苏州房价不降的硬道理 看未来5年苏州楼市新格局

　　日前，苏州市“十二五”规划中指出，苏州市已进入工业化后期，城乡一体化和城市现代化、战略性新兴产业和现代服务业均呈现并将保持快速发展态势，着力建设新城市、着力集聚新人才、着力发展新产业、着力提升人民生活质量成为“十二五” (2011～2015年)发展的主旋律。那么这些规划和目标将给苏州的房地产市场带来哪些利好、又将给老百姓增添哪些福祉，本篇笔者带着大家一起来点评一下。

　　一 未来5年苏州规划新建铁路里程322.5公里

　　完善连接苏州高铁站快速连接线

　　规划建设苏州中环快速路

　　要闻：“十二五”期间，规划新建铁路里程322.5公里。完善区域高速公路网，实现1小时覆盖苏州全境，通达上海中心城区、常州、南通、嘉兴等周边地区，2小时覆盖长三角核心城市群，通达上海浦东国际机场、海港枢纽。加快建设和完善中心城区快速路网体系，提升城市道路设施承载能力。积极推进苏南硕放国际机场的共建共享，扶持苏州城市候机楼的运营，完善连接机场的快速通道。

　　具体实施：建成苏州轨道交通1号线、2号线(含延伸线)、上海轨道交通11号线花桥延伸段，部分建成苏州轨道4号线(含支线)，开工建设苏州轨道交通3号线、上海轨道交通11号线太仓延伸段，通苏嘉城际、沪苏湖城际、沿江城际轨道以及市域轨道交通s1线、s2b线和硕放机场连接线。建成太仓港疏港高速、无锡至南通过江通道南北公路接线工程苏州段、张家港核心港区集疏运高速、苏嘉甬高速苏州段，新建锡太高速常熟相成段、苏锡常南部高速苏州段、苏震桃高速等高速公路。建成东环快速路南延、南环快速路西延、西环快速路北延工程，实施g312苏州城区段改建、g312昆山段快速化改造、东山西山环岛公路连接线、苏震桃一级公路南段、s227吴江改线以及其它干线公路等工程，完善连接苏州高铁站快速连接线，规划建设苏州中环快速路。

　　点评：若如规划发展，长期倡导的沪苏一体化进程的实现将指日可待，而对于苏州的房地产市场无疑更是利好消息。交通的便捷，将会把苏州周边城市客群进一步带入，因为相比周边城市，苏州目前的房价水平还不算是高水平，而房地产发展商们已经陆续将发展重心转移到苏州。

　　另外，随着轨道交通的建成以及多条高速、中环快速路的规划建设，都将为苏州房地产市场带来新的发展契机。

　　二 “十二五”苏州新建保障房超5万套

　　园区还将新增优租房项目

　　要闻：扩大住房公积金制度覆盖面，充分发挥住房公积金对住房保障的积极作用。加强经济适用房、廉租住房、公共租赁住房建设，逐步改善城市中低收入家庭和住房困难群体的居住条件，完善住房保障体系。加快古城古镇生活设施、老住宅小区和危旧房改造，进一步改善居住条件。

　　全市五年新增缴存住房公积金人数125万人，新建保障性住房超过5万套，实施公共租赁住房制度。市区改造老住宅小区500万平方米，改造城中村85个，居民“改厕”2.1万户，新建一批城市绿地公园。

　　点评：日前，网传园区公积金调整方案，个人缴费比率由原来的22%减少到19%。员工可增加约3%的税后工资；公司缴费比率由原来的22.2%增加到28%；个人养老账户由原来的2%增加到8%，医疗账户由原来的2%增加到3%，普通账户由原来的36%减少到16%。相关人士表示：如果修改后政策正如网传，可能对当前a类员工的住房摊还影响较大。

　　而对于公租房方面，苏州已经做得相当出色，据苏州工业园区优租房管理中心副主任黄雪良介绍，苏州现有三个优租房项目，园区从2007年开展优租房的工程，首先通过收购的形式，将“明日之星”项目6.8万平方米的“打工楼”项目改造成优租房。2008年，园区在娄葑通园路东侧和独墅湖人大道南侧首先开建“锦程公寓”优租房。2010年8月，“锦程公寓”9.4万平方米，其中764套住房已经交付使用。

　　目前，764套住房已经全部出租完毕。“菁英公寓”位于独墅湖高教区东方大道北侧和星湖街西侧，是在“锦程公寓”后开建的优租房，于2010年12月交付使用并开始招租，如今才四个多月，就已经基本出租完毕。黄雪良还透露，2011年、2012年，园区将各建一个10万平方米左右的优租房项目，目前正在选址当中。建成之后，两个优租房项目将解决五六千人的住房问题。

　　可以想见，照此发展速度，苏州公租房建设还是值得大家期待的。

　　三 多种交通方式“无缝隙衔接、零距离换乘”

　　要闻：坚持公交优先发展战略，全力推进市区及市域轨道交通网、公交专用道、公交首末站建设，优化城乡客运资源布局，提高线网通达深度，方便城乡居民出行。依托铁路、轨道交通，高起点规划建设苏州综合客运枢纽，开工建设沪通铁路、沿江城际、通苏嘉城际及市域内配套站点，实现高铁、城铁、公路客运、城市轻轨、公交、公共自行车等各种交通方式之间“无缝隙衔接、零距离换乘”。

　　点评：4月11日，“公交优先”再出新招，将路口等候绿灯的车道划分为“公交等候区”和“社会车辆停车区”，两者以距离原先的停车线30米为界，公交车辆靠前等候。绿灯显示后，停在前面“公交等候区”的公交车可以立即通过路口。这一试运行方案已在宝带西路与东吴北路交界路口落地。

　　另外，2011年苏州市将建设高铁站、汽车南站、汽车北站、玻纤路、江日路、富强路、广济路等换乘枢纽及公交首末站。作为城市重要的公益性事业，城市公共交通是与人民群众工作生活密切相关的民生工程，交通作为购房者选房中重要的一环，同样给众多楼盘项目带来利好。

　　四 太湖滨湖新城、苏州太湖旅游度假区将高水平建设

　　要闻：太湖治理以太湖流域水环境治理为契机，加快东太湖综合整治及环太湖大堤后续工程建设，加大“引江济太”力度，提高太湖地区水环境质量。

　　以严格保护山水资源为前提，科学规划建设高新区西部生态城、太湖滨湖新城，高水平建设苏州太湖旅游度假区，打造现代服务业和生态人居高地。加大苏州港开发建设力度，完善港口配套服务和辐射功能，提升临港产业集聚发展水平，建设江苏沿江最具竞争力的产业集聚和服务中心。

　　点评：近年来，华丽家族、吴中地产、江苏仁泰、中信地产等这些国内外知名的房地产品牌企业的先后涉足都足以让该板块成为极其耀眼的明星！据了解，东太湖滨湖新城位于苏州太湖之梢，北接姑苏、南连吴江，是苏州未来南部重要的战略空间发展腹地。未来，太湖板块的发展潜力毋庸置疑。

　　五 多区域板块均衡发展

　　要闻：1、 高标准建设沿沪板块；

　　2、低碳发展沿湖板块。加大对人文、山水资源的保护，科学稳妥地推进沿太湖、阳澄湖等区域的开发建设。统筹规划建设沿太湖的苏州西部生态城、太湖滨湖新城，高水平建设苏州太湖国家旅游度假区，建设一条联结苏州高新区、吴中区和吴江市的绿色低碳走廊；

　　3、高起点规划建设交通枢纽板块。加强火车站地区综合改造与苏州京沪高铁新城，沪宁高铁苏州新区站、苏州园区站周边区域的联动开发与融合发展，适度超前规划高铁站前商务商贸核心区和城市副中心，提高中心城市交通客运枢纽的建设水平。

　　4、完善中心城市空间布局。东部重点加强苏州工业园区东部新城建设；南部重点推进越溪城市副中心建设；西部重点加快推进高新区狮山路和滨运河区域城市改造步伐，高标准建设苏州科技城和西部生态城；北部重点以京沪高铁苏州站建设作为契机，科学规划建设相城中心商贸城、苏州高铁新城，推进相城区与平江新城、金阊新城的规划融合，做靓“水城、花城、商城和最佳生态人居城”；中部重点挖掘古城文化旅游内涵，稳步推进古城区商圈和旅游景区升级改造。

　　5、吴江：加快“乐居吴江”建设步伐，加强与苏州市区的规划衔接和基础设施一体化建设，把吴江打造成有较强综合竞争力和鲜明江南水乡特色、深厚丝绸古镇文化底蕴的现代化乐居城市。

　　点评：苏州“十二五”规划可以说面面俱到地指出了苏州成熟板块和潜力板块的发展之路。目前古城区寸土寸金，未来多会出现豪宅，而2010年以来发展较好的湖东以东板块、越溪板块、狮山路板块、活力岛板块以及新区科技城板块都已有各自的发展道路，目前已经有多家大型知名房地产开发商进驻到各个区域和板块，已经可以预见到未来各板块内项目的升值空间。

　　六 楼盘社区电子商务多数达到国际水平

　　要闻：到2015年，网上购物、娱乐、通讯、教育等普遍进入家庭，电子商务达到现代国际城市水平。人均信息消费占消费总额的比例超过20%，数字电视人口综合覆盖率达100%，互联网宽带普及率达到80%，拥有智能系统的居民小区达80%。

　　点评：苏州首个物联网社区max未来、全国首家移动智能社区雅戈尔太阳城都曾一度受到购房者的热捧。随着房地产市场的持续火热，各家都在争相打造独特的楼盘，从项目品质、地段、环境等方面都全方位闪出自己的亮点，未来类似这种高智能化科技住宅社区更能虏获购房者的心。

七 房价控制目标与城乡居民可支配收入挂钩

　　要闻：地区生产总值(gdp)年均增长12%左右，消费对经济增长的贡献率显著提高;到“十二五”期末，服务业增加值占gdp比重达48%左右，高新技术产业产值占规模以上工业总产值比重达40%，高效农业比重达65%。社会登记失业率控制在4.5%以内，城乡居民收入年均增长12%左右，低收入者收入明显增加，中等收入群体持续扩大，城乡居民最低生活保障水平全面并轨。

　　点评：3月31日下午，苏州住建局正式公布苏州房价控制目标，与当地gdp增速、居民人均可支配收入涨幅挂钩。苏州市区2011年度新建住房价格控制目标：新建住房成交平均价格同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入增幅。

　　按照阎立市长2011年1月16日在市十四届人大四次会议上所作的《政府工作报告》提出了“本年度地区生产总值增长12%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增长12%左右”的目标，那么房价增幅大约也会控制在10%左右。

　　虽然房价涨幅与gdp增速、居民人均可支配收入涨幅挂钩尚属首次，但不可否认，未来城市房价水平与城市的经济发展水平将直接相关。

　　八 多个商贸中心、综合体将建 苏州商住一体大力发展

　　要闻：建成苏州火车站综合改造工程和汽车客运集散中心，高标准建设苏州高铁新城、城际铁路站前商务商贸核心区、滨河世贸中心、九龙仓超高层、新鸿基超高层、圆融星座、月亮湾国际中心、湖西世纪广场综合体等一批标志性项目。完善平江新城、沧浪新城、金阊新城商务商贸设施，推进古城历史文化片区保护整治、城市商圈改扩建、老住宅小区改造、危旧房解危、居民家庭“改厕”等重点工程建设。

　　进一步提升旅游、商贸、房地产等消费性服务业的发展规模和水平。紧抓后世博发展机遇，全面实施旅游业提升计划，加强城乡旅游服务设施建设，巩固扩大苏州古典园林品牌效应，重点培育古城古镇古村文化深度游、新城浪漫时尚游、太湖阳澄湖生态休闲游三大品牌，建设古城、太湖、中部、沿江四大旅游集聚区，把苏州打造成国际著名旅游目的地、世界一流旅游名城。

　　规划建设金鸡湖中央商务区、古城—狮山商务中心区、花桥商务中心区、吴江松陵商务中心区、昆山玉山商务中心区、太仓城厢商务中心区、常熟中央商务区和张家港杨舍商务中心区。加快古城、园区金鸡湖、沿太湖、环阳澄湖、沿江和水乡古镇六大旅游集聚区以及大型文化产业项目建设。

　　点评：一段时期以来，苏州新建住宅市场高度发展的同时，人气的聚集要求建设更多商业配套项目，以满足居民的生活所需。在基础设施和框架建设逐步完成之后，各区域板块都力求着力于建设配套更齐全、服务更完善、居住更适宜的城市环境。

　　于是，2009年以来，苏州商业地产进入高速发展期，包括商铺、酒店式公寓以及商业综合体在内的一系列项目崛起，为住宅项目提供便捷配套。而随着“十二五”规划中苏州各个区域商贸中心的陆续建成，势必将带动整个城市的发展。

　　九 5年内苏州新建扩建幼儿园、中小学290余所

　　要闻：新建扩建幼儿园、中小学290余所，提高教育优质资源覆盖率，省四星级高中达80%。重视发展职业教育，实现省三星级职业学校全覆盖。

　　点评：学区房日益受到购房者的青睐。一方面，学区房可以为孩子的教育提供最方便、最省心、最安全的教育环境。另一方面，紧邻学校买房，还不仅仅只是方便小孩上学这一简单问题，从长远来说，这里的房子也是具有投资价值的。在学校附近买一套房子，若干年后，这套房子无论是出租还是出售，价格都不会太低。买房，既是给孩子创造优质的学习环境，又是作为投资，这不能不说是聪明人的聪明之举。

　　所以，5年内苏州新建扩建幼儿园、中小学290余所，又给房地产开发商们指明了新的道路，也为欲置业学区房的购房者提供了更多更好的选择。

　　十 创建绿色社区 构筑低碳生产生活体系

　　要闻：构筑低碳生产生活体系。遵循低碳化、减量化、再利用、资源化原则，强化政策引导，将资源节约与废弃物循环利用贯穿于生产、流通、消费以及相应的管理过程中，建设低碳生产消费综合体系。积极推进产业结构的生态化重组和低碳产业体系建设。综合运用法律、经济、技术、宣传教育等多种措施，以政府绿色采购和创建绿色社区为抓手，推广使用节能、节水和环境友好型的技术和产品，开发绿色市场需求，延长绿色产品供应链，促进可持续消费。

　　点评：“什么是未来的好房子”？毋庸置疑，最重要的好房子的标准就是节能环保和健康。当前，万科、仁恒、朗诗等在内的房企均在苏州开发了低碳、环保的住宅产品，也受到了业内人士和购房者的认同。未来这种住宅产品也将成为新的发展趋势，契合苏州“十二五”发展规划，相信未来苏州房地产市场上的住宅产品，定会顺应此趋势，开发出更多同类产品。