南京新政细则出炉 暂时限制购买第三套住房

  　　新浪房产(微博)讯 10月12日，南京调控细则出台，5措施抑房价过快上涨，核心措施主要有：暂时限购第三套住房，购房补贴提前2月正式取消，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高。对此新浪乐居第一时间为您逐一解读。

　　政策一：加快保障房、普通商品住房建设。强化住房用地和住房建设管理，确保保障性住房、危旧房改造和中小套型普通商品住房用地，市国土、规划、住建等部门要加快保障性住房、普通商品住房等项目行政审批，加快住房项目的供地、建设、上市。制定出台公共租赁住房（含人才公寓）建设管理办法，保质保量完成今年保障性住房开、竣工任务；继续推进旧住宅区整治出新、危旧房片区（工矿区、棚户区）改造，多渠道改善人民群众居住条件。

　　独家解读：与有关部委及江苏省之前公布的调控方针精神，加快保障房、普通商品住房建设是当前调控重中之重。

　　政策二：严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。 

　　独家解读：与929新政内容精神一致，暂停三套以上房贷，限制外地人在宁购房。首次购买商品房首付必须要在三成以上，同时贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。

　　政策三：调整房地产交易环节契税、个人所得税有关优惠政策。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策，一律按3%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。自2010年10月20日起停止执行我市的自住改善型购房补贴政策。 

　　独家解读：与10月11日江苏省发布的关于契税及个人所得税调整内容基本一致。根据南京市的规定，144平方米以下、容积率1.0以上可算为普通住房，其它则为非普通住房。此外，原本在年底暂停的自住改善型购房补贴政策，提前到10月20日截止。

　　2009年12月25日，南京市出台了《关于继续支持自住型和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》，意见称：“继续支持自住型和改善型住房消费，在本市购买普通住房（144平方米以下、容积率1.0以上）的自住和改善型消费，给予房款总额0.5%的购房补贴，执行期限为2010年1月1日-2010年12月31日。”也就是说：在南京，今年首次和改善型的购房人实际缴纳的契税只需总房价的0.5%（非自住和改善的，为1%）。

　　政策四：保障居民自住改善型需求，严控投机炒房。保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购买第三套住房。严控投机炒房，对违反上述规定、不能提供相关证明的，银行不予贷款，房地产登记机构不予办理权属登记。

　　独家解读：南京终于也出了“限购令”，与上海等地“限购令”只准再买一套不同的是，南京是限制购买第三套住房，不过文件中并没有提及如何界定第三套住房。

　　政策五：进一步明确责任，加强房地产市场监管。继续加强商品住房预售许可管理，进一步完善预售资金监管办法。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证必须申报价格，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目要加强土地增值税清算和稽查。

　　独家解读：本条例实际上，就是再次通过“一房一价”来对市场进行调控，“一房一价”的规定曾在2008年10月，楼市较为低迷之际取消。

　　专家点评：

　　合众联恒机构总经理程鹏(微博)：南京版细则很温和 偏豪宅销售受阻

　　限购第三套住房，这将打击投机炒房和部分改善需求的人，尤其是一些单价高，面积大的偏豪宅项目将面临销售压力。该政策对刚性需求者没有影响，分区域来看，江宁、江北将保持稳定，而城中和河西板块将受波及最大。而对于3个月内不得调高价格，开发商将会“少赚钱”，对抑制房价还是会产生积极影响。总得来说，南京房地产市场相对来说是比较健康的，南京细则一定意义上还将促进市场销售。”

　　天诚不动产研究所副所长吴翔华：细则乃短期应景之作 制定要考虑副作用

　　“新政策一出，一段时间内肯定会出现投机投资下滑，市场成交量下降和房价上涨势头得到抑制的现象。”吴翔华指出，以往频出的政策都显示出短期作用，但大家更应重视新政几个月之后产生的副作用。一方面，如果市场在新政几个月后找到突破口，成交量大幅回升，房价再次报复性反弹，那时又将回到质疑政策力度和无法把控市场的尴尬境地；另一方面，如果房地产市场就此下滑，政府和银行都将面临严重危机，整个社会经济滑坡，那时又要如何收场？吴翔华建议，健康的市场最需要的还是系统的战略规划和长期的制度建设。

　　江苏乾和置业营销总监唐登洋：第三套房一刀切 南京细则偏严厉

　　限购令是房地产一线人员最不想看见的政策，明知道要发生，但是又挡不住要发生。在之前和业内的交流中，发现第三套购房人群为总体购房大军的人数贡献很大，因此限购第三套住房会从一定意义上打击市场成交量。“过去实行过一房一价，在08年市场低迷时也暂时搁浅，现在又回到一套一标，说明政府对房价的把控越来越严。”唐登洋分析，虽说申报3个月之后可以调高，但在实际操作中开发商想涨价很难，因为涨价必需具备成本+合理的利润两个要素，而同一批房源中，成本都基本一致，想获得涨价的机会很小。

　　吉合田机构总经理石旭升：暂时限购透露出政府对调控的本意

　　南京细则跟其他城市相比没有什么太大的差别，“三套房暂时限购可能也透露出政府的本意，不过对目前还是会产生一些影响，对未来影响不大，因为随着未来土地供应的减少，如河西等板块的大户型或是高档住宅可能会成为稀缺资源，享受别墅的待遇。”但是他认为相比起一次调控来说，二次调控对象更加清楚明确，力度也加强一些，可能会使得房价出现微跌。

　　威尼斯水城营销总监王越:限购三套房对中高档房影响大

　　对三套房限购这一政策对中高档楼盘打击较大，对江北片区影响较小，三套房购买比例较小，但是王越认为“申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报”这一政策对所有开发商来说还是蛮严厉的，对房价上涨起到了抑制作用，同时也稳定了价格。