房地产开发投资吸引力TOP榜出炉 苏州位列第八

　　2008 年，中国及主要城市房地产市场在房地产宏观调控、国际金融危机不断蔓延、宏观经济增速下滑的大环境下，逐步由2007 年的过热转向理性回归，整体市场出现下行态势。对开发企业和投资者而言，在房地产市场仍处于调整期的2009 年，如何评价各城市的房地产开发投资吸引力，确定是否进入某一城市的房地产市场，成为业内人士极其关注的热点问题。

　　在此背景下，中国指数研究院本着“公正、客观、准确、全面”的原则，总结以往研究经验，结合当前各城市房地产市场发展的现状，对中国主要城市的房地产开发投资吸引力进行了全面研究，主要从市场规模、增长速度、潜在需求、供求对比四个方面，全面分析城市内部不同物业类型房地产市场自身成长能力，结合对城市房地产市场投资环境的考察，对中国40 个城市的房地产开发投资吸引力进行了综合评价，具体结果如下：

　　一、中国房地产开发投资吸引力top10

　　在国内外有关城市竞争力、单一产业竞争力研究的基础上，结合中国经济发展和房地产行业的特点，中国指数研究院对城市的住宅、办公楼、商业用房和房地产市场投资环境分别设计相应的评价指标体系，运用因子分析法和相关数学模型，定量分析得到三种物业市场的开发投资吸引力排名和城市房地产市场投资环境吸引力排名，最后运用因子分析得出中国城市房地产开发投资吸引力top10 城市，分别为：上海、北京、广州分列第一、二、三名，紧随其后的是重庆、天津、深圳、沈阳、苏州、杭州、成都。

　　从房地产开发投资吸引力top 城市综合得分可以看出，排名前四名城市得分差距远大于其后六名城市的得分差距，城市房地产开发投资吸引力表现出“强者亦强，弱者亦弱”特征，城市之间差距呈现加大趋势。上海房地产开发投资吸引力稳居全国第一，北京位居第二，总得分与上海接近。

　　重庆凭借住宅开发投资吸引力排名第三以及商业用房开发投资吸引力和投资环境均名列十强等优势，2009 年房地产开发投资吸引力位居第四位，综合得分与广州的差异较小。重庆在房地产开发投资的规模性指标突出，较低的供求比以及稳定的成长速度等优势使其综合房地产开发投资吸引力明显增强。

　　随着天津滨海新区建设的不断深入，商业营业用房以及办公楼市场得到快速发展，天津各项物业开发投资吸引力表现较为平均，且各项排名均排在前八位，使得天津房地产开发投资吸引力在十强城市的排名为第五。

　　沈阳凭借住宅投资、商业营业用房投资以及城市投资环境吸引力等优势，房地产开发投资吸引力排名位居第七位。沈阳2008 年住宅市场供需相对较大，投资额和销售额分别达到730 亿元和526 亿元，在40 个城市的排名分别为第三和第九，住宅开发投资吸引力排名跃居第五。

　　深圳和苏州房地产开发投资吸引力分别位居第六、第八位，这两个城市经济水平均比较发达，人均可支配收入、gdp、利用外资等宏观经济指标均在全国前列，办公楼投资、商业营业投资以及投资环境吸引力均排名靠前。

　　杭州和成都房地产开发投资吸引力分别位居第九、第十位，在住宅投资吸引力方面占据优势。杭州在写字楼投资吸引力方面的优势，使其房地产投资吸引力综合排名领先于成都。

　　二、 住宅开发投资吸引力top10

　　按照理论框架，中国指数研究院从市场规模、潜在需求、供求对比、成长速度四个方面，通过开竣工面积、投资额、常住人口、存款余额等24 个指标对40 个大中城市住宅市场的开发投资吸引力进行研究。研究结果显示，住宅开发投资吸引力十强城市是：上海名列第一，北京名列二，重庆位居第三，随后依次是：广州、沈阳、天津、深圳、成都、大连、杭州。

　　综合2003 年以来的研究发现，上海、北京、广州等地凭借较高的市场规模和因人口众多、经济发达带来的广阔的市场需求，稳居住宅开发投资吸引力top10 之列。值得注意的是，重庆凭借较为稳定的成长速度、较低的供求比跻身住宅开发投资吸引力第三位，更进一步证明了二三线城市近年来房地产市场的快速成长。值得注意的是，沈阳凭借2008 年730 亿元的投资额(在40 个城市中列第三位)、526亿元的销售额(绝对水平居40 个城市第九位，增长率居40 个城市第六位)等方面的均衡表现，住宅开发投资吸引力位居第五位。尽管大连市场规模相对较小(2008 年销售额低于500 亿元)，但由于近年来成长迅速，且新开工面积、施工面积与当年销售面积相比表明市场供给压力相对较小，为更多投资者的进入提供了空间。深圳作为传统的房地产市场热点城市，尽管2008 年销售额、开竣工面积大幅下降，市场总量因子仅为25.0(低于杭州、成都等地)，但由于当地经济发展水平较高，市场潜在需求较高，且早在2007 年即率先进入调整期，

　　预计深圳市场2009 年将有望率先回暖。

　　(1) 多数城市2008 年住宅销售额下降，上海、北京等地降幅居前，呼和浩特、海口、济南等少数城市销售额保持增长，但规模相对较小

　　图1：2008 年主要城市住宅销售额及其增长率

　　数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

　　上海、北京销售额明显下降但规模依然突出。2008 年，上海、北京分别实现商品住宅销售额1608 亿元和1201 亿元，是40 个城市中仅有的两个销售额超过1000 亿元的城市，尽管两地销售额在2008年分别下滑34.9%和40.6%，但其市场规模仍远高于国内其他城市。

　　广州、重庆、天津销售规模较高，降幅较小。2008 年，全国商品住宅销售额下降达20.1%。广州、重庆等城市销售额降幅亦有不同程度的下降，但降幅略低于上海和北京。2008 年，广州、重庆、天津的商品住宅销售额分别为793 亿元、705 亿元和636 亿元，分别同比下降22.5%、17.7%和18.6%，降幅接近或低于全国水平。

　　沈阳、大连销售额小幅增长，规模跃居中游水平。2008 年，由于武汉、成都、杭州、苏州等过去几年市场规模较大的城市销售额降幅明显(降幅接近或超过30%，绝对水平约为500 亿元)，而沈阳、大连仍保持了一定的增长速度，市场规模已跃居中游水平。2008 年两地商品住宅销售额分别为504 亿元、433 亿元，分别同比小幅增长5.3%和1.9%，成为2008 年不可多得的“亮点”。