2011年到底该不该买房

　　2010年12月是这一年中中国楼市最为“峰回路转”的一个月。在众多调控政策频频出台之后，楼市迎来了一个“小阳春”，这是“刚需”憋了一年后的释放，抑或是调控政策失效？种种疑问为2010年房市画上句点的同时，也为2011年的房市画下了一个大大的问号。

　　更让准购房者们倍生焦虑的是最近不绝于耳的2011年房价走势预判。先是2010年11月人民大学经济研究所发布报告预测明年房价会出现20%的下跌，之后的12月，社科院先是发布了经济蓝皮书，称2011年房价会出现报复性反弹，涨幅或高达20%~25%，而其后发布的住房绿皮书则称房地产市场在2011年将会继续调整，价格稳中有降……种种由研究机构公布的自相矛盾的报告让沈阳的准购房者们对未来房地产市场犹如雾里看花，无所适从。

　　其实在流动性充裕、通货膨胀、物价普涨的环境下，假使房价不涨，只是横盘的话，相对其它物价来说，便已是下跌了。面对纷繁的预测结果，沈阳的消费者究竟应该信谁的？我们来一起看看地产专家的深刻见地和市民们的心声吧。

　　谢国忠：美联储若加息，2011年中国房价将回落

　　按照工资和房地产平均价格算，中国房地产已经是世界最高。但房地产走势出现拐点，最终要看美元是否走强和中国政府的管控措施力度的强弱。

　　从世界范围来看，货币供应量增速都远远高于名义gdp的增速。也就是说，货币增长被用来支撑高杠杆率，这在金融部门尤其明显。当然，原因是央行通过降低利率来应对金融危机，有时甚至是强行增加银行的流动性，以期他们能够增加贷款，刺激经济。

　　所以，如果政府在货币流动性管控上采取不同的措施，将直接导致房地产价格的涨跌，出现明显价格震荡。

　　另外，随着通胀预期的来临，如果美联储开始加息，使得美元走强，也将对中国房地产价格产生影响，将带来房地产泡沫的破裂。

　　为什么这样说，因为中国的刺激政策将主要通过其贷款政策间接地实现。由于在可预见的未来，中国的货币仍将盯住美元，这就决定了中国的货币政策的结局，中国的通胀率和利率很可能会与美国相似。

　　城市化带来的是房价越来越高，与此同时，也提高了城市化发展的门槛。所以，随着城市化率不断提高，人们出于追涨的心理，目前出现了短期房价的上涨。

　　买房大军的背后是双方父母的支持。这从另一个角度可以说明，现在的房价居高，单一购买力上不去，超越了人们的承受能力，需要多人的支持，所以，长期看，是不可持续的。天下没有不散的宴席，所以，短线房价高到一定程度是上不去的。货币流动性的宽松推动了房价的走高，政府在其中一定要理清投资者的思路，使其认清自身的使用价值是什么，而不是盲目地跟风投机。另外，各地情况不同，不能一窝蜂地看涨房价。

　　顾海波：今年房价将延续15%增幅

　　中国社会科学院、中国人民大学经济研究所，甚至投资银行高盛高华证券近期都认为，房地产价格将会出现20%的下滑。但是，他们均因预测模型的科学性不足而遭市场质疑，另外，反对房地产价格松动的势力依然很大。

　　经过上一年度的调控，今年房地产价格走势到底会怎样？

　　无论是对房地产价格“唱多”还是“唱空”，都需要一个理性的认识，而不是偏颇。

　　对于“唱多”方，需要认清一个事实，就是世界上没有“大起不落”的楼市。对于“唱空”方，我认为在房地产的泡沫没有完全破裂之前，在中国经济的系统性风险没有到来之前，只要现有调控政策不发生颠覆，中国住房价格不会发生20%的巨大下滑速度，而是将维持去年11月以来的窄幅箱型盘整态势，即15%的增幅。但是，房价不涨就是跌，而微涨也是跌。因为，我们的住房出租收益不到一年期的存款利率，但转手的税费起码在15%以上，可能随着“房产税”和加息的到来成本还要提高。

　　实际上，讨论房价的核心问题，不在于“会不会跌”、“让不让跌”，更不在于“能不能跌”，而是要切实找出一条通往保持可持续发展的路来。

　　应该看到，中国房价的上涨应同老百姓的收入增长相匹配，因此，中国短期高房价的回落，有利于释放整个经济社会已经高度积聚的系统性风险，更有利于中国房地产业的健康、可持续发展。

　　牛刀：2011年房价下跌20%只是臆想

　　“今年全国房价将下降20%。”这是对中国楼市的严重误判，全部预测为臆想，数据推测全部失真，而且不符合逻辑。

　　人民大学的全国房价，应该指的是国家统计局的全国70个大中城市的房价，这个数据模型实际上已经落后。首先这个概念的提出是1985年的事，那个时候70个大中城市基本上代表了中国城市的总体水平，而现在中国经过了26年的城市化，已经有661个城市有成熟的房地产市场，所以，70个大中城市既不科学也不符合中国楼市的实际情况。

　　促使房价大幅下跌，只有一个可能，那就是中国社会发生住房体制上的深刻变革，政府真正倡导住房民生，让土地财富实现全民共享，同时推出阳光法案和开征房产税。这种变革的力度必须十分强劲，在全国661个城市开发的社会保障住宅占整个住宅开发总量的70%以上，房产税的税率对三套以上的住宅至少不低于5%，在货币环境趋于紧缩并且利率为正的情况下，才有可能推动房价下降20%。

　　看起来这是很残酷的一件事，实际上却成了必然。因为，房价的僵持局面无法轻易打破，社会的发展却不会给高房价以更多的时间。2011年是房价高度僵持的一年，中国社会很难有一种力量能打破这种僵持。尽管会有一些个盘下降，尽管会产生破产倒闭等情况，但是，由于以上原因，不会导致房价的整体性下跌。

　　任志强：2011年将是中国房价最不确定的一年

　　有人说，2009年是最困难的一年，2010年是最复杂的一年，2011年是最不确定的一年。但在我看来，2009年是最奢侈的一年，政府实行了最积极的财政投入、最宽松的货币政策和产业振兴政策，迅速的从谷底攀上了增长的高峰，并让这种增长持续地贯穿于2010年。而在最复杂的一年中，经济动荡、此起彼伏，唯独中国经济一枝独秀，始终保持着两位数以上的增长，2011年则仍没有任何担心中国经济会出现滑坡的迹象，积极的财政政策仍保留着刺激经济增长的动力。

　　也许2011年在糊里糊涂中房价仍会是一个平稳增长的一年。而各种调控则会以维持平稳增长为重，因此矛盾会不断的向后推移并得过且过。也许不断的调整会逐步的化解或转化一些本来看着很严重的问题。在经济总体日益增长中，只要不陷入中等收入的陷阱之中，中国会逐步改善自己的经济。都说2010年是中国房地产市场调控最严厉的一年，也有许多人将行政调控及限购令等称为最残酷的计划经济手段的措施，误以为房地产调控是要置中国房地产业于死地，或误以为调控是要让中国的房价暴跌。

　　2010年2月份中国的房价在高涨中，那时许多人预计当年的房价至少要涨个20%-30%，但根据去年的经济数据看，我认为到年终大约只有同比5%左右的增幅。4月份出台调控措施之后，许多人在大喊大叫房价要下跌30%-50%，我仍坚持涨幅会逐步回落，价格会有波动并在竞争中压力加大。5月份我坚持让开发企业合理定价，不要随意上调价格，否则会有更严重的措施出台。9月份出现销售回暖时，有些开发商露出了得意的笑容，随后就有了“9.29”的“国五条”，再一次引发了市场中的争议和恐慌，但经济发展的规律最终引导着市场的进程。

　　调控到底调的是什么？媒体与社会从来也没说清楚过。大多数认为是要调房价，因此都盼望房价下跌；有的认为是调结构，要增加保障房和小户型，有的认为是控需求、打击投资炒房客、限制多套拥有，而我认为是“用抑制资产价格过快上涨”来管理通胀预期。

　　也许民众在误导之下对价格下跌的预期过高，或是对收入增长不满，因此只关注于名义上的房价是否下降了，而忽略了房价的实际下降。应该说今年的房价在政策强势压力之下实实在在地下降了，不同的仅在于区域之间的差别。有些地区是名义与实际价格都在上涨中，有些地区是名义与实际价格都在下降中，有些是名义价格没下降但实际价格下降了，当然也有产品质量中的绝对上涨。调控让市场学会了如何规避风险，让开发商学会了如何适应政策的变化，让民众与消费者学会了选择性消费，也让经济平稳增长。