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近日上海二手房市场监测结果显示，比较抢手的房源价格仍表现坚挺，但降价的范围已然扩散，部分地区下调幅度加深。6月份，10%一度成为价格调整底线，目前已在更多板块被轻松跨越，但稀落的交易情况表明，当前的价格松动依然没有达到购房者主流预期。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，对政策松紧的试探和观察，显然在延误市场调整节奏。管理层对于市场舆论环境的澄清，推动供求双方更趋理性，预期更为明朗。近期二手房存量仍在稳步增长，价格调整压力不断积聚，在整体价格下调逐步深化的通道中，不排除局部激化的可能，6月份以来固化成形的价格下行瓶颈有望借机打破。
首先从目前二手房供应较为充足的郊环松江来看，由于前期受到70、90政策影响，区域内楼盘开发体量较大，中小户型偏多，总价优势受到购买婚房的年轻人喜欢。次新房的供应也较为充足，但是由于部分购房者将购房计划搁浅，开始租房过渡，因此也有部分业主将物业转售为租。特别是进入7月份以后，从网上房地产上的挂牌数据看，供应量明显收窄。就松江九亭板块来看，其中北九亭板块的配套相对成熟，又有轨道交通9号线，因此购房者关注度较大，而且商品房供应十分充足，房型面积选择范围较大。据中原地产北九亭分行郑经理介绍说，近来两个月中的观望氛围使一些业主撤牌或转租，在售房源的挂牌量有所下降，但随着需求的积累，在刚性需求支撑影响下，目前看房客户明显增多，虽然部分业主有一定的议价空间，但也只有那些品质一般，挂牌量相对充足的楼盘，议价幅度在5%以内，而那些品质较好，挂牌量有限的物业价格依然坚挺没有松动迹象。目前板块内较受购房者喜欢的楼盘有知雅汇、九城湖滨、贝尚湾及英伦风尚等，二手房价格在16000-20000元/平方米之间，其中知雅汇性价比较高，交投较为活跃，目前89平方米的二房，成交价格为138万，与140万元的挂牌价格仅有1.4%的差距。
再次，位于内中环的普陀区，武宁板块大型居住区较为集中，由于配套完善、交通十分便利，地处中心地带，较受购房者喜欢。其中板块内的新湖明珠城以及中远两湾城都是属于开发期数较多，体量较大的社区，因此二手房市场的挂牌物业也相对充足。就中远两湾城来看，据中原地产两湾城二店分行吴经理介绍，该楼盘的二手房价格跨度较大，在22000-30000元/平方米之间，自新政之后价格松动明显，现在价格集中在23000-27000元/平方米之间，7月份再度下调1000元/平方米。光新板块价格则从25000下调至23500元/平方米附近，万里板块也从22500下调至20000元/平方米，10%的阶段性价格调整正面临全面突破。普陀地区租赁市场长期活跃，近期租金上涨明显，个别面积100平方米左右的两房租金涨至6000元/月，较前两月4500元/月的基准租金上涨33.3%。这也使得部分长期挂牌没有成交的业主转向租赁。区域业主中的投资客群在去年大幅换出，目前挂牌业主置换型居多。
最后，就位于内环以内的徐汇区的徐汇中心板块来看，板块地处内环内，中高楼盘较为集中。在新政震慑之下，有相当体量的挂牌物业上市，据中原地产东方曼哈顿分行叶经理介绍，新政之后，二手房的挂牌量增加15%以上，而且价格方面也出现不同程度松动。例如，创世纪花园、亚都国际名园及新国家园，二手房价格在35000-38000元/平方米，目前挂牌物业的业主基本都是置换业主物业，议价空间较大。例如，房型面积为130平方米的三房，挂牌价格480万，新政前成交价格460万，本月成交价格450万。但相比板块内的一些面积在40-60平方米的老式公房总价在150-200万之间，由于部分属于学区房，价格依然十分坚挺，没有松动。
短期内严格的信贷政策使得各类置业需求均遭抑制，随着买卖双方博弈情绪的消耗，供求关系的激化以及整体市场的预期都会发生逆转，价格的逐步下调，有望激活一定的成交量。
楼市新政百日之际，住建部政策研究中心副主任王珏林接受了本报独家采访。就新政出台的目的，百天后的效果以及新政执行期限等问题进行了解答。对于物业税等敏感话题，王珏林也予以正面回应。
跟进阅读：王珏林：市场暂不具有大幅降价条件（来源：京华时报）
声音
◎调控政策没有退出时间表，调控政策是长期的，而且有些调控政策是永远的，有些会根据市场变化进行调整，现在说哪天结束，太早了。
◎政策本身就是根据市场变化调整的，即便取消了，市场不好了也还能拿回来，但现在不可能停。
◎上半年经济形势比较理想，完成全年经济指标困难并不大。另外，调控刚刚开始，下半年才是关键阶段，不能松动。如果轻易结束，前面的成果全面失败，以后再出政策，百姓不相信了，因此肯定会稳妥进行下去。
【新政效果】
房价从高位高涨至停滞松动
记者：新"国十条"已经执行百天，能否说新政策已经出现效果？
王珏林：有效果。如果没有政策，想一想，房价现在会是什么水平？还得往上走，像洪水似的。有了政策，房价最起码从高位、高涨到停滞，现在向下松动，停下来就是成果。地价相比去年和今年年初的情况也完全不一样，开发商积极性减少。同时，囤地、囤房、销售不公平、竞争不公平、二手房交易不公平的问题开始调整。保障性住房建设也加快步伐，进而全方位地调整市场结构。
调控政策不会是只调控房价，阶段性成果也不是最终的，应该说效果刚刚开始。现在市场供应量还远远不足，而且价格降得不理想。这次政策主要是抑制房价过快上涨，但最终还是要全方位调控，不是单纯调房价，要从制度上完善，从供应上解决问题。目前房价已经有所表现，但大家还不认可，所以市场销售量下降比较快，正在观望。
市场暂不具有大幅降价条件
记者：到年底是否会出现大面积的降价？
王珏林：大面积降价，要看怎么理解。如果说，出现大部分开发企业让利打折的局面，我个人认为是可能的。但要是说，大幅度的降价，目前还看不出来，也不可能。因为不管市场供应量，还有企业条件都不符合大幅度降价的条件。
目前的降价都是微调，好地段不降还在升。不得不承认房地产企业资金确实很充足，开发企业不做赔本买卖。另外，每个企业的房子并不多，房子卖一半就盈利了，他们没有必要大幅降价出售。最重要的是，大幅度降价出售，也是不健康的，一下降价50%，那是不可能的。出现这种情况的话，各种矛盾也全都出来了。
【长效措施】
政策配合大供应量才能抑房价
记者：您认为此次政策希望房价降多少？有目标吗？
王珏林：不要以降多少为标准，要以新"国十条"的要求执行到位为标准，执行到位了，这个市场会更理性。现在市场还不理性，还没有解决这个问题。消费者对政策还有很大期望，开发商、相关部门和政府都在观望。很多人预测降多少，那都是推理，谁说了也不算。
房价是衡量调控最大的效果，降多少是效果呢？房价的构成太多了，北京出台了最严厉的政策，但供应量不足，平抑房价是双方面的，要两条腿走路。只是靠政策也是不行的，供应量不足，价格下调的幅度就不行。北京最大的问题是要赶紧加快供应量。目前，北京住宅库存量有9万多套，其实还是很少。
房屋税费调整不会增百姓负担
记者：外界一直盛传要征收物业税，但总是闻其声，不见其响。目前进展到什么阶段？
王珏林：税的问题确实在做准备、做试点。不过各种税费不能重复，要合理，要保护大多数人利益，不是为了收税而收税，不能再增加百姓负担。
房价不是一个税能调整的，不能看得太神，也不能看得太轻，其实它应该有，只是我们还没有，早晚都会有，目的就是建立法制管理市场。例如你的房子空置不用，可收取占有资源税，你不用就得缴税。市场中不合理的情况可以依靠税收手段调整，不过一定得合理，你空置50平米的房子，另一个人住着500平米的房子，收50平米空置房子的税，不收500平米房产的税，这样也不合理。
其次，房地产本身就有很多税，不能叠加收税，那最后怎么计算？要在市场上解决啥问题？这才是收税最基本的出发点。
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