“限外令”时隔四年重启

　　时隔4年后，中国重启楼市“限外令”。11月15日晚，住建部发布与国家外汇管理局联合印发的《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》(下称《通知》)，再次明确：境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　业内人士认为，新“限外令”直接禁止境外机构购买住宅，是为了堵住大量流入内地楼市的国际游资热钱。此外，此次“限外令”的重启，加上已出台的“限购令”，加上始终如达摩利斯利剑一样悬在空中的房产税，或许说明此次楼市调控离结束之日还很遥远，明年上半年，房地产行业增速继续下行应是预料之中的事。

　　《通知》解读

　　《通知》除明确境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房、境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋，还要求各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验“购房资质”。

　　具体而言，应当查验的“购房资质”包括：有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。

　　同样，各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，也要查验“购买资质”，具体包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。

　　同时，境外机构和个人申请购房结汇，应当严格按照《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》(汇发[2006]47号)办理。外汇指定银行在为申请人办理购房结汇时，应当严格审核境外机构和个人提交的申请材料，对于符合规定的，外汇指定银行在为申请人办理购房结汇手续后，应当严格按照相关规定，在外汇局直接投资外汇管理信息系统办理即时备案登记。

　　《通知》还强调，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强相关法律、法规和政策宣传，督促房地产销售机构、房地产经纪机构和人员对购房的境外机构、个人做好法律、法规和政策的告知，并做必要风险提示。同时，各地房地产主管部门、外汇管理部门应当加强协调配合，及时交换境外机构和个人购房、结汇等方面的信息，形成监管合力，进一步严格和规范境外机构和个人购房管理。

　　北京“限外令”始末

　　2006年7月11日，商务部等六部委联合出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，即“限外令”后，2007年1月29日，北京市建委发布《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

　　其中除了要求按照国家六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的政策执行之外，明确规定境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住宅。即：境外人士如果想要在北京买房，至少要符合3个标准：在中国境内居住满一年，除想要购买的房屋外在中国境内没有第二套房产，并且所购房产仅用于自用自住。

　　2009年1月，受金融危机冲击，北京市建委贯彻国务院稳定楼市的宗旨，发布了十五条促进房地产业健康发展的新政，自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》。

　　2010年2月23日，北京市11个相关职能部门联手推出一系列楼市调控措施，加强和改善房地产市场调控，支持居民自住和改善型住房消费，遏制房价过快上涨的势头，促进北京市房地产市场平稳健康发展。其中要求在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。这也标志着2009年1月曾暂停的限外令自动恢复执行。

　　开发环节 热钱更需关注

　　实际上，关于限制境外人士和机构在境内购房，早在2006年就已有相关规定。

　　2006年7月，建设部等六部门曾联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，明确规定境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

　　也正是如此，此次重启限外令，在业内人士看来，并不意外。据介绍，由于跨国资金流动受限，境外人士在内地大量购房的现象并不十分普遍，倒是一些外资机构短期内购入大批住宅楼作为投资的现象比较普遍。此次“限外令”重启，和4年前相比，新增“境外机构不能购买住宅房屋”的规定，显然是针对性举措。

　　业内人士认为，在国内30多个城市都已经实行住宅“限购令”、国内购房需求被抑制的背景下，出台上述规定抑制国际游资炒楼非常必要。“北京、上海、深圳等地楼市都将受此影响，尤其是对珠三角地区的影响最大，很多香港人以注册公司名义，往往一买就是三四十套。”中原地产李文杰认为。

　　与此同时，也有业内人士提出，国际热钱流入并不仅限于住房持有环节。“事实上，购买住宅楼的做法对于一些大的外资机构而言，由于国内租售回报率低等原因，吸引力并不是特别大，相反，不少外资机构热衷于对开发环节的介入，比如通过开发贷款、收购项目股份等方式介入。”业内人士分析。因此，多位业内人士提出，开发环节防止热钱也需关注。

　　储备政策还有不少

　　除了“限外令”，楼市调控的储备政策还有不少，比如商品房预售机制改革。

　　此前，全国人大曾有议案提出，现行《城市房地产管理法》存在一些缺陷，如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等，导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果，影响社会稳定。住建部对此已用“修法”回应。

　　地方也已有所行动。不久前，北京出台关于商品房预售款监管办法，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，购房款应直接存入专用账户。有专家称，商品房预售机制存在一定的不公平性。在一些二三线城市，购房者交付的预收款被挪为他用，甚至出现开发商携款出逃的现象。

　　对预收款资金的监管，只是其中一个部分，预售机制的风险依然很多。有不愿透露姓名的开发商人士称，现行环境下，取消预售机制不太现实，很多开发商通过预售款来缴付银行贷款，释放一些被抵押的房源，甚至于支付工程款。如果取消预售机制，将严重收紧房地产开发企业资金链，会导致一大部分企业面临困境。

　　房产税改革是另外一只未落地的靴子。“9·29”调控细则明确，房产税改革试点将加快推进，并逐步扩大到全国。后有消息传出，上海、重庆、深圳将成为首批试点城市。 

　　近日，上海市住房保障和房屋管理局的工作人员也透露，房产税出台是必然的，但是具体什么时候出，方案如何制定，他们还不清楚。 

　　对此，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示，如果房地产市场走稳，近日出台房产税的可能性会降低。从某种程度上而言，房产税已经成为政府不愿出，而又不能不出的一记调控杀手锏。

　　另有不愿透露姓名的业内人士称，后续政策还将出台多少，关键看市场的变化。从政策基调来看，房价快速上涨将引发更多储备政策的出台。