倪峻：苏州楼市相对稳定 拐点"局地论"不可信

      大家说的拐点概念，原是引自于数学，往上拐也是拐，往下拐也是拐。实际上我们讨论房价的拐点只是借助它的一个含义，就是供求关系用价格来表现的时候，这个曲线是朝上走还是往下走。今天的话题可能更加关注的是在经过第三轮史上最严厉的调控政策以后，房价会不会往下走这样一个概念。

　　苏州楼盘为什么会相对集中在当下这个时候出现降价？

　　楼盘集中降价源于宏观调控政策的发力

　　中国房市不是简单供求关系的问题，楼市也不是作为一种真正的居住产品，相反，大多数作为投资产品体现出来的供求关系也是比较失真的。对于房地产业来说，炒房会带动整个房地产往上行走，这是政策行政命令下来以后出现的，不是按照正常的经济规律在走。楼市出现局部集中降价，出现某个楼盘推盘时定价低一点，我觉得还是第三轮宏观调控政策发力的作用。

　　我在最近的《读者》杂志上看到一句话，说：这个新政谁也说不清楚，但是一个卖报的老伯伯是这样说的，新政出来了，有钱的不让买没钱的买不上。他已经把宏观调控政策说的很清楚了。在这种情况下，开发商在销售量往下走的时候，采取这种措施也是情理之中的，也是必然的。但这是不是中国整个房地产市场的拐点，这还要看整个房地产市场平均的价格和整体销售情况，主要还是要看我们的统计数据。

　　楼市是否有“局地拐点”？

　　苏州市场相对稳定“局地论”不太可信

　　有的时候看房价一个阶段表现短期的波动，并不能说明问题。我们苏州市会不会局部往下降，很难说。无论是前几轮调控还是中国房地产价格走势，都可能出现这里感冒，那里发热等现象。

　　苏州市场相对一线城市来说还是比较稳定的，因为房地产开发商、中介行业的管理和其他各方面还是比较规范的。所以在全国房价往上大涨的时候，苏州没有出现大涨，全国房价出现大跌的时候，苏州没有出现大掉。虽然有限购令，外地的不一定都能进来，但这里大学毕业生和外来人口增长都是很多的，苏州作为发展中的一个地区，而且不少指标在全国是向上的，我觉得不太可能脱离全国的情况出现局部往下掉或者局部往上涨的情况。从经验来看，苏州房价也不会脱离全国的整体情况，当然表现的可能会有一些温和与特殊性，但总体不会跟全国相违背的，所以“局地论”还不是太可信。

　　苏州今年要建2.8万套保障房，如何看待其对楼市拐点的催化作用？

　　保障房只是改善居住对刚需影响不大

　　最近我看到一个材料，是中国住宅研究会副会长顾云昌跟北京几个大学的老师、教授谈到这个问题时说，我们中国住房的自有率是89%。我理解的所谓自有率是所有房产当中的自有住房，11%是单位住房等等。他们谈到还有10%的人群因对房价高买不起而抱怨，可能他这个数据有些问题，但也是能说明一些问题的。

　　除年轻人结婚和外来大学生到这里创业的白领，还有就是农民工。我们住的保障房是什么概念？我们政策制定了，好象现在还没有把农民工、白领等这些人放到里面去，我认为保障房只是为了改善苏州地区本土居民的居住情况。他们非常想改善居住情况，但又达不到买房的条件，国家作为政府的职能提供保障房这样一种措施。

　　保障房的建造有一定的时间，并不是说今天提出2.8万套明天就能提供这样的房子，这里存在建造周期的问题会逐步显现出来。

　　从保障房的保障对象来看，最想住房的外来大学生，外来的白领，外来的农民工，他们对住房的刚性需求和婚房问题都是将来楼市看好的一个步骤。住房保障对这些刚需来说影响不是太大。而保障房政策性是非常强的，从刚需里面分流的数量是有限的。

　　苏州楼市在下半年的走势如何？

　　房价影响因素太多呼吁回归理性价位

　　这个很难说，影响房地产价格的因素实在太多了。下半年房价会不会降，有一些经济学家认为下半年房地产价格会下跌20-30%，我觉得主要是因为经济学家们以几个因素作为理论依据来做出一定的判断。个人感觉，如果中央决心政策一直维持下去的话，有钱的不让买，没钱的买不上，这样开发商资金链发生问题的时候，他们也不得不往下走一点。这样，我觉得房价会往下掉，但掉多少我也说不清楚。

　　我觉得中央也好，地方也好，包括老百姓也好，都希望这个房价只要把它稳住，一稳住投资客就没有什么希望了。今年一万一平的房子，到明年还是一万，那么它就不是投资了。房价基本稳定，投资投机进来的人自然就会减少。恢复到理性价位，这个当中就是我们的答案了。