江苏商品房销售明码标价细则解读

　　记者从苏州市物价局获悉，《江苏省商品房销售明码标价实施细则》正式出台并将于本月30日起施行。细则规定：商品房必须严格实行“一套一标”；开盘前5天必须公开全部房源及价格；代收费和物业费也必须标明；广告宣传价格信息必须真实无误等，被业内认为是“剑指”之前房地产销售中常会出现的虚报价格、临时涨价、隐瞒价格等现象。而我市物价部门则将从本月31日起，对苏州所有楼盘就执行明码标价的情况进行全面严查。

　　细则解读

　　【关键词】

　　提前公布

　　拒绝不清不楚的暗箱操作

　　很多市民经常碰到，一些楼盘大张旗鼓地宣传要开盘了，可市民们跑去问开发商将推出的房源和价格时，对方总是神秘兮兮地说还不清楚，要到开盘时才知道，搞得消费者心里一点底都没有。甚至是开盘当日，有些开发商也不会公布所有的房源和价格，暗箱操作的情况比比皆是。

　　5月30日起，这种情况将得到改变。 《江苏细则》规定，施行新建商品住房销售价格申报备案制度的市、县，新建商品住房销售前，应向县级以上价格主管部门申报备案其销售价格。已取得新建商品住房预(销)售许可证的商品房经营者，要在正式销售5日前一次性公开全部销售房源，并按照申报备案价格明码标价对外销售。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。 “包括我们苏州在内，目前全省共有39个市县在执行价格备案制度。 ”物价局有关人员介绍说，也就是说开发商在开盘前5天，就必须对外公布所有房源以及每套商品房的价格。

　　【关键词】

　　一套一标

　　拒绝模糊不清的购房买卖

　　对于商品房销售明码标价的具体执行，《江苏细则》要求商品房经营者在销售商品房时必须对每套商品房进行明码标价，实行“一套一标”，除标明总价外，还要标明建筑面积或套内建筑面积单价。而公示牌，必须放在醒目位置。

　　此外，商品房经营者还应当明确标示以下与商品房价格密切相关的因素，包括开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率、车位配比率，以及楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等配套情况。

　　商品房经营者还应公布当期销售的房源情况以及每套商品房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，还包括优惠折扣及享受优惠折扣的条件。

　　【关键词】

　　一价清

　　拒绝房款以外的不明费用

　　同时，《江苏细则》第十条还增设了一项内容：商品房销售实行“一价清”制度，即商品房销售价格为商品房经营者与购房者最终结算的合同成交价格。商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、供暖等建设费用，一律计入开发建设成本之中，合同成交价格之外不得收取其他费用。

　　除了房价，《江苏细则》还要求商品房销售还必须公示以下收费：商品房交易及产权转移等代收代办的收费项目、收费标准。代收代办收费应当标明由消费者自愿选择。商品房销售时选聘了物业管理企业的，商品房经营者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准。

　　苏州物价部门介绍，“一价清”算是多年来一直强调的老政策。但在实际中，还是有市民会碰到交付房款后，开发商又要求缴纳其余线路接驳等费用的情况，因此，在出台江苏细则时，特别考虑加入了这一条内容，给开发商提个醒。

　　【关键词】

　　管辖单位

　　拒绝相互推诿和包庇徇私

　　据了解，结合地方实际，《江苏细则》与发改委相比，作了进一步细化。与发改委规定 “由各级价格主管部门管理”相比，《江苏细则》中细化了商品房价格的管辖单位，第4条中表示：商品房的明码标价按行政区划实行属地管理，由商品房所在地县级价格主管部门负责明码标价的日常管理与监督检查工作。上级价格主管部门有权监督检查下级管辖的部门。

　　苏州物价部门介绍，这将有效防止出现监管工作中相互推诿和同一地区包庇、徇私的情况。

　　苏州声音

　　楼市

　　“一房一价”苏州已实施多数楼盘执行情况不尽如人意

　　其实去年4月住建部曾发出通知要求“一房一价”。包括苏州在内的多个城市已按照“一房一价”的模式在操作。从苏州情况来看，苏州已根据省有关指导意见明确规定，新建商品住房上市必须明码标价；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。而苏州最近出台的新版“限购令”更是规定，调整完善商品房销售价格申报制度，将申报价格由原来三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。虽然，苏州已经按照“一房一价”的模式中来操作，但是每个楼盘在执行过程中并非就做到“精准到位”。此前，商报就对此做过详细报道。就网站目前统计的情况来看，仅有百购商业广场、首开班芙春天、中房澜泊湾、湖山新意等盘已经实施，显现开发商的诚意。其中，据悉百购商业广场公示时间是5月4日-5月7日，在开盘前提前进行公示，5月8日开盘公示的价格就是当天开盘的价格，包括合同全部予以公示。

　　苏州市物价局本月初就组成4个检查组，对苏州市10家房地产开发企业在售楼盘明码标价执行情况进行了调查和检查。调查和检查中发现一些房地产开发企业在售楼盘明码标价均不能执行到位，发现不少问题，比如未在交易场所明码标价、明码标价不规范、未使用规定价目表，以及未公示代办产权费用明细、未一次性公开预售房源、未执行商品房销售“一价清”制度、公示价格与成交价不符，其中不乏一些大房地产商。苏州一楼盘商品房预售许可证批复共430套房源，检查时发现只标示了房源224套。另一楼盘，在367套商品房销售价之外，未执行商品房销售“一价清”制度，另外向每户收取装修费等，苏州市物价局对此次检查发现的问题将依法作出进一步处理。

　　行业

　　细则出台又是一道“紧箍咒”快速出货成开发商最大压力

　　楼市的一举一动都牵动着购房者敏感的神经。江苏省商品房明码标价细则出台，苏州将按照细则严格执行。 “一房一价”或许又为开发商套上了一层 “紧箍咒”。专家认为，新政策对房产商定价势必有约束和规范的作用，但是在如今成交萎缩的情况下，其实房产商最大的压力在于如何快速出货。

　　不少购房者除了关心房价公示，也很关注开发商在价格报备上采取“高报低售”的变通。对于实际成交价与备案价间相差较大的情况，一位不愿意透露姓名的开发商坦言，高价申报便于开发商后期通过优惠措施进行二次定价，他指出“销控是开发商收益最大化的一大法宝，无论是高开低走还是低开高走，都需要价格调整空间，而且必须因时而变，测试市场。”事实上，不仅仅是苏州，据了解，在北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市，多数楼盘实施的并非“明码标价”而是“明码飙价”。这些楼盘通常是先报高房价，然后再大幅打折销售。

　　“‘一房一价’主要是进一步规范市场行为，控制乱涨价。 ”有业内人士指出，“调价门槛提高对防范开发商坐地起价是有积极意义的。至于能发挥多大作用，关键还是要看政策的执行力度。如果‘一房一价’在各个环节都把关很严，在定价环节又进行严格审核，开发商就不能轻易做到高报低售!”一开发商表示，政策要想发挥重要作用，还得长期严格执行才行，因此明码标价政策对市场产生的影响究竟有多大，还得看执行力度。

　　江苏苏州兆丰不动产投资顾问有限公司董事长、苏州房地产协会副会长杨肇锋表示：“‘一房一价’的目的在于规范开发商不要乱涨价，其实‘一房一价’从去年开始就已经在执行中。现在来看苏州整个的房地产市场，已经不是‘一房一价’的问题，关键的问题在于现在成交量持续的萎缩，开发商都急于把自己手中的房子都卖出去，这个在前段时间住博会上，开发商推出的特价房、优惠打折可以看出来。 ”

　　杨肇锋认为，开发商对政策的执行虽然有时间和营销策略方面的考虑，在当前楼市成交持续低迷和政策调控继续加码的情况下，开发商唯有选择优惠打折等策略性的降价来吸引客户，不太可能还普涨。

　　物价部门

　　本月31日起苏州楼盘大检查查出问题严肃处理公开曝光

　　据悉，本月31日起，苏州市物价局将在全市范围内开展商品房销售明码标价集中整治，进一步规范商品房经营者的价格行为，严肃查处经营者销售商品房不按《商品房销售明码标价规定》、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》执行的行为，发现一起，查处一起，按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等价格法律法规，予以严肃处理并公开曝光。

　　商品房经营者违反明码标价规定的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第十三条实施5000元以下处罚。

　　商品房经营者利用标价进行价格欺诈，依照《价格违法行为行政处罚规定》第七条实施处罚。有违法所得责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。

　　商品房经营者违反利用明码标价实行强制捆绑销售、强制服务收费的，依照《价格违法行为行政处罚规定》第九条第九项定性处罚。有违法所得，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。

　　苏州市物价局表示，欢迎消费者和社会各界共同参与监督商品房明码标价执行情况。消费者和各界人士发现商品房销售存在未按规定明码标价等违法行为的，可以拨12358价格举报电话，或向所在市(区)价格主管部门反映情况、提供线索，价格主管部门将依法查处，从而提高商品房销售价格的透明度，切实维护广大消费者的知情权和切身利益。