二次调控对吴江楼市影响几何

　    调控政策详情：

　　９月２９日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。

　　一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发〔２０１０〕１０号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到３０％及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

　　三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

　　四是切实增加住房有效供给。各地要加大对２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

　　五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

      今年以来，吴江房价也随着全国房价的上涨而有不同程度的上升。9月22日至24日，吴江第二届住宅博览会上，多家楼盘参展，据了解，目前吴江城区的楼市（不包含别墅）均价约在6500元/平米至8000元/平方米，运动运东板块则为5500元/平方米至6500元/平方米。相对于今年4月份的首届住博会期间的楼市价位，吴江楼价都有了明显的上涨，各个楼盘涨幅从百元到千元不等。值得一提的是，部分即将开盘的楼盘其价格还将更上一步，来自恒达的奥林清华·湖郡预期价格将突破8000元大关，赶超新湖·明珠城，跃居吴江“楼王”宝座。

　　城南瑞景国际上半年的预期价格多层约为6800元/平方米，高层约为6200元/平方米，下半年第二届住博会期间多层预期价格约为7500元/平方米，高层约为6600元/平方米。城北的伟业·迎春华府上半年的多层约为5800元/平方米，高层约为5300元/平方米，下半年第二届住博会期间，多层约为6300元/平方米，高层约为5800元/平方米。运东的幸福里在两次住博会上都有高层房源推出，首届住博会期间约为5950元/平方米，第二届住博会期间约为6400元/平方米。

  　 上述是吴江楼市截至调控之前9月份的代表楼盘价格。那么，调控组合政策一出，吴江房价究竟怎样呢？

 　　  9月29日二次调控出台，核心要旨，首套房贷首付最低30%，暂停三套房贷。  同时，三部委发文明确，自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在１年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

　　中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

   　　全国很多地方，火热的楼市骤然趋冷，二次调控政策一出，市场观察者一片惊叹，众多购房者则心态复杂，市场如何走向？房价是涨还是跌？

　　火热、井喷、调控、遇冷、释放、再火热……近十年来，房地产市场就这样在周而复始的起伏波动周期之中。事实是，房价在不间断地上涨。

   　业内人士表示，吴江楼市是全国楼市的一部分，要受大市场环境影响制约，但房产是不动产，也有吴江自身市场的独特环境特点。调控政策遏制了全国房产的价格，吴江房价上涨趋势也会相应地得到控制，但探讨吴江房价的走势，还得同时从吴江楼市区域市场的供求关系、楼盘产品品质与土地成本以及吴江城市化发展状态综合来看。

　　由于前一阶段市场比较火热，购房者比较踊跃，目前短期内可上市的房源不多，中南建设及亨通地产等在城南高价拿地，并将导入高品质楼盘概念，以及吴江正在大力推进城市化进程，南部新城建设如火如荼，备受关注的滨湖新城建设也已经大幕拉开。综上所述，业内人士表示，就吴江区域市场来看，吴江短期内因无大量房源上市，房价将可能维持在目前的价位，中期随着调控政策的深入，不排除个别楼盘因销售压力而采取各种优惠方式让利于购房者，至于房价大跌，目前来看还无明显征兆，南部高品质楼盘的入市将引领吴江楼市价格。长期来看，则有待市场的进一步观察。

  　在国家宏观调控政策逐步推进中，吴江房地产市场发展究竟会呈现怎样的发展轨迹，从公开的相关报告中收集了一组吴江市房地产市场发展统计数据。

   　　2007年，吴江市房地产综合开发投资额为68.05亿元，同比增长32.4%，完成销售面积208.92万平方米，同比增长40.42%；2008年，吴江市房地产综合开发投资额为70.08亿元，完成销售面积为90.29万平方米；2009年，吴江市房地产综合开发投资额为59.47亿元，完成销售面积158.53万平方米。2010年1—6月份，房地产综合开发投资38.28亿元，销售面积71.02万平方米。

　　从上述数据中显示，从2007年开始，吴江房地产一直保持每年六七十亿元的投资总额，吴江经济社会的迅猛发展，为吴江城市化及其中的房地产业的发展提供了源源不断的动力，开发商投资热情持续升高，近年来，本地房产开发企业规模不断壮大，更吸引了中南建设、苏州新港等房产大鳄进驻。

　　2007年底，恒达、伟业两家本地房地产领军企业联手以16.16亿元的高价取得城南奥林清华三区土地开发权，拉开了吴江南部新城房地产发展的序幕。其实，早在2002年，吴江市在完成城市总体规划编制，明确了吴江“南进西拓”的发展方向后，南部新城区应运而生。规划明确南部新城区为笠泽路以南区域，功能定位为集行政、商务、居住、休闲度假、教育和旅游于一体的高水准新城区。

　　时至今日，南部新城已经是目前房地产开发的热土，项目用地大，投资高，相对而言品质也有不同的提升。（如小表）

　　在南部新城的带动下，吴江楼市已悄然进入大盘时代。大盘现象是城市房地产发展到一定阶段后的一种成熟度的表现，大盘的存在与发展极大地推动了城市化进程和待拓展片区的生地变熟。

　　在南部新城建设如火如荼之际，滨湖新城建设也拉开帷幕，基本框架已雏形初具，吴江城市化建设从“运河时代”跨入“太湖时代”。特别值得一提的是苏州轨道交通4号线将要连接吴江，记者从刚刚结束的“滨湖新城规划展”上得知，苏州轨道交通4号线吴江段由北向南穿越吴江经济开发区、滨湖新城、南部新城，呈“l”形建设，线路长20公里，设花港路站、江陵西路站、江兴西路站、流虹路站、笠泽路站、顾家荡站、人民路站、松陵大道站、中山路站、汽车客运站、庞金路站、苏嘉城际铁路松陵站等12座，线路将于2010年底开工建设，2015年通车。

　　业内人士表示，滨湖新城建设，轨道交通导入，必然为吴江房地产业的跨越式发展注入持续不断的养分。