物业管理费难收 老新村改造后的长效管理成普遍难题

　　千做万做，亏本生意不做。但园区宏基物业管理有限公司却在做着一桩不小的亏本买卖——目前由这家公司管理的娄江新村，去年一年物业管理费收支结结账，一共亏损了17多万元。公司总经理陈伟民一脸无奈地说，他们完全靠提供物业管理服务吃饭，要不是公司管着的其他小区有点赢利，娄江新村的这个“窟窿”他们真的填不下去了！

　　三年前完成改造的娄江新村，面貌一新。要维持下去，少不了物业这个管家。如果因为收不到物业费逼退了物业，真担心好不容易改造好的老新村又会出现脏乱差的老面孔。据了解，这样的情况在本市多个老新村不同程度的存在。老新村改造后的长效管理已经成为一个比较普遍的问题。

　　电话几乎月月欠费停机物业费收支结账一年亏17万

　　走进娄门桥东北堍的老住宅小区——娄江新村，一幢幢楼房色彩淡雅清新，全然没有岁月剥蚀的痕迹；小区的道路也整洁有序。

　　娄江新村面貌的焕然一新，得感谢2006年对这里进行的老住宅小区综合整治。但走进娄江新村只有10多个平方米的物业管理办公室，抬眼能见的却是几扇落伍的钢窗和墙上直接张贴的工作人员名字、联系电话纸条，一切显得那么简陋。一台挂壁式空调，算是办公室里最高档的“摆设”。之所以说是“摆设”，是因为，不管天冷天热，它都很少启用。主管陈勤坦言，不要说空调，就是电风扇也不敢多开啊！

　　办公桌上摆着的一门电话，有时候也是一种“摆设”。每个月第一天，园区宏基物业管理有限公司会给这部电话充80元话费，但既要联系上级部门，又要跟业主等沟通，这80元话费常常会“用豁边”，结果还没到月底，电话就欠费停机了。为了避免这样的尴尬，陈勤每到话费用得差不多的时候，就要动用自己的 小灵通。接任4个多月，陈勤的话费倒贴了3个月，其中2次20元，1次50元。更匪夷所思的是，新村的绿化修剪，也全部由物业公司自己修(当然是经过绿化部门批准的)，“根本不敢请绿化队来，否则修一棵就要支出300元”。今年以来，光是枯树枝，物业公司就已运掉了8卡车，其他树枝就更多了。

　　这样“做人家”，很大一个原因是，娄江新村的物业管理费入不敷出，管理方只好勒紧裤腰带过日子。

　　2007年8月，园区宏基物业管理有限公司接管娄江新村。22个保安、2名保洁员、4名管理人员，一年光是工资等的支出就要40多万元。“再加上税收、门岗的水电费等，一年必须收到56万元，收支才能平衡”。快人快语的陈勤说，“给的工资是不能再少了，即使这样，也只能用些下岗工人，奖金是根本没有的。今年保安的月工资从原来的930元提高到了1040元，支出就更多了”。

　　然而，物业管理费的收入情况却并不理想。陈勤拿出了得到业主委员会认可的统计报表：去年小区2700多户居民物业管理费收入近4.8万元，200个汽车泊位的停车费收了21.4万元，自行车库和店面收了12.7万元，三项费用相加，一共38.9万元，实际亏损17万元以上。

　　那能否少用几个保安呢？

　　针对这个问题，陈勤直言：不行啊！娄江新村是个老住宅小区，一共开了5扇门。开出来容易，要封起来就办不到了。他们只能对3扇门实行24小时开启，2扇门则只从5点半开到22点。可再怎么精打细算，22个保安是一个也不能少的了。

　　主动缴物业费的只有3%一家家敲门也只收到27%

　　一个小区一年的物业管理费用就亏了17万多元，主要根源在哪里？陈勤坦言，主要是物业费收缴比例过低——去年只有27%，尽管，这个小区每户居民一年的物业管理费只要60元。

　　今年的收缴情况要比去年好一些，目前已缴了17%。这是建立在物业公司工作人员挨家挨户跑了3轮的基础上的。工作人员唐师傅大倒苦水：白天业主不一定在家，收物业费基本都是19时到21时上门去上，每晚跑个50来户人家，第二天白天他们还要正常上班，真累！

　　但还是有不少业主不肯配合，主动来缴物业管理费的更是凤毛麟角，不到总量的3%。

　　娄江新村业主们为啥不大愿意交物业费？在娄江新村业主委员会主任华其根的陪同下，记者选取部分居民做了一个调查。

　　敲开顾阿姨家的门，问起物业费为啥还没交，顾阿姨两手一摊，毫不顾忌地说，自己没工作，吃饭都勉强，还怎么交得出这笔费用？华其根介绍，像顾阿姨这样的业主，起码占娄江新村总户数的10%。而租住在这里的小张说，他是3月份才住进来的，1—2月没有享受这里的物业服务，这两个月的物业费他当然不愿意缴。华其根估计，娄江新村的出租户目前约占15%，一般情况下，物业管理费应该由房客缴，但房客队伍并不稳定，往往住几个月就要换人，导致部分时间的物业管理费无人愿意承担，也有的房客和房东互相推诿，都不肯缴费。

　　还有一种情况，是业主买了新房子搬出去了，因为很难碰到业主，这物业管理费自然无从收取。记者在一户居民家的大门上敲了几下，里面却没人应答。华其根说，不用敲了，业主已经搬相城区去了，老房子不舍得出租，就这么空关着，“这样的空关房子，在娄江新村要占总户数的5%-6%呢！”

　　当然，也有人不愿缴费是因为对物业管理有意见。居民徐大妈就抱怨，自己倒不是缺那60元钱，主要是小区管理还不到位，比如收旧货的人混进小区，发出的叫喊声弄得她休息都休息不好，结果血压又升高了，就这样的管理，她凭啥交物业管理费？华其根介绍，类似的例子还有许多，比如嫌物业没管好养狗、养鸽子问题了，没管好塞小广告纸了，或者监控探头坏了没及时修理、自己的东西失窃都无法寻找破案线索了……以这些原因拒缴物业管理费的大约占5%。

　　收不到物业费，在老新村还是比较多见的。管着多个小区的新诚物业公司老总杨仁权介绍，他们也遭遇着类似的尴尬。像盘一、盘二小区目前物业费收缴率只有3成多一点，“我们是一年一收的，估计最终能收到5成左右，但按照这个收缴比例，物业公司想要不亏，难！”

　　新诚物业公司对金塘、盘一、盘三和湄长等四个小区居民不肯交物业费的情况也进行了一番调查。“其实，许多人并不是缺这几个钱，还是老习惯问题，总认为以前没物业，日子也照样过。”杨仁权告诉记者，有这样想法的人占了不肯交物业费者的半数以上。

　　据友三社区主任贺新华等10名沧浪区人大代表调查，沧浪区老住宅小区每户每月应缴的物业费都在5—6元，缴纳率大致在25%上下。

　　良性互动还是恶性循环长效管理还得从长计议

　　老住宅小区综合整治工程深得民心。市房管局发布的数据表明，从2005年到2008年底，苏州城区已完成21处、276万平方米老住宅小区的整治，惠及居民4.28万户。今年我市城区又将完成18处、107万平方米、436幢建筑的整治任务，惠及居民1.29万户。

　　整治后的老住宅小区面貌是漂亮了，但这种漂亮的持续离不开长效管理，请专业的物业公司进行管理，又是长效管理的主要途径。目前，我市已构建了一个长效管理运作机制。其中，凡是具备物业管理条件的小区，都由社区组织成立业主委员会，并选聘物业公司进行专业化管理。

　　而物业公司是企业，要考虑赢利，至少收入要能维持基本运转。如果物业管理费长期入不敷出，长效管理显然难以持续。我市一些老住宅小区因此出现了物业公司撤离的现象。即使物业公司暂时硬撑，物业管理的质量下降几乎是难以避免的事。

　　多家物业公司说，居民没有出钱买服务的意识，我们就只能这样将就着管理；而一些居民又因为对管理不满意，而加入到不愿缴纳物业费的队伍中……这样的“对垒”存在于多个老住宅小区，似乎双方都有一定道理，最终形成一种恶性循环——缴费比例越低，物业服务越跟不上；而物业服务越跟不上，缴费比例就进一步降低。

　　有关部门也清楚地看到，老住宅小区物业费用的征收存在一定的特殊性，业主的物业经费远不能满足小区管理的需求。而去年1月1日起施行的《苏州市住宅区物业管理条例》第57条尽管明确，业主、非业主使用人未按时交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，可面对一家一户，又面广量大的欠费者真要操作起来不是一般的烦，必须探索更好的解决办法。

　　如何实现老住宅小区物业管理的良性互动？今年1月召开的市政协十二届二次会议上，民革苏州市委在《关于老新村小区改造后长效管理的建议》里提出了自己的看法：出台相关政策，设立老住宅小区管理专项基金，挖掘老住宅小区自身潜力、拓宽物业收费途径，加强宣传教育、改变老住宅小区居民免费享受物业管理的旧观念，加大考核、把长效管理落到实处。

　　而沧浪区第十五届人大第二次会议上，贺新华等区人大代表也递交了一份《关于有效推进苏州老新村管理办法》的议案。这份议案提出，老住宅小区的物业管理费在水电费中代扣；由房管局、居委会、业委会三方代表组成年终评审会，对物业管理标准的执行情况进行综合考评，并根据考核制度，确定物业应得的物业费金额……与此同时，我市相关部门也已开始对全市老住宅小区物业长效管理问题开展调研。

　　也有老小区物业费收得不错看看金塘新村是怎么做的

　　当然，并不是所有老住宅小区的物业管理费收缴率都很低，金塘新村就是其中一例。

　　金塘新村也是一个改造过的老住宅小区，去年起，物业管理交给了新诚物业公司。在小区业委会的帮助下，去年这里的物业费收缴率达到了9成以上。今年，他们的物业费收缴率再创新高，目前已达97%(小区内低保户、特困户的物业管理费由政府承担)。新诚物业公司老总杨仁权感叹：如果每个老住宅小区都能有这么高的物业费收缴率，小区物业何愁管不好？97%的物业费收缴率，即使放在新建小区也算是高的，这样的成绩又是怎么取得的？杨仁权告诉记者，他们自始至终都依靠业委会，遇到问题主动协商。在此基础上，他们经常向居民做解释工作，即使上门收费时也要宣传，让居民了解收物业费也是为居民做事，从而养成花钱买服务的观念。此外，他们还提供了到位的服务。如果有居民不满意，向他们投诉，他们会及时处理。最终，居民们都觉得有物业跟没物业完全不一样，每个月花上这五元钱值得。

　　与金塘新村类似，物业费每户每年为72元的湄长新村，目前的收缴率已达7成，这其中提高物业管理质量起了很大作用。物业公司方面说，他们还在努力，最后的收缴比例应该还会高一点。

　　园区宏基物业管理有限公司总经理陈伟民也认识到，提高服务质量，是让业主愿意缴物业管理费的出路所在。为此，他将派出得力干将去娄江新村管理物业，并要求提高服务质量，及时处理报修问题，争取将今年的物业费收缴率提高到6-7成甚至更高。