缓解房企融资不利行业整合 松绑商住资本金正反两面

　　虽能缓解房企融资压力，但不利于行业整合及销售

　　尽管未能跻身十大产业振兴规划，但倚仗“房地产是国民经济的重要支柱行业”这一点，善于向政府“要政策”的开发商往往能如愿以偿。

　　日前召开的国务院常务会议决定调整固定资产投资项目的资本金比例，以缓解4万亿刺激计划的资本缺口。其中，下调商品住宅在内11个行业的资本金比例，但目前具体比例尚未公布。

　　此次国务院宣布下调商品住宅的资本金比例，被业内称之为一次“实质性”的救市。笔者认为，与去年10月财政部出台下调契税及利率7折优惠的“试探性”政策、12月份国务院出台的流转环节营业税减免的短期政策不同的是，下调商品住宅的资本金比例，基本宣告了五年房地产调控的终结。

　　房地产“救市”政策力度之大，按soho中国(3.76,0.26,7.43%)董事长潘石屹的话说就是“出乎很多开发商意料”、“该出台的政策都已经出台了”。如果仔细观察最近半年的政策走向，可以找到一条非常清晰的脉络：在宏观经济形势发生重大变化的背景下，管理层在税收、土地、信贷等方面逐一为房地产行业“松绑”。事实表明，这确实是一次“系统性”救市。

　　“政策组合拳”最近可谓频频出击。在开发商资金链最为紧张的时刻，银行纷纷向房企抛来“橄榄枝”，除为已到期的贷款办理延期之外，还新增了大量贷款。而各个地方政府的“救市”积极性则更高，过去为配合“国八条”、“国六条”出台的一系列政策，如90/70政策、限外政策等，几乎全部被废除。二套房贷政策最近也在悄然放松。

　　尽管自去年10月起政策暖风频吹，市场成交量逐渐恢复，但全国房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下降的局面并没有得到扭转，反而今年第一季度更为明显。国家统计局4月公布的数据显示，今年一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长仅4.1%，增幅比去年同期回落28.2个百分点；房屋新开工面积为2.01亿平方米，同比下降幅度达16.2%。这是自1998年房地产市场化以来同期最低水平。

　　导致房地产投资增速和新屋开工面积增速急剧下滑的主要原因，除了成交量去年大幅萎缩，令不少开发商资金“告急”之外，还因为销售不畅使得庞大的存货量如同悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”。

　　据测算，如果2009年房地产开发投资增速同比回落20个百分点，将直接拉动gdp增速回落1个百分点以上。因此有专家认为，稳定房地产投资应成为今年所有房地产政策的着力点。

　　此次下调商品住房投资项目的资本金比例，在市场上释放出一个明确信号，即鼓励房地产行业的固定资产投资，鼓励开发商购置土地及增加商品房新开工面积。

　　该项政策对缓解房企融资压力的作用不言而喻。由于房地产行业融资渠道过于单一的状况一直未有根本改变，导致开发商至今仍高度依赖银行贷款。下调商品住宅的资本金比例，将有助于降低房企的融资门槛，令其得到信贷支持的空间放大，同时还会在一定程度上推动社会资金涌入房地产行业。

　　但是，这项政策犹如一把双刃剑。首先，该政策不利于加快行业整合，资金实力较雄厚的大开发商想借楼市调整“洗牌”的愿望恐将落空。安信证券分析，“这一政策的出台理论上将使得银行对中小开发商的资金支持力度加大”；其次，由于房企资金压力得到缓解，其与购房者博弈的能力也会提高，一些房企可能因此改变之前的快速去库存的销售模式，这为未来 房价走势又平添了几分变数。