苏城新盘房源告急 二手房破冰有望成主角

     俗话说：春江水暖鸭先知。早有专家预测：房地产市场的每一次微妙变化首先都在二手房市场有所体现。春节前后，大部分售楼处现场放起了悠长的假期，市场房源越发稀缺，一些按捺不住的购房者不得不把眼光投向了二手房市场。2月8日，龙年的最后一个交易日，记者在人民路苏州房产交易中心二楼大厅看到，不少购房者和房东正排着队等待着过户交易，中介的工作人员急切地满场飞奔。“因为是最后一个交易日了，今天办不出来就要等到年后了，现在市场变化多端，买卖双方都想赶在年前完成交易，我们也心里踏实。”来自我爱我家的经理人小徐告诉记者。

  二手房回暖

  房东底气足了

  孙先生是园区某事业单位的中层管理人士。自己原本拥有湖西一套房子用于居住。2010年底，在园区房价节节攀升、周边朋友纷纷投资购房之际，孙先生终于忍不住出手了，用公积金贷款和商业贷款购买了两套湖东的小户型房源，孙先生当时的想法时：自己丰厚的公积金放着也是放着，这房价肯定是还要涨的，况且小户型在当时来说还是相对稀缺的产品，即使未来楼市出现波动，应该也不愁出手。然而进入2012年以来，由于限购政策的出台，市场一下子进入了冰冻期，特别是二手房市场，面对营业税这座大山，交易量更是大幅下挫。孙先生手中的两套小户型根本出不了手。“我的两套房子在中介挂了快半年，咨询的人倒是很多，却没有一个人最终愿意出手的。其间，我两次调整了挂牌价格，最后甚至比我购入时的价格还要低，可依然迟迟成交不了。”孙先生回忆起2012年4、5月份时的焦急心情。“没有办法，贷款每个月都在交，房子却始终出不了手。”

  然而，时值年味，孙先生的两套房子居然都卖出去了。“虽然价格还是不太理想，但至少不会赔钱了。”孙先生告诉记者。记者了解到，年前一段时间，二手房市场的成交一直相当稳定，一些精明的房东甚至小幅上调了挂牌价格。专家表示：“市场的变化首先体现在房主和购房者心态的变化上。买方想到在这个时间点下手了，这时候就轮到房东们忧郁不决的时候了。市场自然会再次回到卖方手中。”

  “二手房市场和一手房市场的最大区别在于，相对于开发商而言，小房东们具有更灵活的价格机制。当市场风向突然发生变化时，开发商要考虑的因素有很多，他们往往并不能马上做出大幅降价或涨价的决定。在这点上，小房东却可以做到。也就是说，二手房市场比一手房市场更具有应对市场的敏锐性。”湖东一家连锁中介门店的店长表示。

  购买成本高

  市场期待减免各项税收

  数据显示，去年12月，苏州全市二手房宅成交量为2808套，环比上涨7.92%，同比2011年上涨达到了225%。而当月挂牌均价为10712元/平方米，环比上涨1.01%，同比上涨1.23%。

  今年1、2月份的数据还未出来，但知情人士分析表示：“抛开春节长假的因素，应该比上一年还是上涨不少。”

  “其实从2012年第二季度开始，有心人都发现了苏州房地产市场的逐步回暖。在这个过程中，大部分开发商都没能做到及时的调整销售节奏，导致时至年末，市场上的房源开始供不应求。于是一些刚性需求不得不流向二手房市场。”一名开发商销售人员坦言。

  成交的逐步回暖只是二手房市场复苏的开始。专家也坦言，在目前苏州的政策条件下，购房者购买二手房的成本还是相当高的。“而在二手房交易过程中，真正起决定作用的是交易营业税。”该专家认为，要真正释放二手房市场的需求，还是要从降低二手房的交易成本入手，而“降低住房交易税费”是最直接有效的切口。

  据记者统计了解，目前苏州未满五年的二手房买卖，主要涉及以下几项税费：1、契税：90平米以下为1%，90—144平米为1.5%，超过144平或非普通住宅3%； 2、营业税：按成交价格5.6%收取；3、个人所得税：总价1%。其他还有像印花税、土地增值税、综合交易管理基金等小额费用。此外买卖双方还要承担2—3%左右的中介费用。以一套100平米100万的普通商品房为例：契税1.5万；营业税5.6万，个人所得税1万，加上中介费用(按2%计算)超过10万元。这些税费大多都将加到购房者身上，实际上给购房者带来了极大负担。

  专业人士分析指出，降低房地产交易税费的措施有很多，可以将二手房交易需要缴交营业税的年限从原来的5年缩短到2年，从而降低交易成本。“这样一来，购房者的负担会减少很多，更多的刚性需求将从新房市场分流道二手房市场，也将在一定程度上降低新房市场的热度。”