任志强肯定调控结果 称楼市一年内难升温

　　26日任志强在新浪博客发表博文，肯定了调控的结果，表示至少一年之内，无需过于担心市场升温及房价上涨。他还提到，为促进行业长期稳定发展，开发商应加强自律，顺应市场趋势，合理定价。

　　这篇博文是当中城联盟轮值主席的任志强写给联盟成员单位的一封信，与以往博客不同的是，任志强并没有再次指责政府破坏市场经济秩序，也不再提及调控政策“有病乱投医、治标不治本”的定性，相反，还首次肯定了调控的结果：投资需求将被基本驱逐出市场，稳定房价的短期压力也将得到缓解。

　　博文中任志强力谏开发商加强自律，以获得行业健康发展，甚至劝告开发商：顺应市场趋势，合理定价。“市场价格绝非企业可以单方面决定，企业在市场面前需保持敬畏之心。”任写道。

　　任志强在文章中对比了两次调控的市场反应，他提到，4月“国十条”出台后，投资性购房比例明显下降，自住需求成为市场主流。但因住房可售资源暂未得到有效补充，主要城市住房市场基本呈现交易量显著下降而价格仍维持高位态势。

　　而9月29日新的调控政策公布后，各地房地产市场反应非常迅速，成交量大幅度下滑。停止三套房贷款，出台限购令，使得投资、投机性需求将基本被驱逐出市场。

　　而由于2009年下半年和今年上半年大量新开工项目正在陆续进入销售，加上投资投机性需求被驱逐出市场，引起供给增加和需求减少的叠加效应，供求关系正在发生逆转。目前主要城市公布的商品住房可售存量已经呈现上升趋势，存货压力正在逐渐增大。

　　由此，任志强认为，尽管随后市场可能出现一段时间的僵持局面，但房价最终出现回落的概率正在逐渐上升。“而未来一年时间，市场难以升温则基本已无悬念。”在他看来，这恰好给寻求根本解决措施、建立房地产市场中长期机制提供一定的时间窗口。

　　任志强还预测，2012年住房供应可能再度紧张，这是因为目前短期内巨大的存货压力将迫使开发企业减少下一步的土地购置，进而影响2011年下半年新开工住宅规模，“但受到政策的制约，房价难以出现报复性反弹。”再次肯定政策的“限价”效应。

　　与以往一样，任志强再次提到供求关系，但不仅仅是土地供应，还重点叙述了住宅供应。他提到，我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，新增的大量居住需求需要得到满足。2008年底，我国户均住宅套数约为0.87套，以此估算，当前的住宅缺口数应在2700万套以上，“未来供需矛盾仍然尖锐”。

　　“按目前商品住房建设水平，未来十年内要充分满足城市家庭需求并不乐观。”任志强表示，城市住房供应能力很大程度上取决于土地供应和资金供应，而在行业调整期内，资金很可能取代土地成为制约供应的最大瓶颈。

　　此次任志强不仅点出了土地供应不足的客观事实，也“换位思考”后坦言：“从主要城市目前的情况看，并不是地方政府不愿意供应，而是近年来新增的可供土地确实不富裕。”

　　他还提到，我国房地产企业融资结构的短期化特征，导致了市场景气与开发投资的“共振”，“前国内房地产行业对预售款和银行信贷高度依赖，而这两项均为短期资金来源，且均严重依赖市场景气；加上调整期内对开发贷款的限制、预收款监管甚至取消预售等制度性因素，进一步挤压开发企业的资金来源。”

　　任志强认为，目前的房地产融资格局或加剧市场波动，同时也降低了企业经营的稳健性。他坦言，一方面，房地产直接融资渠道建设任重道远，另一方面，国内民间资金投资渠道匮乏。

　　任志强在文章中如此总结房地产的根结所在：“供求关系是决定价格的基础。房价上涨的表象下，实际是市场供应不足、民间资金投资渠道匮乏和城市普通家庭在社会财富分配中占比偏低。”

　　在文章最后，“面对不平静的当下和不确定的未来，我们需要以建设性态度，和社会公众一道，共同寻求改善城市家庭居住质量的解决之道，并在自身经营行为中严格自律，探索可持续的长期发展模式，并承担更多社会责任，为促进行业长期稳定发展做出力所能及的贡献。”

　　针对部分企业囤地行为，任志强劝告开发商应加快开发建设，以实现企业和社会双赢；针对“地王”现象，任志强表示，企业应高度警惕自身理性的不足，在投资上始终保持谨慎，尤其是避免购买“面粉贵过面包”的“地王项目”。

　　针对颇受关注的房价问题，任志强也劝告开发商，应顺应市场趋势，合理定价。“市场价格绝非企业可以单方面决定，企业在市场面前需保持敬畏之心。在住房供应总体紧张的情况下，企业持有房屋等待更高售价的经营行为存在重大舆论及道义风险。”