经适房建设也看地段 突破市郊选址上海市中心成热点

　　地段也将成为经济适用房炫耀的资本。

　　在上海中内环区域，如静安江宁、杨浦新江湾城、普陀长风等地区的优质地块上，一批经济适用房准备开建。经济适用房位于外环的格局将有所改变。

　　优质地段

　　3月底，上海几个区县规划网站上陆续公布了经济适用房地块控制性规划条件征询意见。其中，几幅经济适用房地块位于市中心的优质地段，格外引人关注。

　　普陀区规划局一共公布了5幅经济适用房地块，其中有3幅地块“身价非凡”，有楼市中人们耳熟能详的中远两湾城、长风地区和曹阳社区；闸北区公布2幅经济适用房地块，其中有知名的热点板块大宁社区；此外，静安区也公布一幅经济适用房用地，位于江宁社区。

　　普陀区规划局有关工作人员向早报记者表示，由于地块地理位置比较突出，已经有许多人过来询问，表达意见。首先是位于内中环的一幅优质地块。地块是普陀区中山北路地块中的b20—02地块，位于中山北路社区，中山北路南侧，交通路北侧。从地理位置来看，中山北路地块紧挨轨道交通3号线的中潭路站，与内环知名的楼盘中远两湾城的北界连成一片。还有一地块位于中环内。该地块为普陀区上粮二库二地块，位于云岭西路、真光路、光复西路、祁连山路的围合区域之内。地块南面靠近苏州河、东靠中环线，与在建中的长风生态园区接近。从 房价来看，该区域在整个中环内较为突出，价格已经达到15000元/平方米。

　　就连静安区的高规格地段上也出现了经济适用房用地。地块便是江宁社区013—2地块(南洋电机厂地块)，位于昌平路、常德路西北角地块内。该地块被大片住宅小区包围，商业配套较好，而周边一 二手房均价都远远超过20000元/平方米。

　　此外，2月初城投在著名的杨浦新江湾城内以低价拿下了一幅经济适用房地块。而同样是在新江湾城，众多地产巨头如合生珠江、仁恒置业、美国铁狮门等都曾以高价拿下土地，开发商品住宅。

　　不难发现，此次在中心优质地块上建造经济适用房，突破了经适房一贯的“近郊”法则。对此杨红旭表示，这是经济适用房在选址方面的一种进步，有利于促进经济适用房的销售。“住房保障用地存在矛盾，过去保障性住房多建于郊区，甚至远郊，全国各地也都出现过部分经济适用房卖不出去的现象。”

　　50%开发模式

　　经济适用房开发模式在上海也正在创新。

　　有知情人透露：“为鼓励本地企业拿出土地参与经济适用房建设，上海市制定政策允这些土地不必全部建设经济适用房，在满足经适房不低于50%的要求下，其余部分企业可以开发普通商品房，进行对外销售。”

　　其中上海地产集团、锦江集团、建工集团、城建集团、城投公司等众多上海本地大型企业成为经济适用房重要参建方。另据知情人士透露，目前至少有13个上海本地国企拿出了21幅土地参与建设经济适用房。“来自这些本地国企集团的土地面积达到148.1万平方米，已经超过了今年规划的30个经济适用房项目总土地面积的一半。”

　　值得注意的是，这些土地中有不少便位于市中心区域。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生也曾坦言，经适房的选址，在上海目前的情况下，全部建在市中心非常困难。而本地大型企业集团，手头有丰富的、有待激活的土地资源，为上海的新模式酝酿提供了可能。

　　杨红旭介绍，市区或近郊土地比较稀缺，越是大城市，越是如此，由于历史原因，事实上许多土地控制在各类企事业单位手中。“这种做法对于政府和企业来说是一种双赢。一方面可以减轻地方政府的负担，加快经济适用房的供应步伐，另一方面也能盘活国企拥有的存量土地，自己也能开发部分商品房销售。”

　　房价之差

　　当市中心优质地段、毗邻知名社区的经济适用房建设起步后，市场会做何反应？

　　上述中山北路地块中b20—02地块，用地面积约为16800平方米，而规划的经济适用房建筑面积占总面积的50%，即将建造占地面积为8400平方米的经济适用房。在其附近便是内环著名大盘中远两湾城。资料显示，中远两湾城目前均价为22000元/平方米。

　　薛建雄分析强调，这些经济适用房进入市场之后，肯定会对区域周边的中低档楼盘带来非常大的冲击，对周边项目的定价方面也会造成一定影响。不过，对高档楼盘冲击可能并不大，因为它们的客源差距较大。

　　而从总体未来供应来看，经济适用房同样也给商品房带来压力。相关规划显示，未来5年上海新开工住房建筑面积约为9300万平方米，其中新建、配建经济适用房和廉租房共计2000万平方米，意味着平均每5套新建住宅中，就有1套经济适用房或廉租房。此外，本地国企参建经济适用房，依据不得低于50%的比例的开发模式，同一小区将有一半是经济适用房，一半是商品房，这对于项目自身的商品销售来说，销售同样被视为一个难题。

　　“这会让其同小区的商品房价格受到抑制。如果这些楼盘定价较高，销售就可能会受到经济房很大的冲击。”薛建雄指出。