四大现象把脉苏州楼市冷暖

　　经历了“新国八条”、“限购令”等调控政策冲击下，楼市调控效果明显。时至今日，苏州升级版限购令已满一月有余，买卖双方观望情绪加重，成交量出现了明显萎缩，但房价拐点仍未出现，入市新盘量减少，面对楼市敏感期，开发商改变营销策略，调整优惠力度。一个月以来受到限购的影响，第三轮调控威力尽显，供需发生了巨大转变，让三月楼市遭遇“倒寒春”，由限购所引发的一系列链接效应正在相继上演。

　　楼市现象一：限购令立竿见影买卖双方观望市场供需应声下跌

　　苏州限购令落地满月，加重了楼市迷雾扩散，在打击投机客的同时，也动摇了部分符合条件的购房人群在短期内的购房计划，使其转入观望，同时开发商在判断政策影响，短期内不敢贸然推盘，导致3月新增供应非常有限，成交量和供应量双双下跌局面的出现，房市进入新一轮的博弈论。

　　据365地产家居网统计，苏州楼市限购令满月，2011年3.2-4.1住宅类房源共成交2363套，同比减少2841套，下滑幅度54.59%，环比减少592套，下滑幅度20.03%;成交总面积为253000.25平方米，同比减少211190.49平 方 米 ， 下 滑 幅 度45.50%，环比减少103003.95平方米，下滑幅度28.93%;成交均价为10089.66元/平方米，同比上涨1660.03元/平 方 米 ，上 涨 幅 度19.69%，环比减少515.27元/平方米，下滑幅度4.86%。从数据显示来看，受限购政策影响，难以实现“金三”楼市小阳春，不少改善型客户退场，一批刚性购房者受多重因素叠加影响热情锐减，致使成交量的连续下滑。另外，楼市供应量较少也是造成成交量减少的原因。

　　受政策影响，苏州楼市观望气氛浓厚，多数开发商选择按兵不动静观其变，导致入市新盘量减少，随之供应量也大幅缩水。据365地产家居网统计，限购前3月苏州楼市预计开盘为33家，但实际开盘数量仅为16家，实际开盘量仅为预期的49%。新盘未按时推出，显示开发商在新政施行后，观望意味甚浓，对市场的保守态度，使得开发商放缓了开盘的脚步。在限购后成交量夭折，楼市受重创，开发商在放缓推盘揣摩市场和判断市场影响。

　　在限购令严厉政策轮番 “轰炸”下，苏州房地产市场可谓出现了大的波澜，新政威力显现无疑，调控效果很明显，开发商受挫供应量减少，需求量被遏制，总体成交量明显萎缩。另外，在政策的促使下，房价将进一步趋稳。

　　就限购下楼市大环境而言，江苏友谊合升地产营销总监于东涵表示，苏州限购令虽然看似“温柔”，但是对于苏州楼市无论是开发商还是购房者来说都比较“受伤”。对于房企来说，政策调控还是会影响开发热情，推盘计划或许会延后。同时也有业内人士表示，市场之所以在限购后陷入观望，主要原因还是潜在需求者在看房价能否下跌。非合理需求被挤出市场后，房价就有可能慢慢恢复至理性。

　　限购加码使得住宅市场对于买卖双方预期急剧产生变化，这种心态变化已经在供需面上有所体现，虽然限购令出台只实施了一个月左右的时间，在一定程度上的确有效的限制了楼市的持续升温，调控效果明显。业内专家分析，此次调控来势凶猛，房地产市场必然会经历长期的观望、博弈之中，但购房者对调控的适应能力、判断能力逐步增强，刚性购房需求仍大量存在，再加上新政首月，开发商多数选择推迟开盘、并未真正接受市场考验。随着时间推移，调控的深入，房地产市场的走向将日趋明朗。

　　楼市现象二：限购满月刚需盘唱响变奏曲中小户型齐撑场面

　　限购令来袭，楼市速冻，而“刚需盘”的境遇却大不同，从限购令出台近一个月左右时间内，不但推盘节奏未受影响，而且销售预期表现的也格外活跃，在调控的背景下成为市场成交的主力。迫于接连不断的楼市新政压力，买方观望情绪渐浓，不少楼盘销量锐减，而刚需成为新政下开发商极力争取的对象。

　　从限购令出台后推盘情况来看，八成推盘都来自刚需盘，中小户型陆续涌市，成为置业者出口，据365地产家居网统计，东方维罗纳、新城金郡、融侨城、浙建枫华紫园、路劲主场森邻、雅戈尔太阳城的各区刚需热盘，在3月限购出台后，陆续入市，而且入市量相当可观，销售预期良好。如，3月26日新城金郡加推二期80-90㎡的高层以及多层400余户;3月27日，雅戈尔太阳城加推81-137㎡户型，约324套新房源等多家热销刚需盘撑起了楼市半边天，演绎新的楼市变局。

　　在行情火爆的时候，刚需、改善型需求以及投资需求可谓三足鼎立，而今年以来出台的限购等严厉的调控政策让需求结构发生了翻天覆地的变化。根据苏州升级版限购的规定，本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在本市向其售房。非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的，限购一套住房，如果已经拥有一套及以上住房，暂停在市区向其售房。因此那些以投资和改善型需求为购买主力的楼盘成为了新政下的重灾区，不少大户型楼盘调控之后人气迅速坠入了冰点，而那些因为结婚、落户等需求而必须要买房的初次置业者则完全不受影响。

　　业内人士分析，限购令在一定程度上会误伤一部分刚性需求。与此同时，换房需求的出现，也让市场上的小户型房源得到一定补充，两者冲抵，小户型受限购令的影响似乎就显得比较微弱。

　　针对限购令出台影响，苏州协信圆融营销总监王辉表示短期之内，3-6个月内，苏州的住宅成交量肯定会有所下滑，甚至价格也存在小幅下降的可能性，但是从长远看，苏州强大的购房需求是打压不了的。同时，该版限购还是有空子可钻：比如客户可采用成年子女、亲朋好友名字等方式规避限购令，同时苏州乡镇客户受限购令影响微乎其微，他们可能住在老房子或动迁房中，可以新购住宅!从王总的话，可以看出真正感受到刚需一族仍就挡不住，而且大量需求存在。

　　业内人士表示，调控的持续深入将使刚需型购房者进一步主导市场，在限购令出台近一个月时间，虽然限购令很多购房者高呼一步到位的置业理念，但在高房价的压力下，小户型依然是购房者的最爱，特别是地段好，总价低的小户型受青睐。调控后的前期购房观望情绪加重，但是后期刚需一族需求爆发，也使成交量有一定的回升，在改善型需求底气不足，受政策冲击较小，开发商的试水，刚需盘却大出风头。此时，刚需盘的放量恰好是市场最急需购房的主要需求房源，市场调控得到进一步的深入，就目前情况来看，不失为一个良性的发展态势。

　　楼市现象三：限购促“惠民战”升级楼市再现策略性降价

　　3月2日下午，苏州升级版限购令细则正式开始实施后，苏州楼市瞬间跌入沉淀期，在限购令持续加码的情况下，成交量连续锐减，买房观望情绪浓厚的态势，面对楼市目前所处的尴尬处境，多数开发商不得不改变营销策略，虽然房价还没有出现实质性松动，但各类优惠促销活动已在轮番上演。

　　不少苏城的开发商在限购令的出台后异常担忧，大多数楼盘选择打折优惠活动，而某别墅楼盘最高优惠近54万，“特价房”、“95折”等五花八门的折扣花样又重新涌入市面。近来，不少楼盘都加快了销售速度，一时间，各种优惠活动层出不穷，据365地产家居网统计，3月苏州楼市有近60家楼盘高举各种“惠民大旗”放量促销，优惠较大的一些楼盘不占少数，尤其是一些即将开盘的楼盘促销手段更大，在当前的市场条件下，不同的开发商选择了不同的应对之策。而采取这类优惠、活动措施的，往往选择了快速销售。限购出台一个月以来，楼盘优惠折扣的字样频出，在苏城出台限购政策之后，随着房市的不景气，越来越多的房企加入到打折大军里面，并且折扣的方式各不相同。业内人士表示，目前，真正的打折大潮尚未出现，不过随着各个楼盘销售节点的推进，以及购房者坐等降价的心态的稳定，优惠折扣将继续跟进，价格松动的预期也会上升。

　　就目前总体来看，虽然限购令出台后，现阶段苏城楼市优惠不断，然而，令开发商始料不及的是，购房者对此并不是太买账，或许是因为优惠力度依旧不称购房者的心意，或许是在等待限购效应持续性，房价的进一步下降。

　　楼市现象四：限购引发商业地产新一轮投资热潮

　　当下，楼市调控的步伐并没有停止，住宅市场的销售普遍受到限购冲击与影响，成交量急剧下滑，很多的投资力量开始转移方向，转向商业地产领域。而对于投机需求购房人来说，投机需求仍然迫切，在一系列限贷、限购等调控细则的影响下，经历了观望与理性比对之后，也逐渐有了新的动向，而商业地产或将成为新一轮投资热潮。

　　限购令满月后，商业地产因为限购不限的缘故，出现走旺的趋势可谓给三月的苏州楼市增添了几许“金色”，在“不在限购范围内”、“比购买二套房首付成数更低”等多种利好因素下，非住宅成交量以及供应量双双上涨，据365地产家居网统计，2011年3月苏州非住宅总成交套数846套，环比上涨了49套，上涨幅度6.15%;成交总面积为62210.35平米，环比上涨了3526.57平米，上涨幅度6.01%。非住宅成交均价为9289.92元/㎡，环比减少了1495.12元/平 米 ， 下 滑 幅 度13.86%。较上月相比，借势限购令，导致非住宅成交套数直线上升，开辟楼市新的投资方向。

　　而在限购令出台的一个月内，住宅市场还在消化政策，商业项目表现的极为活跃，一直逆市上扬，据365地产家居网统计，限购令出台第一周，位于相城区的恒达中环百汇广场，当天开盘加推的49套酒店式公寓，几近售罄;3月5日下午，中梁香缇商业项目签约仪式于香格里拉酒店成功举办;3月6日，位于吴中太湖板块的花样年太湖天城举办客户联谊会的同时，酒店公寓二期开启诚意预约;接下来，君地新大陆3月12日售楼处公开，正式宣告对外开放;3月13日，百购商业广场也举办与亿盛百货、翰盛阁品牌商家签约仪式;3月12日太湖黄金水岸加推酒店式公寓，推出近30余套。在限购令出台后，住宅地产遭受前所未有的冲击，反而却推动了商业地产逆市飘红，导致近一个月商业项目活动都如火如荼得进行着，或将投资者分流从住宅市场转向商业地产的趋势，这将为商业地产市场走强铺平道路。

　　从限购令满月看来，受限购令出台的“冰点效应”，购房者短期内购买住宅的积极性受挫，受限购令挤压的资金开始转向商业地产领域的趋势十分明显。同时也体现出限购之下，商业地产反而成了许多开发商伺机扩张的筹码。

　　在重重房地产调控之下，住宅市场受到重挫，成交量大跌，市场观望情绪严重，资本市场投资信心不足。但同时，商业地产却呈现欣欣向荣之势。随着行业结构的调整，商业地产的重要性正在日益凸显，商业地产正在成为房企持续发展的必然选择。

　　不过，分析人士同样指出，尽管商业地产走热，投资者入市还须谨慎，切勿盲目跟风，对具体商业项目、开发企业及未来规划和可实现程度要有一个细致的了解。最为关键的是，任何投资都有风险，商业项目不仅要考察地段、人流、发展空间等因素，后期的运营管理也很重要，只有投资品质优异的项目，才能最大程度降低风险，获得良好的投资收益。