开发商资金恐慌未歇 房地产市场股权融资大潮汹涌将至

　　“如果说去年这时候房地产开发商的资金链只能打30分的话，现在总体状况应该可以打到70分了。”莫尼塔投资分析师王沛表示。

　　一年以来，房地产开发商的手头还没有像现在这么宽绰过。加上4月14日方兴地产与中行签订200亿元授信协议，今年地产商获得100亿元规模以上的授信总额便已达到880亿元之巨。加上小规模的授信，目前地产商银行授信早已突破千亿元。

　　不过银行授信毕竟与实际拿到的资金还有出入，何况一季度的信贷井喷未必会持续下去，开发商的资金来源还需颇费思量。幸好，在信贷即将“稍息”，债券“原地立正”的状况下，第三板斧股权融资即将“出列”。

　　“随着资本市场的好转，饥渴已久的房地产商新一轮的股权融资大潮将在随后来临。”一位地产研究员预测。

　　融资压力犹存

　　随着天量信贷的开闸和一季度销量的持续旺盛，开发商迎来了久违的内外部融资两股暖流交汇。

　　“目前开发商的资金状况环比来看已经大大改善，到位资金从去年10月份开始就在持续反弹。”王沛表示，如果将开发贷款增速和新开工面积增速之间的差值作为衡量地产商资金链的指标，这个指标自去年10月份到今年2月份一直处于上行的趋势中。

　　而根据一位房地产股研究员的分析，在去年紧张的气氛下，现金流状况良好的公司股价比资金吃紧的公司走势明显要好，然而从去年11月份开始，随着销售情况的见底和破产之虞的解除，资本市场这种对资金风险的担忧已经开始缓解。

　　不过银行的“善门”能开多久尚不确定，但从以往的惯例来看，开发商的神经还需要紧绷起来。

　　一位银行人士表示，一般来说，银行的放贷高峰期处于一季度。而根据国务院政府工作报告，今年信贷总量目标是5万亿元以上。而一季度新增信贷就已经达到了4.58万亿元，占到全年信贷目标总量的92%。

　　“考虑到去库存化结束之初和财政政策相关项目上马初期是资金需求的峰值，而票据融资比例则可能面临银行投放意愿减弱和政府监管加强的影响进一步降低，因此预期二季度的信贷总量将出现逐月下降趋势。”长江证券宏观经济分析师李冒余指出。

　　莫尼塔首席经济学家苏畅的看法稍微乐观，他认为二季度的信贷增量还会比较强，到三季度才会出现收紧信贷的信号。同时，开发贷款的收紧会比整体信贷稍晚一些。

　　另一方面，密集的信贷显然还不足以让开发商彻底解渴。香港地产大鳄新鸿基最近表示，将会推迟一年偿还银行贷款；刚刚获得投资机构踊跃参与增发的云南城投还没有来得及庆祝，便再度伸手向大股东借款20亿元；而去年吃了短期融资券甜头的中大股份则表示，将会继续申请短期融资券支持房地产开发。

　　更让开发商们感到尴尬的是，在地方税务机构的欠税大户黑名单上，地产企业总是名列前茅，从一定程度上也显示开发商的拮据状况依旧。

　　“尽管近期销售额强劲，内地开发商面临的融资压力仍未得到缓解，开发商还存在很大的现金流压力。”ubs瑞银分析师王震宇表示。

　　股权融资开闸

　　上半年信贷到位，下半年从债市和股市寻求新的融资渠道，似乎已经成为开发商每年必经的“三板斧”轮回。

　　根据企业融资的“啄食循序理论”，公司外部融资倾向的先后顺序分别是银行贷款、债券和股权融资，目前开发商的融资路径与啄食理论不谋而合，但是初衷却大相径庭。由于信贷在一季度的集中放量以及债券市场的前途未卜，地产商不得不集体挥出股权融资这第三板斧。

　　根据中金公司的统计，目前地产上市公司中共有21 家a 股公司和3 家h 股公司提出发债计划，其中12家已经获得证监会批准，刚至半数。

　　分析人士认为，地产公司的现金流虽然已经开始改善，但相对于发债评级标准来讲仍然不足，多家h股地产商负债率仍然在100%以上；加上近日中资地产股在海外债方面的“糟糕表演”，房地产公司债的发行还将会遭遇信用水平方面的质疑。

　　相比公司债的窘境，喑哑许久的股权融资却重新迎来了曙光。今年以来，已经先后有保利地产、荣盛发展、深振业、金地集团和st天华等地产公司提出增发方案，万科、上实发展等公司在年报中提出在适当时机启动股权融资，香港上市的世茂房地产和海港企业也提出了配股的申请，股权融资冲动正在暗流汹涌。

　　美都控股的定向增发过会已经成为市场对于股权融资开闸的论据，有地产分析员认为，4月份将是地产增发潮的起点。

　　“从去年以来折戟增发的公司太多了，被否掉的，自己停掉的，这就积累了很强烈的资本市场融资需求。随着目前资本市场的转好，这种被积压的需求会选择集中释放出来。”王沛表示。

　　地产分析师指出，现在提出增发方案，要经过几个月的审核批复，到实施的时候正好是信贷收紧之际，从时机拿捏上可以让资金来源咬弦，地产商的苦心可想而知。

　　然而这份苦心却未必得到投资者的体谅。中银国际地产分析师田世欣表示，世茂房地产配股融资偿还银团贷款，可能会引发市场对其他负债率较高或现金流紧张的开发商效仿其做法的担忧；瑞银ubs更是在近期发表报告，将富力地产、合生创展、雅居乐和绿城中国列为可能融资的“急先锋”。

　　“融资圈新钱还旧钱”的做法是否会导致市场对新一轮的股权融资产生像去年一样的恐慌？王沛认为，投资者和股东应该更加理性面对开发商的融资需求逻辑。

　　“在目前开发商普遍对后市预期较弱的背景下，融资进行新的项目开发反而会引发更大的风险。而以增发配股来缓解财务压力，从长期来看对股东是有益的。”王沛表示。