|
何时才是抄底时机？无论是买房自住，还是买房投资，每个人都在关注这个问题。继上周苏州市区多家楼盘开盘热销后，龙头房企中海地产也在跃跃欲试，其6万平方米、700多套国际社区爱丁堡项目即将推盘。据悉，作为中海地产2010年的扛鼎之作，爱丁堡的横空出世裹挟着一股降价的风暴。而这股风暴已被不少购房者所看好。上周日，新浪乐居组织了近400名网友，来到中海国际社区爱丁堡项目看房。当天，到场的389组网友中，有216组客户现场认筹。
错过上一波买房时机的市民谁也不愿意再错过下一波，但是何时出手才能不错过机会？这恐怕谁也说不准。楼市调控至今已三月有余，政策在有效调控楼市成交量的同时，能否最终促动价格下调？市民都在关注。
调价暗流在涌动
事实上，最近一段时间来，苏州楼市的动作还是挺多的。
7月中旬，吴中区传来让人心动的信息，位于吴中南苏州核心区的新城金郡推出几十套特价房，标价为6600元/平方米。而此前一周，该楼盘的售价在每平方米8000多元。从销售的情况来看，1平方米直降1400元的价格还是挺吸引人气的。特价房一经推出，就卖得非常火爆。“我们一期房源即将售罄，二期估计在8月中下旬开盘，所以就对一期的几十套尾盘进行了降价处理，主要是一些面积较大或者底层的户型，基本上作了市场价八折的处理。”该楼盘相关负责人告诉记者，没几天，这批特价房就卖得“所剩无几”了。
向来是苏州楼市风向标的园区，多个项目正在紧锣密鼓地布下“战局”，正准备用合适的价格、较多的优惠来扭转过于冷清的楼市。
中海国际社区、路劲i主场、水墨三十度、亿城左岸香颂等楼盘正在推出不同程度的优惠措施。中海国际社区爱丁堡项目将于月底开盘，推出75平方米至145平方米的精装房源，精装标准1300至1500元/平方米。从项目公布的价格来看，均价预计在10000元左右。现在缴诚意金，开盘当天可以优惠两个点，而且还有每天200元的“日进斗金”活动。位于同一区域的水墨三十度也将于月底开盘，推出房源依然为90平方米以下的两房户型，均价预计在9000多每平方米。紧邻水墨三十度的亿城左岸香颂项目在售房源为73平方米至98平方米的户型，均价9400元/平方米，如果购房者当场认购可优惠100元/平方米，一次性付款再优惠50元/平方米。
相比于中海国际社区等楼盘，路劲i主场在房价上的调整更为直接。记者从项目现场了解到，路劲i主场全部定位为中小户型产品，面积从60平方米到90平方米，一房两房三房满足所有需求。如购买48平方米户型可享受“1万抵3万”，如购买58平方米户型则1万抵5万，如购买80—85平方米户型则可1万抵9万。如此这算下来，原价9800元/平方米的房源如今8400或8500元/平方米的价格即可买到。而自7月10日推出该活动以来，已经有50多组客户认购。
中海逆市推盘能否做底？
回过头去看看房地产商走过的曲线，或许对下一步行情的把握有一定的借鉴意义。“识时务者才能领跑楼市。”这是房地产龙头企业中海地产相关负责人的话。在苏州拥有中海湖滨一号、中海半岛华府、中海独墅岛、中海胥江府等一系列高品质楼盘的中海地产，对于很多苏州人来讲并不陌生。
进入苏州以来，中海3大项目：湖滨一号、星湖国际、国际社区，每每入市都恰逢市场调整期。
2005年，中海地产在苏州首个项目湖滨一号开始销售。当时楼市正处于调整期，无论是房价还是成交量都不高，对于市场能否向好信心也较为缺乏。当时市场对中海湖滨一号的预期普遍在6000多元每平方米，而实际开盘时，中海给出的均价是5700元/平方米。这样的价格不仅迎合了市场，也为项目升值留足空间，湖滨一号首批230套房源最终成交221套。“2005年大家都在说房子卖不动，中海作为新进入苏州市场的开发商，大家都在看我们是怎么操作的。当时有客户想买却没排上号，也有客户排上号进场后却没有下手。”中海地产相关负责人回忆，“但是之后湖滨一号价格进入上升通道，当时以5000多元/平方米买下湖滨一号的业主，发现他们房子两年间价值已翻倍。而那些想出手却未出手的客户都十分后悔。”
同样，2007年初的房地产市场也不容乐观。当时中海第二个项目星湖国际以6500元/平方米的低价和精准的小户型定位，引起市场极大关注。开盘时星湖国际已经积累了2倍的意向客户，推出房源被一抢而空。同年6月，市场进入回暖期，星湖国际第二次开盘，价格已经上涨到了7500元/平方米，接着再加推，价格涨至9000到10000元/平方米。周边楼盘纷纷跟涨。此后，无论市场环境怎么变化、调整，星湖国际的那个区域房价再也没有回落到7000元/平方米以下的范围。
中海的客户再一次领略了中海操作的独到之处，“跟着中海买房”也开始在苏州购房者口中流传。中海地产的第三次大手笔行动发生在2008年。政策的调控再加上美国次贷危机的影响，整个房地产市场哀歌一片。而此刻中海国际社区“剑在弦上，不得不发”。当时市场对国际社区普遍预期是6500元/平方米，而国际社区最终开出的价格是5800元/平方米。
2009年初，苏州楼市回暖，国际社区的价格也从6000多元/平方米一路飙升破万。没买中海国际社区一期的购房者，再度在观望中错失良机。
回顾中海地产走过的历程，其一贯新项目入市低开高走的操盘，让很多忠实的追随者获得了翻番的回报。作为全国地产领导企业，中海地产在苏州楼市近几年的发展历史中，成为了一个市场筑底者。
历史会不会重现？2010年4月17日，“国十条”颁布后，楼市的全盛时代戛然而止。苏州楼市成交量一路下挫，苏州6月份商品住宅成交量均低于今年2月份和5月份，甚至回到了2005年7月份的成交水平。而此时，中海国际社区2010年爱丁堡6万平方米、700多套中小户型逆市推出，能否再次做底楼市？业内外都在关注。
刚需者买房看地段和价格
“今年肯定要买房，所以对于我来讲，看到好的地段的房子，只要价格可以接受，就会出手。”在园区工作的新苏州人小刘这样对记者说，小刘原本打算上半年结婚，在园区买一个八九十平方米的房子成为小刘与他女朋友从去年以来的核心工作。但是看了很多楼盘，大多因为价格实在无法接受而放弃了。调控政策的出台延缓了小刘买房的时间，“家里催着要结婚，所以不能再等了，现在优惠挺多，算下来也比较合算，所以就买吧。”小刘告诉记者，他7月初在青剑湖边上买了一个90平方米的房子，“每平方米八千出头的价格，感觉还可以。
记者了解到，像小刘这样的刚需一族，在买房时更多关注的是房源的地段和价格，“我们也想抄底，但是时间上不允许我们有太多等待。因此我们买房子最关键的还是看地段和价格。只要觉得地段好、价格适中，就会出手。”
业内专家分析指出，今年的楼市行情与2008年的市场调整相比存在不同的特点。首先，全球经济正在逐步复苏，苏州整体的经济形势向好，园区的建设如火如荼，未来的发展充满信心。人们对自己的就业和收入并没有像经济危机时那般恐慌。其次，本次调控的目的是控制部分城市房价的过快上涨，那些本来房价泡沫不大，房价并未超过警戒线的城市，政府更大程度是旨在维持房地产市场的稳定。因此，随着投资行为的被抑制，首次置业或者首次改善性的刚需客户，重新成为市场的主力军。在市场回归理性的过程中，那些品质好，价格合理，面向社会广大普通家庭的产品，更容易获得市场的青睐。
再看苏州楼市近期受到关注度较大的项目，大部分都是以刚性需求为主力客户的产品。这些产品面积在100平方米以下，总价在80、90万之间，正是依靠着低总价的优势获得了不少刚性需求者的青睐。“虽然政策在调控，市场在调整，但是我们认为像国际社区爱丁堡这类项目，其实客户受影响的程度相对较小。这部分的客户大部分是年轻人，有着强烈的刚性需求，并且目前的信贷政策对于这部分客户的限制也较小。在这样的市场形势中，我们主打的是自己的地段、品质及合理的价格。相信这样高性价比的产品，在目前理性的市场中更能得到广大客户的青睐。”中海国际社区的相关负责人这样说。“最主要的原因还是开发商销售额未达到预定的目标，开发商开始面临销售上的压力。”业内专家这样认为。“销售压力决定了开发商不得不采取更加有效的措施来营销。对于购房者来说，只有真正意义上的价格调整才能吸引他们出手，这是近来开发商推出较大优惠，甚至直接降价的主要原因。”“如果是刚性需求者，一方面现在上市房源较多，挑选余地较大，另一方面，开发商优惠幅度也较大，因此意向购房者不妨多关注市场，觉得价格合适可适时出手。”
| 
