三足鼎立重构吴江楼市版图

　　继中南建设进入吴江城南板块不久，吴江土地市场再燃战火，8月5日，吴江市国土资源局再度挂牌出让10宗地块，其中城南4宗优质地块榜上有名。

　　今年4月份，史无前例的新“国十条”给全国的房地产市场带来了不小的风波，在整个苏州大市房地产相对平静的情况下，吴江土地市场交易却异常活跃，5月，吴江依然逆市推地，6月，吴江首场土拍，热门地块涨幅高达60%，7月，吴江土地成交面积56.91317万平方米、成交总额高达19.47746亿元。吴江土地市场，风起云涌……

　　随着吴江融入苏州主城的加速推进，尤其是轨道4号线直通吴江，吴江与苏州市区的交通、功能联系越发紧密，已占尽天时地利人和，这势必带动吴江的进一步发展和繁荣。近年来，吴江城市化建设和房地产稳步发展就是其表现之一。

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　　根据目前松陵城区的土地市场以及楼市的发展走势，已形成沿苏州河板块、城南板块、城北板块三足鼎立的新生态势，取代了原来城南、城北和运东的三大板块格局。

　　6月10日，沿苏州河板块一幅面积为73615.9平方米的住宅地块被苏州凯丰房地产开发有限公司成功拿下。该地块位于市区苏州河路东侧、双板桥路北侧，容积率≤2.0，成交总额为37544.109万元，楼面价为2550元/平方米。地块东西两侧均有大面积绿地，周围配套有城西农贸市场、滨湖邻里中心等一系列完善的生活配套设施。

　　从去年的鼎基·丽湾域和伟业·滨河名墅开始，沿苏州河板块再度进入人们的视界，鼎基·丽湾域，雄踞吴江主城，与政府重点打造的“滨湖新城”隔河相望。项目总投资10亿元，用地面积36.8万平方米，建筑面积87万平方米，整体规划呈“梯形”，以北高南低、西高东低、外高内低的空间姿态完美呈现。

　　伟业·滨河名墅紧邻苏州河畔，地块内东、北有两条天然河道，总占地面积10万多平方米，建筑面积达20万平方米。项目由3幢高层住宅、48幢联排、独栋别墅组成，英式建筑风格，设计中力求体现“现代化、智能化、生态化”的规划思想，强调“以人为本”的根本原则，建筑风格上着重体现“围合感、开放性、现代风”，环境设计上注重“运动、阳光”的特色，以古典高贵的建筑风格打造豪宅生活。

　　结合吴江东太湖综合整治工程的实施，滨湖新城是吴江市政府重点规划和推介的集休闲、乐居、商务为一体的生态新城。规划建设既展示东太湖综合整治工程后的生态效应，同时又结合吴江文化和历史的积淀，充分展现吴江城市品位，营造人与自然和谐共生的城市生态新城。滨湖新城目前还处于规划和建设的初期，随着苏州城区和吴江城市化的快速建设和深度融合，以及东太湖综合整治工程的快速推进，基础和配套设施的日趋完善，此区域必将得到更多房地产商和投资者的青睐，使沿苏州河板块成为吴江未来城市发展的新亮点。

　　7月14日，外地大型品牌上市公司江苏中南建设集团股份有限公司挥师豪夺中山南路西侧、长板路南北两侧两幅大幅优质地块。两幅地块均为住宅用地，成交总价共计11.3亿元，北地块占地面积14.01万平方米，容积率≤2.9，南地块占地面积7.95万平方米，容积率≤1.2，实际成交楼面地价分别为3333元/平方米、2000元/平方米。这也是继新港建设集团去年在城南拿地以后，又一个外地地产大鳄强势进驻吴江，而且同样选择了现已具规模的吴江城南板块。

　　吴江城南板块是吴江的新行政、商务、交通、教育、居住中心，是吴江市政府重点打造的新兴高端生活区，城南板块基础设施完善，发展起点较高。在“南拓西进”战略规划思想的指引下，市政府等政治、文化设施南迁，使得南城区逐步发展成为吴江市拥有高档完善商业配套的生活区，为开发大体量高品质楼盘的企业提供了优厚的基础设施条件。吴江cbd效应、大配套效应、楼盘集聚效应三大效应联动，让城南板块成为吴江的成熟生活中心板块，且区域内产品档次较高，在吴江市场上具有较高的话语权，认知度较高，客户群主要以吴江本地人以及周边乡镇为主。周边主要有奥林清华三区、阳光新天地、金域华府、瑞景国际等大项目。

　　随着中南建设、苏州新港等实力强大的房产开发企业的进驻、加上现有的瑞景国际和奥林清华三区，可见该板块的价值得到大型房产开发企业的认同。

　　8月5日，吴江市国土资源局挂牌出让国有土地使用权2010年第10号公告挂出商服、住宅共10幅地块，其中主要的四幅地块就位于城南板块，分别为长板路北侧中山南路东侧一幅占地面积57382.4平方米的商服地块，容积率≤1.4，起挂价为2680元/平方米，保证金7700万元；长板路南侧中山南路东侧一幅占地面积为57338.7平方米地块，容积率≤3.1，起挂价3890元/平方米，保证金11200万元；长板路北侧行船河西侧一幅占地面积为96871.4平方米的住宅地块，容积率≤2.5，起挂价5060元/平方米，保证金54100万元；长板路南侧行船河西侧一幅占地面积为132843.4平方米的住宅地块，容积率≤1.5，起挂价4450元/平方米，保证金54100万元。

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 　　无论是配套还是交通，城南板块都具有独到的特色，区域内商业配套设施进一步完善，吸引了吴江本土最大、最具影响力的品牌开发商，乃至苏州品牌开发商入驻，几艘航母级的品质大盘已然雄踞城南板块要塞，新港建设集团作为第一个强势进驻吴江的外地品牌开发商，对南城区也是信心满满。如今中南建设这一地产大鳄的到来，必将刮起一股地产界的旋风，改变吴江房地产市场的竞争格局。

　　超级大盘的放量和大量建设用地的释放，吴江城南大盘博弈的时代已经来临，吴江的房地产市场竞争必将更加激烈。

　　8月4日，江苏伟业房产有限公司成功拿下城北板块一幅面积为76773.6平方米的住宅用地，容积率≤2.0，成交总额38156.4792万元，楼面价为2485元/平方米。此地块位于吴江经济开发区中山北路西、清阳路南，占得北融苏州的先机，区域内相关配套设施仍在完善中。

　　该地块紧邻正在开发的伟业·迎春华府，接迎春路、通轻轨，独特的地理位置使迎春华府坐拥无与伦比的交通优势和投资升值空间，将进一步增强苏州与吴江的同城效应。总建筑面积约20万平方米，采用的是简欧的建筑风格，以其准确的市场定位取得成功，获得了广大苏州购房者和吴江地区伟业品牌追随者的肯定，同时也使得此区域板块以其独有的亮点优势展现在了全体苏州人面前。

　　城北板块在南苏州版图中具有举足轻重的意义，贯穿南苏州主干道迎春南路与吴江市城区主轴线中山北路。随着中山北路与迎春南路的贯通、苏震桃公路与227省道的成熟运行，苏州、吴江已经实现了无缝对接，吴江城北临近苏州区域的土地市场逐渐繁荣，房产市场逐步升温，房价也是一再拉动。细分之下，吴江城北近苏州区域大体可以分为两块，一块是仲英大道北、苏震桃公路吴江出口区域，目前楼盘较为集中，房产市场开发较早，整体态势也较为成熟；另一块则是目前备受市场关注，可以说是炙手可热的吴江城区中心主轴线———中山北路与苏州迎春南路交界区域，这一区域一直是房产市场规划发展的一个空白盲点，由于其位置距离苏州市区很近，其价值有很大的上涨空间，目前政府在此区域频频推地，不少大型开发商企业看重此处土地价值、积极拿地开发，使得此板块轮廓逐渐清晰鲜明。

　　城北板块是吴江北融苏州最先获利的区域，也是南苏州板块规划桥头堡，对于苏州市场来说，房价有很大的竞争优势和上涨空间；交通临近轻轨二号线东吴南路站点，区域内还将配套建造学校、医院等，无论是投资还是新苏州人刚性需求置业，都是性价比非常高的选择，将来的发展前景非常广阔，必将成为南苏州一核心板块。

　　（特别鸣谢：土拍网-策源机构）

　　（1）城南板块中正在建设的奥林清华三区。

　　（2）城北板块已经建好的新湖明珠城别墅区。