“疲累不堪”的吴江楼市

 

          土地市场

 

          今年的4、5月份是吴江土地市场的一个转折点，4月份在延续了1至3月火热态势的余温之后，土地市场逐渐降温。据了解，5月份以来20大标杆房企全国范围内仅拿一宗地块，拿地金额为12亿元，而去年同期拿地额高达455.8亿元，受到国内楼市大环境和开发商策略的改变，到了5月份吴江土地挂牌和成交数量都有明显下降。

 

          4月份，土地市场依然火热，据统计，吴江地区挂牌出让16宗土地，出让面积54.8万平方米，其中12宗土地位于太湖新城板块。4月10日，绿地集团以13亿元的总成交价拿下位于东太湖大道以南、秋枫街以东、三船河以北的4幅低密度地块，容积率为1.0~1.1，总土地面积173214.5平方米。至此，绿地集团拥有东太湖大道以南共38.9万平方米的低密度地块群，预计将建成以别墅、洋房和多层构成的低密度社区，将是太湖新城板块的高端住宅区。4月21日，继蓝光地产、华润置地拿地进入太湖新城板块后，来自南京的朗诗地产以底价9.82亿元拍得位于太湖新城松陵大道以东、云龙路以北三幅相邻住宅用地，为该区域近两年出让成交楼面价最低的纯住宅用地。

 

          进入5月，吴江地区土地市场共有7宗土地出让，其中5块位于太湖新城的地块，均由吴江城建拿下，伟业集团拍得位于吴江经济技术开发区中山北路东、清杨路北地块，面积仅为11254平方米。业内人士分析，多频次、高成本拿地是加剧企业现金流紧张的主要原因，在近日相继有大牌地产破产和出售股份的事件以及楼市持续降温的情况下，吴江的开发商当前更加重视风险管控、加快周转，以保障现金流的稳定，这将成为近期的主要态势，并在接下来的一段时间内得到体现。

 

          住宅市场

 

          4、5月份天气转暖，各房地产开发商也没有闲着，各种活动相继推进，一时间呈现百花齐放的状态。活动吸引眼球的同时，小面积刚需购房者依然是购房主力军，改善型需求的购房者观望情绪更加浓郁，开发商对于开盘节奏的把握和即将推出产品的定价也比较谨慎。

 

          4月份活动不断，新城·吾悦广场打响了第一炮，4月5日至12日“mi 不离手”全民摸车公开赛可谓赚够了人气和话题，大家都在讨论谁将会最后获得宝马座驾。4月19日，中国好声音第三季苏州地区招募大赛也在吾悦广场举行。同一天，中南世纪城“2014全民运动会”开幕，现场有400多人报名参加比赛。在太湖新城拿地的外来开发商也在这个时间段相继进入人们的视线，在4月20日和27日，中房·颐园和首开·太湖1号相继举办了大型产品发布会，并在5月正式对外开盘。华润置地也紧跟步伐，5月18日笠泽路接待中心正式公开，相关人员表示售楼处最快7月份能与市民见面。

 

          在销售方面，在售楼盘的推进目前比较缓慢，记者从4月底的某房交会上了解到，参展的18家主流开发商成交量均比较惨淡。而新推房源的楼盘也不多，数量也不大，从记者掌握到的数据来看，4、5月份吴江城区推盘的新房源并不多，位于太湖新城的外来开发商对于开盘也都较谨慎，推盘还是以刚需户型为主力。首开·太湖1号在5月10日低调开盘，推出15、16两栋楼共400多套房源，面积95、113、135平方米，报价8000至10000元/平方米，当天去化率40%左右。中房·颐园5月18日售楼处公开，推出3、8两栋楼，面积为98、128、143平方米。绿地中心泊珑湾新房源也在5月开盘，首推31、33两栋楼，主力115、127、143平方米户型，均价9500元/平方米，值得注意的是，开盘时期各楼盘的速度都不快，以期平稳销售。

 

          业内人士分析，除了楼市大环境的影响，太湖新城板块目前云集了新城、绿地、中房、首开、华润、蓝光等众多大房企，竞争之激烈可想而知，同时土地单价不低，如何推盘和定价是一个值得操盘手反复权衡与小心谨慎考虑的问题。

 

          商业市场

          商业地产在5月着实火了一把，刚进入吴江的上亿汽车城请来老牌实力派歌手韩磊一展歌喉，广告遍布大街小巷，甚至吸引了不少苏州市民专程驱车赶来。同一天下午，万宝广场在东太湖大酒店请来了叶一茜助阵招商签约大会，现场人山人海，早早达到预期人数，不少来晚的市民都被拦在了门外。而金鹰中心也计划在近期首次亮相，凭借金鹰的品牌影响力也受到不少市民的关注，商业地产看上去一片纷繁热闹的景象。

 

          与火热的活动现场相对的，商业地产的销售情况却一直没有很大的起色，在记者采访中，万宝商业广场项目营销总监周毅表示，商铺投资者关注的是实实在在的收益率和回报率，这恰恰是统一经营商铺短期内无法向投资者承诺的。周毅指出，投资者对商业地产市场普遍信心不足，在投资渠道多样化和楼市不景气的背景下，投资者更愿意关注其他的投资产品，这在短期内无法改变。

 

          吴江财智置业发展有限公司副总经理王敬东则表示，吴江市民具备投资商铺的能力，商业地产相比住宅地产有更大的升值空间，也符合企业主长线持有的投资心理，只是在此之前，需要做好投资理念的引导工作。

 

          有业内人士指出，价格也是影响商业地产推进的重要因素之一，目前各在售的商业地产项目的均价都要超过20000元/平方米，一楼沿街商铺的价格平均超过30000元/平方米，甚至出现了45000元/平方米的价格，这对于商铺投资者来说是很高的资金承受压力，再加上预期回报率的不对等，导致更多的投资者转而选择其他的投资产品。周毅表示，当前商业地产普遍采取“静观其变”的态势，平稳度过触底阶段，等待新一轮平稳发展的时机。