前并不明朗的地产形势消磨斗志，目前市场上可以操作的没有风险的二手项目是凤毛麟角，如何做好可持续的项目储备，如何逆市操盘地产？务实一点其实比什么都重要。