二次调控后再看买房子这件事

　　买，还是不买？这段时间这个问题困扰着胡先生。女儿读大三，明年就面临工作就业，在下定决心准备为女儿买房子时，国家二次调控楼市政策出台了。

　　不买，担心涨。如果吴江的房价再涨上去，再过一段时间出手买时，现在刚刚够的首付到那时又不够了，普通人的收入积累远远比不上房价的上涨速度。

　　买，担心跌。现在国家出台二次调控政策，又是提高首付，又是提高贷款利率，打击投机投资，市场一片观望，万一房价跌了怎么办，辛苦挣下的钱可不想这么就拱手了。

　　对于普通市民来说，买房子是家庭的大事，买还是不买？房子是最重要的家庭财产，是居住，是消费，同样是家庭投资，如何来保卫自己的家庭资产，在二次调控来临之时，这样的家庭投资抉择显得更为重要，也最为伤神。

　　一个普通市民的购房样本

　　面对去年至今不断高涨的吴江房价，面对今年以来一轮紧似一轮的楼市宏观调控，市民李先生显得比较淡定，因为在去年9月份吴江房价新一轮上攻之际，李先生在市区金域华府买下了一套花园洋房。

　　用李先生的话来说，这近十年，工作，结婚，买房，买车……一步不落空，一步也没有踏空。

　　李先生的家庭成长经历既普通又在吴江颇具代表性。2000年，李先生参加工作；2002年，为准备婚房，一家人共同出资，在吴模苑买下了一套97平方米的新房，当时房价为1520元/平方米，加上自行车库一共花去约16万元；2003年，为准备小孩出生，并且将岳父母接到吴江居住，又借款和岳父母共同出资，在鲈乡一区买下一套二手学区房，共70个平方米，花了11万元。

　　李先生夫妻两人，都是工薪阶层，收入在吴江属于中等水平，结婚，生子，哺育孩子，在2007年又购买了一辆10万元的汽车，再加上家庭正常开支，每年的家庭收入也就略有盈余。

　　李先生知道，要想使自己的家庭财富不断增长，单靠夫妻两人工资收入是远远不够了。经济发展，物价上涨，货币贬值，家庭理财显得尤为重要，这期间，他也尝试了炒股，除了3年前的大牛市赚了点，几年平摊下来，基本持平，不赚不亏。

　　在比较与综合考虑下，李先生在2009年9月，伟业·金域华府第一期开盘时，就定下了一套138平方米的花园洋房，改善居住条件兼家庭投资。当时的价格是5400元/平方米，贷款50万元，首付三成多一点。

　　庆幸的是，这一次的投资时机选择得比较好，从去年9月开始，吴江房价开始又一轮的上涨。目前，市区像李先生这套同类型的房子起码也要在7500元/平方米左右。

　　从2002年起，吴江房地产市场真正进入市场化时期，得益于吴江经济社会的快速发展和城市化进程，吴江房价从最初的每平方米1000多元上涨到如今的七八千元。期间也经历了由于国家宏观调控而导致房价的波动，但整体保持上升势头，与宏观经济增长保持一致。

　　现在再来初步估算一下李先生的家庭资产，房产无疑是大头，吴模苑的房子，目前在中介处的估价约在6500元/平方米，市值约在65万元以上，鲈乡一区的房子约在35万元以上，金域华府的房子约为103万元，总的房产资产约为203万元，以上涨的差价计算，李先生的家庭财富增加了约102万元。

　　尽管李先生有50万元的贷款，但这是以未来5年工资收入为保障的，可摊入成本，即使考虑未来5年内房价维持目前状态，扣除所支付利息，李先生这三套房产合并增长也达到90万元以上。

　　对于仅是工薪阶层收入的李先生来说，这样的家庭财富已经非常不易了。房产投资成为李先生家庭财富增长的主要积累渠道。

　　除去利用这几年房价上涨进行投资炒房一族以外，大多数的普通市民都像李先生一样，房产以自住为主，并兼有投资功能，是对冲通胀风险，实现家庭财富保值增值的最主要途径。

　　住房，表明房子是用来住的，消费属性是其题中应有之义。但是国内的房地产早已成为投资的热点，专家也承认：“在现实中，住房既是消费品，又是投资品，这已是不争的事实。”

　　尽管央行刚刚加息25个基点，但相比于cpi（消费者物价指数），仍然是小巫见大巫———国家统计局最新数据，9月份cpi同比上涨3.6%，创下近23个月来的新高，按照目前一年期定期存款2.5%的利率推算，1万元存一年就会缩水110元。有资料显示，从改革开放到2010年的33年间，我国的cpi大约上涨了6倍，近10年来，我国的广义货币发行每年增长20%。而普通老百姓的投资渠道偏窄，以股市而言，目前上证综合指数为3030点左右，且风险巨大，除工资性收入以外的资产收入占比不大。

　　对于日常生活开支占总收入比重低的人，通货膨胀引起的货币贬值、消费品上涨可以忽略，因为其它资产随通胀增长更多；而对于日常生活开支占总收入比重高的普通老百姓来说，通胀明显增加了他们的生活成本，降低了生活质量，并在侵蚀他们为数不多的应付紧急事件的保障性存款。

　　通货膨胀预期加大、货币流动性过剩、普通投资渠道缺乏、城市化速度加快、土地稀缺性等内生和外生的因素，赋予了房地产作为家庭资产储备的所有条件。

　　事实上，房地产成为抵御通胀风险的责任一直在演绎。2005年和2006年第一次调控，房价便以短暂观望后的猛烈上涨还以颜色；2008年上半年的调控政策因为下半年的金融危机没有持续，导致2009年更为猛烈的涨势。2010年的这一次，尽管调控措施严厉，决心坚定，但国家统计局10月15日发布的前三季度全国房地产市场运行情况显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。

　　无论是从分析层面，还是从现实层面，房产投资无疑已经成为众多人的理性选择。

　　最近，宏观调控一波紧似一波，从第三套房贷停贷、各一线城市下“限购令”，到央行加息、公积金贷款利率提高，有人说楼市遭遇“千年极寒”，但真正到了是否出手时，普通老百姓肯定又要担心自己的判断了。

　　国家宏观调控、限购、加息，并不证明不动产的价值就会降低，限购阻止了一些人投机投资炒房产，但买楼保值的需求问题并不因此就解决了。

　　最近一年多来，通货膨胀率上升，中国进入负利率时代，在全球货币流动性泛滥的大背景下，加上人民币升值带来的预期，谁也不敢长期手持现金。可以预期，各种投资在适当时候，还会陆续进入到楼市，特别是价格仍处于洼地的城市中。

　　如何理性买房子？

　　对于普通市民来说，房子是一项大额的家庭投资，不容有失，如何规划，合理利用家庭收益购房非常重要。

　　“无房不婚”、“一步到位”、“低龄购房”、“啃老购房”，面对居高难下的房价，越来越多的年轻人面临“高房价困局”：换房成本增加，不一步到位就难以到位了；但是超前买房，会使自己的“房奴”生涯举步维艰，同时助推房价进一步上涨。

　　业内人士认为，对于购房能力不足者，一步到位、超前消费的选择有其道理，但并不明智。购房者应当全面衡量自身经济能力、职业发展需要、家庭生活需求、国家政策方向等因素，通过梯度消费购房，切勿一味贪大求全。购房本身是一种投资行为，是一种固定资产投资行为，是把家庭的货币资产转变成房屋资产的行为，是积累家庭财富的行为。如果购房还利用了银行贷款，那么就是动用了银行杠杆来放大投资能力的行为。

　　超前消费，预支消费，这种购房投资存在三重风险。其一，这种投资数额较大，通常需要依靠银行贷款，那么必须要连续性投资（还款）。否则前期投资就会受到损失，所以对购房者的收入的积累和工作的稳定要求较高。而刚毕业参加工作的年轻人，往往是积累少、工作不稳定、收入变动大的群体，一旦失业，还款压力陡增，失房风险极大。其二，这种投资的变现相对股票等证券复杂程度较大，税费、时间等交易成本较高，变现较难。一旦因考虑不周购房不适当，再更换住房成本很高。其三，利率上升或房价下跌的风险。

　　业内人士表示，二次调控，楼市调整，价格稳定，反而是选房购房的好时机，可以有更多的房源选择，更长的时间考虑。对于买房自住来说，没有便宜和贵的房子，只有合适和自己能够承受的房子。买房子，要综合考虑，理性抉择，梯度消费。