2013年吴江楼市“非典型”展望

      如果要概括2012年吴江楼市发展，撤市设区、滨湖新城、轨道交通将是非常显著的关键词，正是这三大利好，推动了2012年吴江楼市在下半年的整体上扬，而且也将作为吴江区域内房地产业发展的长期利好，在未来相当长的一段时间内作为主要标题，反复出现在房地产企业的营销研究预测报告之中。

　　传统新年将至，我们心理习惯上新的一年即将开始之即，本报记者走访了数个楼盘和相关业内人士，以上述利好为纲，共同来“非典型”展望一下蛇年的吴江楼市发展趋向。

　　撤市设区之事件回顾

　　撤市设区之事件影响撤市设区之楼市展望

　　2012年9月1日，苏州市政府召开新闻发布会，公布苏州市部分行政区划调整———撤销县级吴江市设立苏州市吴江区，沧浪区、平江区、金阊区三区合并，设立苏州市姑苏区。

　　至此，酝酿多年的吴江并入苏州终于尘埃落定。“苏吴同城”正式以行政区划调整的方式实现了无缝融合。

　　撤市设区之事件影响

　　吴江整体纳入苏州主城，苏州主城区面积由原来的1718平方公里，一跃扩大至2910平方公里，几乎达到无锡、常州两市城区面积之和，大部分经济指标占苏州全市的比重超过50%，由于吴江拥有临沪区域，这使得苏州城区与上海实现真正对接。吴江也将在城市规划等诸多方面更多地得到苏州的辐射。

　　撤市设区之楼市展望

　　“撤市设区”消息一出，吴江楼市出现了一波短期集中放量，部分楼盘更是调高售价，由于担心来自苏州的购买力进入吴江市场挤高价格，吴江当地犹豫多时的客户集中入市，一时间，大小户型纷纷出现热销场面。但是进入10月后，市民预想中的苏州客户大举进入的情况并没有发生，吴江市场量价齐升局面逐渐回归正常。

　　业内人士表示，吴江撤市设区，融入苏州，是吴江城市化发展面临的一次重大的历史性机遇。但由于房地产是不动产，内源性较强，长期利好并不代表短期繁荣。吴江房地产市场是以满足当地客户需求为主，尤其是原城区松陵部分，除了靠近苏州的可能会吸引一部分区域外客户置业，作为主要供应的南部新城区主要还是针对吴江当地客户群，对于苏州客户而言，仍是投资为主，实际居住为辅。由于人口及地理结构，以吴江经济重镇盛泽为代表的部分乡镇楼盘似乎也没有受到政策太大影响，这些区域房地产市场地域性非常明显。

　　亨通地产总经理张峰雨认为，从吴江整体的供求关系来看，市场没有发生根本性的变化，只是人们的心理预期和对它的想象造成了市场的波动。对此，业内人士同样赞同这种说法，“撤市设区”是一个长久的区划调整，效果显现要在若干年以后，不能短期的拉高房价超前兑现利好，对市场没有一个很好的作用。

　　滨湖新城之事件回顾

　　滨湖新城之事件影响滨湖新城之楼市展望

　　2012年1月19日，吴江公布部分行政区划调整方案。横扇镇行政区域并入松陵镇，松陵镇与滨湖新城党工委、管委会，东太湖旅游度假区党工委、管委会实行区镇合一，统一领导和管辖区镇党的建设和经济管理事务。

　　2012年10月30日，2012中国吴江投资贸易洽谈会上，以恒力集团总部为代表的吴江滨湖新城11个总部项目18幢大楼同时开工。

　　作为苏州城市发展重要增长极，滨湖新城核心区发展迈上新台阶，今年是吴江迈入“太湖时代”具有里程碑意义的一年。

　　滨湖新城之事件影响

　　集滨湖生态、温泉资源、轨道交通、总部经济和高端商贸于一体的吴江滨湖新城是吴江区未来城市建设的重中之重。

　　在打造21世纪苏州城市建设最大亮点的宏大背景之下，在大苏州“一核四城”的城市发展新定位中，滨湖新城作为其中的重要一极，将一定有更大的作为。

　　滨湖新城之楼市展望

　　2012年9月，滨湖新城首个楼盘绿地·太湖城开盘，吸引了众多客户，包括苏州其他区域、乃至上海及其周边城市客户前来购房，四天四夜销售超2.5亿元，绿地集团作为首先进驻滨湖新城的全国知名开发企业，出手不凡。值得注意的是，处于宏观调控之下的大市场环境中，独立在新区域开发的项目能获得市场的认同相当不易，除了部分投资性需求外，高收入阶层的养老需求，日常居住功能同样是众多消费者的购买理由，这也从侧面反映了吴江市民对滨湖新城未来价值的认同。

　　吴江房地产市场的发展与吴江产业结构的调整密切相关，张峰雨认为，吴江应抓住大力推进建设滨湖新城的契机，推动新兴产业的转型升级，现代服务业的发展，才会更多地导入新兴消费人群，或将为吴江房地产市场注入增量需求。恒达中泰地产总经理黄智也持有同样的观点，在黄智看来，吴江本身是一个活力与创新兼具的区域，在关注滨湖新城的同时，更应关注区域内第一、第二产业的发展，依托苏州大市和紧邻浙沪的资源，紧抓产业发展迎来的新机遇，给区域带来更多创新的人才，也为第三产业的强力发展奠定了基础。

　　业内人士表示，目前，滨湖新城仅有一个楼盘在售，但随着吴江加大对滨湖新城招商推介、产业布局引导，2013年，滨湖新城将会加速发展，会有大体量的楼盘项目进驻，滨湖新城将逐步从预期走进我们的生活。

　　轨道交通之事件回顾

　　轨道交通之事件影响轨道交通之楼市展望

　　2012年4月底，苏州轨道交通1号线顺利试营运，苏州也成为了国内首个拥有现代轨道交通的地级市。

　　2012年11月22日，苏州轨道交通4号线吴江段16标段（同里站）举行开工典礼，该标段的工程正式进入主体施工阶段。

　　4号线将在苏州乐桥站与1号线实现换乘，将在石湖路站、宝带东路站分别与2号线、3号线实现换乘。

　　轨道交通之事件影响

　　备受关注的轨道交通4号线吴江段开工建设，预示着吴江即将进入“地铁时代”，吴江与苏州同城化效应更加凸显。据了解，苏州轨道交通4号线主线长42公里，共设31个站点，吴江段线路长20.7公里，设站13个，站点由北向南分别为：兴中路站、花港路站、江陵西路站、江兴西路站、流虹西路站、笠泽路站、顾家荡路站、人民路站、松陵大道站、中山路站、汽车客运站站、庞金路站和同里站。预计整个工期为4年6个月，也就是说，在2016年，吴江市民有望乘坐地铁到达苏州，吴江市民出行将更加便利，大大缩短了与苏州主城区的时间距离。

　　苏州轨道4号线的延伸段直接连接了苏州主城区和吴江城区、滨湖新区、南部新城区、运东等几个区域，其中滨湖新城和南部新城区是最大的受益对象。南部新城区经过多年的投入和建设，目前集中了吴江众多优秀楼盘和开发企业，大量的人口导入需要交通设施的改进和商业配套的完善，轨道4号线的建设，加强了区域之间的交通联系，尤其方便了苏州主城和吴江区的往返。

　　轨道交通之楼市展望

　　按照城市发展的规律，中心城区发展到一定阶段必然会遇到土地资源、人口密集、环境恶化、商业成本过高等众多瓶颈问题，而建立服务核心城区的卫星城、城市副中心就成为必然，吴江作为苏州主城区以南基础设施最完备，发展最成熟的地区，再借助轨道大运力的优势，完全有希望成为南苏州的核心居住区、区域商业中心。

　　业内人士表示，2012年吴江热销的几个楼盘虽然分布在吴江的各个板块，但都有轨道交通的身影，从城北的新湖·明珠城到滨湖新城的绿地·太湖城，再从城南的中南·世纪城、亨通·长安府、星宝花园，到运东的星湖湾。

　　早在几年前，新湖·明珠城就打出南苏州概念，在部分阶段苏州客户比例接近70%，吴江其他相关项目的苏州客户也占有相当的比例，但随着宏观调控的深入，吴江房价的攀升，苏州客户明显减少。2012年轨道4号线正式开工后，部分楼盘又开始出现苏州买家的身影，尽管数量不是非常多，但轨道交通带来的新客户还是让市场看到了未来的希望。

　　结语

　　经过持续的宏观调控政策对市场的调整，国内2012年房地产市场趋向理性与稳定。据近日中科院对2013年中国经济主要年度预测结果显示，预计2013年全国商品房平均销售同比上升7.6%，这与全国gdp增幅大体相当，稳中有进，也是宏观调控题中之意。

　　房价及房市稳定，供求关系的稳定尤为重要，就吴江而言，目前的供求关系并没有发生较大的改变，2013年楼市仍以“稳”字当先。相比往年的土地市场，吴江2012年的土地出让次数明显减少，推出的地块价格并不高。在严格控制住宅用地供应的基础上，吴江增加了盛泽、滨湖新城的土地供应以适应城市发展的需要。早年的大量土地出让，实际上很大程度地增加了吴江未来住宅市场的潜在供应能力，而新购买力的缓慢释放增加了市场的需求，土地市场的稳定给予市场自我调整的空间和时间。

　　南部新城目前的存量开发体量仍然巨大，依然会是2013年房企竞争的主要阵地，滨湖新城将会有其它住宅项目入驻，但市场竞争将会还有一段间，考虑苏吴同城效应，沿苏州板块的迎春系列楼盘及新湖·明珠城楼盘会是2013年的关注焦点之一，轨道交通对沿线楼盘特别是运东等相对较远的区域带动效应将更为明显一些。各板块之间竞争将使各个楼盘的价格拉开差距，有利于通过市场手段调整购房群体。

　　开发商将会越来越精细化锁定目标客户，购房者心态也将在多年的市场洗礼中，逐步走向理性。连续的宏观调控，每个楼盘都积累了足够的房源，消化库存成为房企最关心的问题，但较高的土地及建安成本让价格促销的空间不会太大。除了部分楼盘因为“撤市设区”等因素短时间内拉高稀缺户型价格外，房价也将维持相对的稳定。

　　业内人士表示，综合来看，长期性因素将支撑吴江房价保持温和上涨。新型城镇化是中国未来扩大内需的最大潜力所在，将带动房地产市场发展，使刚性需求得到释放，促进房价上涨；居民收入增加是房价上涨的长期推动因素；土地供给短缺，土地价格上升在长期上会推动房价上行。撤市设区、滨湖新城、轨道交通等利好也将在未来几年里逐步得到释放。