农行"放松版"房贷细则"难产" 下午出台晚上撤

不让放得太松？

“这次紧急叫停各银行细则，或意味着监管部门近期还是要出台一份房贷操作细则，将首套贷款购房才能适用利率下调30%的优惠加以明确，其他房贷操作仍以去年颁布的"第二套房贷政策"为准。”一银行业内人士猜测。

该人士表示，“就放松房贷，业界本来就有争议，从央行角度来说也是如此。放松货币政策拉动内需，没有必要去拉房地产，这实际上是以另一个泡沫来掩盖泡沫。”他指出，美国就是前车之鉴，此次美国金融危机源自房地产业，而当时发展房地产却是为了冲抵网络股泡沫的破灭。

“难确实比较难，没有谁会丢掉手中利润去博未知利润，再说也不知道放松房贷到底能带来多少新增客户。”对此，一国有大行人士告诉记者，“而且，即使总行出了政策，各分行还可能需要根据自己的贷款结构进行细化，因此细则出台大家都会比较谨慎。”

细则继续“难产”

经记者多方证实，银监会在央行、财政部的新政发布后，曾发布了一份关于房贷风险的紧急通知，内容提及去年的两个文件仍要执行，也即央行和银监会联合于2007年9月27日下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号）(以下简称359号文件），和2007年12月11日下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发〔2007〕452号）(简称452号文件）。

2007年9月27日下发的359号文件第三条明确规定：“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”

而2007年12月5日下发的452号文件又是对359号文件的进一步补充和严控，这份文件明确了以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数以及“第二套房”的具体认定标准。

母鸡难产下的蛋，又要个个“标准化”？

大小地产开发商，银行老总，小买房业主们翘首盼了大半年，央行终于在22日和财政部一起下达了鼓励买房的信贷政策。政策一出，力度之大甚至超出预期，贷款利率一下子打了个7折，算算前后省下利息就有一大笔。

正好借着金融机制改革东风，一向习惯统一发布的央行这回开始放权。发言人说了，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度后，金融机构拥有更大的自主定价空间，有利于不断完善市场化的定价机制。

自主是自主，10月27日的期限却是定了，央行说，各大银行自己决定怎么实行，到时候公布就是了。于是大小媒体、贷款公司、中介还有我们的买房卖房者都伸长了脖子等着细则公布。

按照央行的精神，这回细则还真是叫作细则了，既然各大银行自己说了算，那恐怕实行起来也是五花八门，各有优劣，如此一来，银行业至少从房贷一块来讲，真正算是竞争起来了。

不过到了27日“大限”当天，银行的细则却像难产的母鸡一样，只听叫唤，就是没有蛋下来。给分行负责人打电话，人家也着急，说没细则下来，原来准备放的贷款都压着，谁都不愿意吃亏啊。

回想去年9月份的二套房政策，也是银行各自理解，分头执行。于是银行格外重视，真正讨论，细则一等等了一个月才开始正式执行。

果然民间的创造力是无限的，没多久，林林总总各种变相优惠就产生了，各家银行对二套房的认识也是各有不同，另外，以生意计，对优质客户要优惠，对还清了房贷的要优惠，对关系好的开发商要优惠……执行力度也可想而知。接着是深圳楼市危机，银行贷款风险加大，于是银监会赶紧下令统一二套房执行标准，政策全面收紧，而房地产行业也随之冷了下去。

如今房贷放松令一下，这回是央行明确了放权银行自主执行，各大行这回放下心来，虽然比27日公布日期迟了点，但相比以往也算是效率大增。到昨天，大部分银行都已经是初具规模，像模像样了。

和切身利益攸关，贷款公司赶紧第一时间去找各行探听执行方案。从各种讨论版本来看，银行自主权还真是得到了执行，各类版本迥异，贷款放松幅度松紧不等，其中有一个版本在我们看来已经到了宏观调控之前水准了。

四大行中，农业银行速度最快，28日第一时间在官网公布了细则，农行的版本中，非普通住房也能享受到25%的首付优惠。

令人吃惊的是，公布几个钟头之后，农行版本细则被撤下。原因在于，监管部门发文，要求继续防范金融风险，并规定了一些标准定义。于是乎，各大行细则推倒重来。

实际上，央行放权，原本有意在一定范围内银行风险自控，这也是银行股份化改制之后，金融体制改革的必经之路。不过眼看着境外风险事件层出不穷，放开的手总是不舍得真正放开。

这次房贷利率调整过程，银监会一声令下，如今一切重来，稍稍揣测一下，不久和我们见面的，不免又是几个多胞胎版本面貌类似的细则了。