住宅类商品房销售过万 一季度苏州楼市很春天

　　步入四月天，意味着今年第一季度的苏州楼市该有个阶段性的成果了。与日渐变暖的春天一样，楼市在牛年的前三个月，经多方合力上演了一波”暖春”行情。根据前三个月成交初步汇总：苏州市09年第一季度住宅类房源成交10776套。不论是同比08年第一季度的7744套，还是环比08年最后一季度的9121套，09年第一季度楼市 “量升”，价格也有所回调。就连四月初的清明节小长假，都还掀起一波购房潮。人们不禁要问，照这样

　　的态势，楼市是不是已经回暖立春了？

　　一季度土地市场

　　综合商业用地成主流

　　商品房的成本中，土地成本占了一定的比例，因此土地拍卖会上可以看出一点定价的微妙动向。可是三个月来的土地拍卖会上，却鲜见住宅类的土地露面。 09年第一季度，苏州土地成交量不高，成交地块总建筑面积23万多平方米，其中住宅为2.23万平方米，而综合商业用地明显占了大头。

　　综合商业用地部分用于批发零售、部分用于邻里中心功能配套、部分用于住宿餐饮、部分用于商务金融，应用范围广泛，主要用来增进区域配套，完善区域商业服务坏境。从成交地块的区域来看，高新区西北板块，商业配套用地成交量较大，一方面由于北部板块有科技园等办公氛围形成，人气有一定聚集，另一方面新区北部板块在售楼盘众多，部分房源已经交房，居住氛围日渐形成，综合商业用地的推出将进一步完善区域的配套。

　　从另外一个角度来审视，在07年疯狂拿地后，不少房产商手中并不缺地，缺的是没有被激发出来的购买力。因此，从第一季的土地市场来看，今年楼市更多是消化库存。

　　一季度商品房供应

　　“挤牙膏式”的老盘加推

　　第一季度，连看两场房交会的人普遍有这样的感受，楼盘“老面孔”居多，多以加推提供部分房源来吸引注意力。 “09年开局，楼市的行情实在看不清，不可能一下就是大举动，但也不能一点都没有举动。甩一点促销、推一点新房源，边走边看。 ”园区一楼盘营销总监道出了不少同行共同的念头。这也为一季度楼市推盘定下了一种基调。

　　整体来看，09年第一季度受 08年整体成交量低迷的影响，上市量有所下滑，但由于08年底市场的小幅回升，以及2月免税购房活动的推动， 09年第一季度的上市量整体还算充裕，相比去年同期下滑不大。

　　从上市区域来看，吴中区环比变化较大，去年年底吴中区政策保障性住房成交火热，为之储备的上市量自然规模较大。同时大量商业项目的推盘，以及新盘锦泽苑、诚河新旅城的别墅上市等，整体商品房的上市较为充足；而09年一季度，吴中区新开盘方面仅有新城金郡，而且新城金郡的第一期开盘也仅推4万方左右，其他为部分项目的后续推盘，因而环比降幅较大。其他区域上市量方面也有所减小。不过随着政府和开发商的优惠让利策略使市场的成交人气有很大转折，而开发商也看到调价后的市场积极状态，针对刚性需求群体的有效房源上市相比去年明显有所加大，09年第一季度前期的楼市回暖也给了开发商较大信心，因而3月份针对春季房交会的上市量也较为充足，房产商推盘的热情开始走高。

　　与频繁推盘同时存在的现象，是许多楼盘“挤牙膏式”的推盘方式。苏城一代理公司市场分析专员称，开发商能在短时间内接连加推房源，显然是有充足的准备的：先拿出一批，一般是几百套房源的预售证，然后根据具体情况少量推——这是一种策略。先以少量楼盘“试水”市场，如果发现客户群比较大，就以迅雷不及掩耳之势，火速加推；如果得不到市场认同，也影响不了大局，毕竟推的比较少，同时也方便及时调整策略——这显然已经成为许多楼盘的集体共识。

　　对此，一位业内人士的话显然能够说明开发商的用心：“现在大家都讲销售率的问题，如果一下子开出太多，即使卖得不错，可是销售率不好看。一点点加推，就会给人一销售就基本卖光的感觉。对于购房者来说，每次能买到新推的房源，感觉也会比较好。 ”

　　一季度商品房销售

　　过万套房热卖的“三棒接力”

　　苏州市09年第一季度住宅类房源成交10776套，成交面积为1306516.67平方米，成交均价为6453.88元/平方米。各区域具体成交信息见下表：

　　从以上三组对比数据来看，2009年第一季度，苏州楼市的成交表现可以用“出色”来形容，虽然08年年末，苏州房地产市场低迷得让开发商和购房者都没有了信心，但是09年第一季度以来，通过免税购房节的带动和开发商的大幅度让利等活动，使得刚性需求开始释放，苏州楼市成交量升。再从09年第一季度与08年第四季度相比，开发商最明显的变化是从不愿意降价转变为不得不降价，并且不得不大幅降价。购房者则从原先的观望政策、观望房价转变为开始寻找适合自己的房子，理性出手。这两大转变改变了苏州楼市低迷，僵持，博弈的状态，进入了一个价格理性回归，购房者理性购房的楼市调整期。

　　苏州第一季度楼市热卖过万套房，这背后的动力源自何方？不难发现，有三股力量以接力的态势，刺激着楼市复苏。

　　“接力第一棒”：在免税购房节及开发商大幅让利等一系列活动的推动下，使得在售楼盘的整体均价有所下降，而刚性需求一贯对于价格的变动异常敏感，因此，大幅度的降价总是带来市场刚性需求的释放。在免税购房节的最后几天，苏州楼市的成交量有突破性的增长。

　　“接力第二棒”：在免税购房节之后，市场的刚性需求已经被拉动，购房人气有所聚集，因此在购房节结束以后，开发商为了乘胜追击，依然保持了较大幅度的让利，被拉动的市场人气在购房节之后并没有减退，依然持续，以园区为代表区域。

　　“接力第三棒”：持续了购房节的热潮后，为了迎接3月的房交会，新房源的上市量开始增加，新开楼盘为刚性群体带来了更多的选择，3月的新开楼盘明显以中小户型为主打产品，充分迎合了目前买方市场的需求，开发商希望可以尽快地去化库存房源和新开房源，减轻资金方面的压力，这样的心理给了购房者较好的购房时机，一方面，可选房源量明显增加，另一方面价格的回调是必然的趋势。

　　2009年第一季度，是苏州楼市经历了08年萧条后的第一个市场放量期。苏州楼市第一季度无论是相比去年同期还是08年第四季度成交量，都有较大幅度的增长，且实际商品房成交均价上也有一定的下滑，这就是09年楼市的真实反映，价格的下调带动热销。从第一季度热销的楼盘如新城金郡、中海国际社区、雅戈尔潇邦等成交来看，60%以上都是针对刚性需求的中小户型房源，而相比去年，这些楼盘在开盘价格上多少都有一些调整，这也将是09年楼市的主旋律，房价的理性回归和刚性需求的释放将是市场真正回暖的关键。

　　二季度楼市预测

　　量价稳定的可能性增大

　　苏州的刚性需求在第一季度被全面拉动，纵然，现在说苏州楼市确定回暖为时过早，但是目前苏州楼市的人气，确实给了开发商和购房者更大的信心。从全国的大面预测来看：由于今年一季度全国楼市的普遍反弹，二季度楼市量价稳定的可能性增大。 6月份将是一个关键时间节点，如果二季度成交量能持续回升，楼市有望6月份之后真正企稳。对此，苏州业内给出的理由是：“因为第一轮“自住性需求”还没有释放完，而第二轮“改善性需求”也才刚刚在两会上定调，预计6月份是一个时间节点。 ”

　　行情是一步步走出来了，如果说6月的预测还有点“飘”，那4月行情是否会继续 “红"下去呢？业内人士态度比较乐观：楼市成交量上扬，企业家和消费者信心指数也有所上升，所以市场不可能这么快就冷却下来。而市场的需求也在扩散，2月份主要是刚性需求占主流，3月份改善性需求开始活跃，而现在则是刚性需求、改善性需求和投资性需求的组合，市场成交有了不错的支撑，所以4月份行情应该不错。不过也有谨慎人士表示：供需双方对楼市信心还比较脆弱，还经受不起各种突变的局势，因此房产商谨慎定价，消费者谨慎出手还是很重要的。