紧缩开发贷

       新的一年，房地产企业的坏日子并没有到头，并且还将更坏。

        “市场冷暖，银行先知。不要说放贷名单缩水，实际上整个一季度工行放出的开发贷也没多少。按照有关部门的预测，今年地产开发企业至少要死掉1/3以上。”3月22日，一位工行总行信贷人士向本报记者透露，工行今年计划的开发贷规模已经在去年基础上进一步大幅压缩。

       “部分开发贷收回来，就不再放出去了。央行两会表态支持优质开发贷、保障供应也不管用。各家商业银行都有自身的风控考虑。”该人士称，近期没有放松开发贷的可能。

       近乎相同的采访反馈陆续从中行、交行及部分股份制银行传来。出于对经济增速下行、地产调控持续、楼市继续下跌的不乐观判断，主流银行在实操层面已经开始进一步收紧开发贷。

       惯例意义上的年初信贷井喷并没有出现。作为房地产开发资金来源的主要渠道，银行的这一表态，无疑击碎了开发商藉此改善资金紧缺状况的愿望。

       “信贷越来越难得，这样看来，我们去年开始的地产基金战略探索是对的。”福晟集团内部人士认为，接下来对地产商的考验将更多地体现在资金筹集与精细化运作能力之上。

       对于市场的这一变化，交通银行首席经济学家连平向本报记者表示，整个地产行业的风险正在累加，经济遇冷，银行惜贷已是事实，房地产企业的融资突围并非化解风险的有效途径，还应关注资金链断裂、并购重组债券落空等带来的投资风险。“最终的结果，还将是投资的合理下降。与去年房地产近30%的投资增速相比，今年预计投资增速会回落到20%左右。”连平分析。

       开发贷仍为重点限制业务

       从“存款准备金率下调资金放量”，到“首套房贷利率逐渐回落”，再到“地方投资冲动复燃”，在经历了史上最为严厉的行业调控后，对资金严重饥渴的房地产行业正在寻找一切题材进行自我抚慰，并希望随着货币宽松政策及2012年年初信贷潮的到来，迎来开发贷规模上的解禁与反弹。

       两会上，央行副行长刘士余关于“信贷资金要支持普通商品住宅的建设或开发”的表态，更是应声刺激了地产股全线飘红。

       但这些所谓的“利好因素”及央行的官方表态，在银行从业人士看来，却对开发贷的实际操作没有任何指导意义。

       “说到货币投放总量增加，从今年前两个月仅7000亿元的月度信贷增量也可以看出，银行信贷投放还不及去年四季度。截至3月22日，3月份四大银行信贷也并没有出现市场所预期的季末反弹，跟前两个月相近。”前述工行信贷人士表示，出于对经济遇冷的不乐观，银行正在主动调低信贷速度。在此基础上，开发贷依然是重点限制业务。

       该工行人士称，收缩的最主要考虑来自于房地产行业的周期性风险。“2008年、2009年大量的房地产企业积极扩张，拿下了大量的高成本地块与资金，现在经济遇冷、行业调控继续、楼市下探行情明显，这种周期性行业风险并非官方的喊话就能消除的。”

       同样，由于担忧二季度开发商财务状况进一步恶化导致信贷资产不良率上升，交行相关信贷人士表示，今年将进一步压缩开发贷与平台债。

       “谁会明知市场前景不好，还继续往外借钱？2012年地产行情关键词依然是‘风雨飘摇’。”连平认为，尽管不排除部分中小银行出于盈利考虑出现个别松动，但在监管部门不断强调金融体系风险的背景下，主流银行的谨慎合乎情理。

       国泰君安人士也表示，在其3月份组织的一次调研中，各家商业银行并未表现出以往年初的松动迹象。“对于旧贷主要是置换，对于新项目依然严格。”

       “实际上，从前两个月开发商自筹资金比例的上涨，也可以看出各家银行对开发贷的惜贷。”连平分析，今年前两个月，开发商开发资金来源中，自筹资金比例上升至42.3%，而在去年全年，这一比例为40.95%。

       银川一家本土开发商更是表示，由于企业普遍规模较小，除了个别龙头的全国性区域性企业，其他开发商已经很难敲开信贷的大门。“开发商的自筹资金占比会更高，在50%以上。”

       而对于银行首套住房按揭的松动，中行信贷人士也坦言，“个贷无论是在综合收益上，还是在坏账率上，都要远远优于开发贷。”尽管银行对地产行业的信贷支持主要体现在个贷支持与开发贷支持之上，但对个贷的放松并不代表银行对地产行业前景与风险的改观。

       警惕风险扩散

       细心人士不难发现，妨碍各家银行开发贷投放的主要理由，已从去年下半年的地产行业流动性风险升级为行业周期性风险。

       尽管不同意交行人士“二季度房地产开发贷不良率抬头”的判断，但前述工行人士并未否认地产行业周期风险的严重性。

       “市场已经出现了开发贷逾期。随着调控的持续与经济下行，地产行业的风险已经早不是流动性风险，我们仅是认为，房地产开发贷不良率的反弹在时间节点上还会滞后一点儿。”前述工行信贷人士认为，当前地产市场正处于调控效果初显的胶着阶段，“很多开发商还在撑，在试图通过各种融资、甚至高息渠道打时间拖延战。”

       事实确实如此。尽管开发商资金链紧张的消息在去年就一直不断，但楼市上经得住考究的降价却是近期才开始显现。

       而一如往年的直接融资与间接融资此起彼伏的生存经验，进入2012年，深挖地产私募基金等融资渠道也被提上各家地产公司的日程。

       去年5月被窗口叫停的地产信托，也正挑战各种突围。北京一家信托公司人士表示，“无论是保障房、还是与私募基金合作或是自行发行主动管理类私募产品，这些都在政策允许范围内。监管层只是希望加强信托公司的主动资产管理与风控能力”。

       前述福晟集团人士称，当前大热的开发商主导式地产pe将是开发商自筹资金的重要来源。

       “已经有信托、基金等孤军深入房地产开发前线，出现兑付风险。现阶段，对于地产行业的投资，要关注因为资金链断裂、并购重组等带来的债券落空等风险。”连平提示。

       “融资突围是正常，但在调控周期持续的情况下，一味的融资已经很难度过这个周期性风险，最佳途径还是减缓投资、加速降价回笼。”中行人士也认为，楼市将在二季度进一步下探。

       而在投资方面，连平表示，已公布的2011年地产企业年度报告显示，房企负债率还在进一步上升，过去一年尽管房地产行业投资增速有所回落，但增速仍大大超出资金来源增速。

       “要平滑风险，还在于与融资相匹配的投资，2012年比较合理的投资增速将在20%左右。”连平分析。