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今年刚到南京就业的小苏月薪3000多元，这对于刚上班的大学生来说已经不低了，可每月房租“剜”掉近一半收入，日子过得磕磕巴巴。幸运的是，我省像小苏这样的新就业大学生的“城市生活”即将出现转机，因为他们将以较低价格租上城市“公租房”。
昨天在常州举行的全省公共租赁住房工作现场推进会上传来喜讯，我省大力推进公共租赁住房建设，积极培育和发展住房租赁市场，力争在三年内使城市中等偏下收入家庭住房困难得到有效缓解，基本解决城市新就业人员和外来务工人员租房难问题。
“三类人群”受惠公租房
“让低保家庭住得上廉租房，让低收入家庭住得上经适房”——到今年底我省即将实现的这两个“应保尽保”，创建了具有江苏特色的住房保障体系。在此基础上，我省为何还要“补充”公共租赁住房制度，并将受惠群体扩充至中等收入以下的住房困难群体以及新就业人群？
省住建厅负责人介绍，公租房保障的三类人群，是城市住房保障体系中的“夹心层”：一，部分符合保障条件的城市中等偏下收入、低收入住房困难家庭，由于消费能力不足，暂时买不起经适房，却又亟待改善居住条件；二，我省每年约有60万大中专毕业生，不属于廉租房、经适房的保障范围，却由于工作不久“有收入，无积累”，买不起商品房，必须解决过渡时期的居住问题；三，我省城市化快速推进，城市化率年递增1个百分点，相当于100万人进入城镇，他们当中也有许多人既买不起房，又不符合廉租房、经适房保障条件。
因此应该看到，公租房在为新就业和外来务工人员提供了“栖居之所”的同时，也为城市“留”住了新生的劳动力，培育了“新市民”，并因此促进了城市化进程。我省一些城市这两类人群已达到或超过户籍人口，尤其是从事体力劳动或家政服务行业的外来务工人员工资收入低，相当一部分人租住在城郊结合部的简易平房、临时建筑或地下室中。发展公租房可以使他们进得来、留得住、住得稳、能创业，不断增强归属感。
“‘公租房’不仅是住房保障的‘制度补丁’，还将引导住房合理消费。”省房地产协会有关专家说，“城市住房消费既包括购买住房，也包括租赁住房，我国住房租赁市场规模小，租赁率偏低，放大了住房供求矛盾，推动了部分城市房价过快上涨。而大力发展公租房，引导部分群体先租房、积累一定资本后再买房，可使住房需求平缓有序释放，促进房地产市场平稳健康发展。”
租金远远低于市场价
公租房的租金如何收取？从我省率先推进公租房市场的城市看，其租金远远低于市场价，最便宜的每天才1元，差额部分多由各地财政贴补——
常州市建立了低价租赁机制，公租房租金水平仅为市场租金的30%-40%左右：其中“中等偏下住房困难群体”租金每月每平方米3.5元，新就业人员租金4.5元，外来务工人员每天1-2元。
苏州市面向技术、管理人员的“优租房”、人才公寓以1人间、2人间为主，每人月租金300-800元，一线操作工的集体宿舍以8人间和4人间为主，每人月租金100元-200元。
南通市新建的“老职工”集体宿舍实行直管公房租金标准，每月每平方米2.05元，外来务工人员集体宿舍每人每月收取40-60元；新就业大学生集体宿舍房租，按市场价的50%收取。
……
在各地租金管理经验的基础上，我省规定公租房的具体租金标准由各地物价、财政、住房保障部门测定，按年度动态调整并向社会公布。公租房产权部门承担物业管理责任，为承租人提供日常居住服务。政府投资的公租房租金收入按政府非税收入上缴国库，实现收支两条线管理；租金收入专项用于公租房的维护、管理和投资补助。
准入有门槛，退出有机制
公共租赁住房虽是保障性安居工程的重要组成部分，但又不同于廉租住房和经济适用住房，因为后者基本上覆盖了城市低收入住房困难群体，而公共租赁住房的供应对象主要是城市的“夹心层”——这些群体具备一定的住房支付能力，收入有上升空间，公共租赁住房解决的是他们阶段性的住房困难。专家表示，公租房就像是城市特定人群的“加油站”，让他们“先就业，再置业；先居住，再发展；扶上马，再送一程”。
公共租赁住房的主要属性仍然是“保基本”，因此面积不应过大，造价也不宜过高，要根据保障对象的特点优选设计方案，力求在较小的套型内做到经济、实用、舒适。此外，公租房还需具有流动性，等到租客经济条件改善，有能力购买商品房，就理应“毕业”（退租），使公租房像“铁打的营盘流水的兵”，总是保障那些急需帮助的人。
因此我省明确规定，公租房单套面积严格控制在60平方米以下。公租房受惠的三类人群中，“中等偏下收入家庭”的收入线标准，按当地可支配收入80%左右比例确定；“新就业人员”是指具有大中专以上学历、工作不满5年并在城市有稳定职业的人员；“外来务工人员”指要在城市有稳定职业并在居住地居住一定年限的人员。
公租房保障对象准入有“门槛”，退出也要有“机制”。我省规定，公租房实行“轮候保障”，就近就地安置，其中对保障对象的初次承租期一般为3-5年，租金标准为政府指导下的准市场租金；期满后承租人符合保障条件的可以续租，但新就业人员续租最多不超过5年。
公租房不同于“福利分房”
为降低公租房的建设成本，维持建成运营后的低租金，我省要求各级政府履行公共服务职能，把发展公租房作为解决群众基本住房问题、保障和改善民生的一项重要任务，在资金、土地、税费、信贷等方面给予大力支持。公租房建设用地要纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供，在不改变土地性质的前提下，采取行政划拨、有偿使用等方式。公租房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经适房的相关政策执行。
但也必须看到，公租房一方面具有公益性，一方面也具有市场性质。在昆山等地，一些村、社区利用集体建设用地建设的公寓房，租金收入成为集体经济的一部分。因此，公租房不同于低租金实物分配制度下的福利住房，发展公共租赁住房决不是要改变住房市场化的方向，也不能再走福利分房的老路。在操作中，既要发挥政府在制度建立、建设规划、项目选址、政策支持等方面的作用，又要注意发挥市场机制的作用，引导各种资金和各类企业参与建设和经营。
“政府主导、社会参与、市场运作”，是公租房建设的“江苏经验”。省住建厅有关负责人表示，各地可以通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，建设一定规模的公共租赁住房，也可以通过现有公房腾退、改建以及在商品住房项目中配建、市场收购等方式筹集房源。如常州兴建的2万多套公租房中，5000多套为政府集中配建，其余为开发商配建、市场收购和园区自建。
为激励社会资本建设、运营公租房，我省明确“谁投资、谁所有”的原则，投资者权益可依法转让，建设和运营按规定享受税收优惠。尤其要引导新就业和外来务工人员相对集中的开发区、街道、乡镇以及各类企事业单位、社会经济组织建设公共租赁住房，以调动社会各方面参与公共租赁住房建设的积极性，增强公共租赁住房发展的动力活力。
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