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楼市调控下吴江二手房市场个案调查
半个月前，经历了多次看房的王先生终于拿下了一套西塘小区的房子，“108平方米56万元的价格，目前看来是高了点，但和苏州的房价比起来，真是便宜得多了，不趁现在下手，将来恐怕再也买不起房子了。”就在王先生出手后不久，西塘小区同样的一套户型挂牌价已经涨到了60万元，只不过，王先生买的是二楼，挂牌的那套是三楼。
今年4月起，国务院针对全国楼市价格过快上涨连续出台新政意欲调控楼市，犹如在全国楼市刮起了一场暴风骤雨，让整个楼市都笼罩在一片观望氛围之中。根据全国各地媒体报道，目前，不少大中城市楼市成交惨淡，楼价开始松动，有的开发商开始延迟推盘计划、调整营销节奏。与此同时，很多购房者也在根据自身的实际情况开始调整购房计划，或再继续等待、或转向其它领域进行投资。
将目光回到吴江，在今年上半年只有少量新盘开出的情况下，部分购房者将目光瞄准了二手房市场。在楼市调控和刚性需求同时存在的情况下，吴江二手房市场暗流涌动。连日来，本报记者采访了二手房买卖者和部分二手房中介，力求从部分个案来透视二手房市场的一些端倪。
买房者周先生：在犹豫不决中一再错过
周先生是新吴江人，在一家效益较好的事业单位工作。两年前，吴江的楼市和全国楼市一样，显得有些低迷。那时，正在销售的世纪公元多层住宅均价仅为5300元/平方米。不过，周先生还没想到要买房子，因为，一来他觉得有点贵，二来他压根儿连首付的钱都凑不齐。
2009年春天，本以为房价还会继续在4000多元徘徊的周先生突然觉得吴江的楼市开始升温了。情急之下，他在朋友的推荐下看了一套位于运东的幸福里小区的房子，当时，该小区二期的多层房源只剩下顶层的三套。4300元/平方米，总价只需40多万元，让周先生颇为满意。不过，回到单位的他在同事“宁要运西一张床，不要运东一套房”的论断下再次选择了放弃。
2009年秋，恒达房产推出了世纪公元·雍景座的销售，均价仅为4580元/平方米。此时，周先生手中的股票正处于套牢状态，以其自身的经济实力只能买一套90平方米的小户，即便如此，首付也要达到12万元左右。不忍割肉的周先生以户型小、结构不太好的理由放弃了此次购房计划。此时，吴江楼市的均价已经达到5000元/平方米。
进入2010年春天，在轻轨4号线即将通到吴江的消息的刺激下，吴江楼市价格直线上扬。在今年4月10日开始的为期三天的吴江首届住宅博览会上，运东一座楼盘均价当天直升1000元/平方米，最终接近6000元/平方米，即便如此，仍受到了不少苏州市民的追捧。周先生预感到房价上涨过快，国家随时有可能调控，遂暂时放弃了买房的想法。
果不其然，楼市调控风暴如期而至。不过，吴江新开的伟业·迎春华府、亨通·吴越祥庭等楼盘价格依旧维持在6000元/平方米以上。看到新盘价格坚挺且没有丝毫降价的迹象，一再错过买房时机的周先生开始将目光瞄准了二手房市场。经历了在众多房源之间的选择比较，周先生终于以5000元/平方米的价格在振泰小区订下了一套房子。“这也是无奈的选择，我已经错过了太多的机会，能以当前二手房均价淘到一处性价比较高的房子，还是值得的。”周先生如释重负地表示。
卖房者高先生：在卖和捂之间不停游移
高先生是一家企业的老总，有了一定资本积累的他出于改善居住条件的需要，前年以4700元/平方米的价格买下了北部城区一个小区的复式住宅。看到当前的市场行情不错，高先生今年3月将位于振泰小区和江兴路上的两套房子挂在了中介处。
自从打算将房子出手，高先生几乎天天都关注一下二手房市场的价格走势。由于担心国家调控，加上轻轨4号线通到吴江的消息，吴江二手房价在短短3个月内普遍上涨了1000元/平方米，二手房呈现出供不应求的状态。高先生两套房子的价格也水涨船高，均价由4000元/平方米提高到5000元/平方米。
看到日益上涨的房价和不断有客户前来询问，高先生萌生了捂房的想法。每当有客户表达了购房意愿时，高先生都有点舍不得卖的感觉，这种感觉在高先生以5100元/平方米的价格卖掉江兴路上的那套房子后显得尤为强烈。如今，高先生在振泰小区的那套房子挂牌价已经调高到5400元/平方米，但高先生依然舍不得出手。“国家调控房价的重点是一、二线城市，吴江应该影响不大，听说吴江要并入苏州了，一旦这个消息兑现，估计吴江的房价还有上升空间。”高先生至今还在卖和捂之间徘徊不决。
中介：在成交清淡下刚需暗流涌动
“最近看房的人还是挺多的，不过买卖双方都比较谨慎，成交量比年初少了许多。”某中介负责人前天对记者说。
经历了年初如饥似渴般的成交井喷后，吴江二手房市场在政策调控的威力下骤然跌入冰谷，看房稀少，成交稀少，买房的、卖房的都处于观望之中。不过，最近这段时间，一些刚性需求的购房者开始有所行动，由此也带动了二手房市场的回暖。
某中介负责人告诉记者，现在刚性需求的购房者占据了看房的主导地位。一些正在租房的新吴江人出于落户吴江的需要一般选择小户型房子出手，还有一些出于照顾父母需要，而又由于种种原因不能和父母住在一起的，就在自己住宅的周边为父母选套房子。但是，这些购房者也是再三比较才肯出手。一般来说，单价在5000元/平方米的市区住房一般很容易成交，那些一味坚持高价格的房子则基本是看得人多，买得人少。
记者查阅了吴江不少房产网站的二手房信息得出初步结论，凡是价格较高的房源在较长时间内难以出手。如一套梅石小区的住宅，单价竟然高达6300元/平方米，在网上挂了半年多，自然无法成交了。而最近一段时间相继挂出的吴模西区和双板桥小区两套单价为5000元/平方米的房源则很快就得以成交。
上述中介负责人分析，目前楼市走势尚不明朗，不过，从吴江目前所处的地理位置和房价相对较低的情况来看，在刚性需求的作用下，应无多大下跌空间。遇上合适的价格，买卖双方如果都能做适当让步，成交放量还是有可能的。
（以上观点均为受访者观点，不代表本报观点）
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