港股发债意在借新还旧

       3月以来，引领香港股市走势的几乎都是内地房地产企业。市场投资者普遍担心，在内地融资渠道仍然受限的情况下，香港可能在第一季度成为内地房地产企业眼中绝佳的抽水池。

       3月第一周，碧桂园（02007.hk）出其不意配股集资，市场一度忧虑内房企配股潮来袭，股市急挫。上上周，发债潮汹涌袭来，中海宏洋（00081.hk）、雅居乐地产（03383.hk）、合景泰富（01813.hk）三日内发债逾百亿港元。

      “碧桂园、雅居乐已经开始行动，但龙湖地产（00960.hk）、华润置地（01109.hk），以及恒大地产（03333.hk）和世茂房地产（00813.hk），还在测试香港资本市场的水温，情势还在演化中。”3月20日，香港利丰集团主席冯国经在接受本报记者采访时如此看市。

      而有关这几家公司配股或发债融资的消息，正在挤压着港股的神经。

      还债高峰将至

      截至目前，已有不少内房企公布了2011年业绩。“其净负债率较之去年年中并未见显著恶化。”3月20日，一位要求匿名的国际投行亚太事业部（香港）副主席在接受本报记者采访时分析道，“但是，今明两年为内房企偿还各种到期款项的高峰期。经过全国‘两会’，内地房市调控未见松绑风声，销售回款还债也就难以期望，集资热潮刚刚开始。”

      据这家国际投行的估算，内房企港股今年一季度约有4亿美元的债务到期，主要是过去两年来在香港发债融资过多的房企。这位人士还透露，“这些公司其实已被香港联交所提醒过还债期限问题。”

      让投资者普遍担忧的是，过去两年的第一季度，都曾遭遇内房企的集中发债。去年一季度，恒大地产、碧桂园等通过香港资本市场发债融资数百亿港元。而累积至2011年上半年，恒大地产、碧桂园、华润置地、中海外（00688.hk）等十大标杆房企，海外融资总额超过2010年总和。“尽管此前有内地楼市的单边上涨作为背书，但今年一季度，投资者可以明显感受到某些内房企此类资本手法的不合理性，不免忧虑加重。”申银万国研究（香港）分析员陈凤珠3月20日接受本报记者采访时认为。

      此外，标杆房企的债务累积状况也颇令投资者担忧。以率先在港发债的内房企合生创展集团（00754.hk）为例，截至2011年6月，其账面流动资金仅40余亿港元，但持有大量的短期负债，2012年年内需偿还的借款超过110亿港元，这还不包括今年11月到期的3.5亿美元优先无担保债券。

      查询香港联交所公开披露的信息不难发现，“欠债今年要还的企业”还有绿城中国（03900.hk）（1.8亿元人民币可换股债，今年5月到期）、上海证大（00755.hk）（1.39亿美元票据，今年6月到期）。“在上述债主中，有些内房企不但需要偿付到期债务，还需要支付其他债务的巨量利息，压力很大。”陈凤珠表示。

      借新还旧意图彰显

      3月14日，饱受停工谣诼的雅居乐地产宣布将发行7亿美元的2017年到期优先票据。其公告称，公司预计将所得款项用于新购土地、再融资及补充一般运营资金。有评论认为这笔融资将优先用于海南文昌月亮湾项目的土地和开发。但前述国际投行人士认为，借新还旧意图明显，据他了解，“很可能是用于部分停工项目的债务”。

      此前，已有中海外、恒盛地产（00845.hk）公开宣示，已融资计划或待融资计划的所得资金，将用于偿还现有债务，或对现有债务进行再融资。

      “对于标杆型内房企，这些债务包括旧债，也包括滚动开发的或有债务压力，此时，就有用长债来取代短债以优化债务结构的计划，也就是借新还旧。”陈凤珠表示。

      据多位投行人士介绍，3月以来，已有多家内房企到其公司就发债进行市场咨询和询价。但令人“抱憾”的是，发债之路已不像往常那样顺利。

      对发债资质的要求更为严格了。对于内房企而言，除了类似中海外这样的红筹还能获得债券市场及投资者的认可，其他很多内房企目前并不具备发债融资的条件。“部分发行人的国际公认评级在b3或以下——如合生创展、绿城中国，而目前为止，尚未有b3或以下的发行人成功发行美元债券的案例。”冯国经表示。

      发债资质直接影响了债券利率。近日，香港本地房企长江基建（01038.hk）公布计划，拟发行总值2.95亿美元的固定利率可赎回永久证券，发债息率7%，不享普通股息。但“这个发债息率内房企现在无论如何是拿不到的，如雅居乐地产上述票据融资的票面利率为9.875%。”前述国际投行人士如此预计。