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冷清了一段时间的土地市场开始表现出"神经刀"的倾向。很多人认为，这是拿地抄底的好时候了；但似乎也有很多人觉得这是一个陷阱，土地市场才是真正的洪水猛兽。
简单分析一下各地土地市场，就可以发现很多有趣的事实。
一线城市中，北京房山6月22日招标出让两块居住用地，最后被中国水电建设集团、北方房地置业分别以12.18亿和1.6亿拿下，这算是北京近段时间很大一宗的土地交易了。
广州在4月新政之后，第一次土地出让只是拿出了3块地来意思一下，这3幅地块原定于本月29日拍卖，但不知为何，广州紧急将一幅有可能拍出好价钱的"前地王"藏了起来。
目前的现状是，深圳已经很长一段时间没有土地可以拿出来卖了，而上海土地市场已几乎陷入了停滞。
此外，作为去年土地出让大丰收的代表城市杭州，最近拍地也小家子气了很多，只会隔三差五地抛出两三块地来挑逗一下开发商的神经。
这是一个沉寂下来了的土地市场。回想一年前，那个时候广渠门15号被炒得火热，人们都在惊叹地王出现之神奇，但未隔多久就纷纷发现自己真的是太鼠目寸光了，和之后的无数地王比起来，广渠门15号实在不算什么。
回到今年，被调控了的房地产市场成交很可怜，土地市场也顺理成章地陷入了流拍和底价出让的怪圈。但也有迹象显示，最近土地市场的供应量和成交量开始出现上升的态势。
显然，在一线城市土地市场转淡的当下，土地交易都转移到了二三线乃至三四线城市。那么现在就开始抄底的开发商们，都能抄到多少的好处呢？
首先是万科，一直因为08-09年错失了很多抄底机会而耿耿于怀的万科，这一次应该切切实实买了不少地，而且不显山不露水。
据粗略统计，万科今年已经买入了至少35个新项目，这些项目几乎都在二三线城市，为此万科需要支付的代价不到200亿元。即使在销售大幅下滑的5月份，万科也买入了8个新项目。
与万科如影随形的还有保利。今年上半年，保利地产新增将近20块地皮，其中二三线城市所占比例超过六成。实际上，保利有点与众不同，买地方面的动作似乎从未因为熊市或牛市而有所改变，即使在最惨淡的2008年也不例外。
中海是一个谜，虽然今年中海已经新增了450万平方米的土地储备，但是其中通过收购光大地产所获得的土地储备就占了将近200万平方米。有点令人费解的是，在新政最为严厉的四月和五月，中海没有在内地的公开土地市场上进行过任何一次收购。
这三家作为中国房地产龙头代表的企业，在土地市场上的态度恐怕代表了大多数房企的心态。
表示和万科一样要去二三线抄底的大有人在，但能不能像万科那样言出必行而且还有行动的资本，却很难说；和保利一样无惧市场风云变幻的企业虽然不多，但也是一股不小的力量；而中海这种采用兼并收购的方式，一副要放弃公开土地市场你争我夺的形象，则似乎成为了多数有这种资本的房企梦寐以求的生存方式。
但不论如何选择，接下来的下半年，全国各大中小城市都还有大量土地要按计划出让。在多得让人眼花缭乱的调控政策下，推不推地，是地方政府的事，拿不拿地、怎样拿地，看来都是开发商们需要好好掂量的事了。
近期在全国楼市成交量不断下降，楼市低迷的当口，有不少媒体纷纷跳出来炒作一个概念--"抄底"以博得受众的眼球，还翻出"2007年四季度出台二套房贷首付四成后房价大跌，市场冰冻，然后在2009年却平地而起，使得一部分当时看淡楼市继续等待的购房人错失抄底机会"这样的事件警醒踌躇不决的人们尽快出手。也有的人以政策未出尽、现在抄底为时尚早来规劝人们静观其变。
那么到底该听谁的？笔者认为还是要视具体情况而定，一线城市房价还有下降的可能，值得等待"抄底"，但是对于二线城市来说，这样的可能似乎微乎其微。
先来看这样一个事实，前不久新华都高薪聘请中国最著名职业经理人唐骏高调宣布进军房地产市场，有人说唐骏建房，意在抄底，很显然上海、北京、广州不在他考量之内，100亿元直接砸向了长沙这样的二线城市。他认为长沙这样的二线城市"大有可为"。这个事实也从侧面证实了二线城市的房价还有上升的空间，不然唐骏不会来此"淘金"。
著名财经评论员叶檀说，中国的高房价并不是由刚需来支撑的而是由投资者炒高的。叶檀说："与房价真正相关的，是风险跟收益。"她认为，当投资客看到未来风险远远大于收益，不再出手购房，以投资客支撑的产品定价体系就会瓦解。投资者一撤退，开发商最终因资金不济要抛开"成本论"而选择降价回笼资金。这种情景随着新政对投机的精准打击在一线城市已经出现，而普遍的观点认为目前二线城市的房价还很理性，没有很大的投机成分，不过不幸的是炒房客纷纷转战二三线城市，势必将会造成房价的进一步抬升。
西安作为二三线城市的一员，房价在5月份有了小幅度的下跌，这是新政实施的自然反应，并不能说明西安的房价会就此走上下坡路，与此相反的是西安房价的涨幅一直稳步递增，甚至比全国70个大中城市的平均涨幅还要高2个点。
由此看来，那些吵吵着让想要抄底的购房者再等等的论调并不适合西安这样的二三线城市。在成交量下降时，开发商为了吸引客源，顶多会稍作调整，原来涨得多的楼盘多降，涨得少的少降，不会出现暴涨暴跌的局面，即使楼市'见底'，也不会出现深幅度调整。
有人说，对于二、三线城市，唐骏们来了，以长沙市民为代表的二、三线城市市民恐怕得早作打算。能不买房的坚持别买，普通老百姓没必要为房价上升多做贡献。非买不可那就赶快下手，谁知道5000多元每平方米的房价还能维持多久。上海、北京和广州，多得是每天悔不当初未买房的"前辈"。
跟进阅读》》 楼市现在可以抄底吗？ 专家建议再等等
面对开发商的降价、低价策略，刚性需求或将再次潮涌，对于楼市的长期看好让这段时期成为大家眼中的“抄底时刻”，现在是否真的适合抄底？哪些地方需要警惕？《新民楼市》特别访问了业内专家、开发商、购房者三类人群，通过了解他们不同的看法给读者借鉴和参考。
专家 “跌都没跌，何谈抄底”
有专家认为，目前仅有部分楼盘出现价格松动，并未全方位价格下调；其次，外界议论纷纷的“房产税”是否征收还是个大大的问号。开发商充裕的资金链也可以帮助其度过目前的市场冷冻期。在此市场背景下，开发商和购房者仍以观望为宜，并不需要急于出手抄底。
现在抄底不合时宜
从宏观政策来看，国务院和各部委的政策基本上接近尾声，从调控成效上看，这轮调控让上海楼市急速降温，成交量快速萎缩，已经调整到底部。价格方面，现在二手房只要成交都是比前期跌了10%左右，新房慢慢分化，6、7两个月之内就会大量的出现增加促销的现象，下半年就是房价盘整下跌的时期。
总的来说，今年是快速降温，快速触底，明年是一个盘整恢复性增长的过程，不会报复性增长。长期来说，中国大城市的房价肯定涨，短期来看，半年到一年之内基本上可以看得比较清楚。最难就是判断中期，就是未来3年左右的时间最难判断，这期间不仅房地产业、宏观经济面到底何去何从，我们很难判断。所以，我只能看到今年是冷的，明年是触底的，然后是小幅反弹。因此，说现在抄底不合时宜，还得再等待一段时日。
抄底一说遥遥无期
抄底？上海的房价还没有跌过，怎么抄底呢？包括中国股市这个月跌了20%也还没有到抄底的时候。
我认为：现在的房价，特别是对于上海来说，市中心的房价是不会跌的，中心之城就这么一块弹丸之地怎么会跌呢。尽管最近一段时间在调控，上海中心城区的房价，特别是高档住宅还在涨。但是我们要清醒的认识到这一轮调控是一个长期的过程，政府下大决心，同时今后我们的房地产市场再不仅是商品房市场这块领域，同时保障房也会大量出现。对于郊区的楼盘，将来肯定有下跌的可能性。
具体到开发商，目前开发商的降价是大企业的降价，在房地产调控成交量大量萎缩的前提下，资本扩张的大企业受不了，可能会首先降价。对于一般的中小企业来说，他们大幅度的降价可能性反而很小。作为开发企业来说，大多数的开发企业如果没有盲目的扩张，没有撑着脸皮做地王，资本充足率还是可以的，所以我认为不会大幅度的降价，特别是中心城区还在涨。因此，抄底一说遥遥无期。
开发商 “政策底还没出现呢”
“目前并非抄底时机，但做好抄底准备至关重要。”乘星行营销机构总经理李骁表示：“抄底时机应该在政府盘点调控政策成果时才出现，政策底总是早于市场底出现，政策落地了市场底还可能持续一段时间出现，但那时谈论抄底至少才具有实质性的意义。”李骁的观点在开发商的观点中比较有代表性。在访问中，笔者发现，眼下开发商普遍具有矛盾心理：一方面，他们希望快速出货，尽早回款，以备面对未来或将更严厉的调控效应；另一方面，他们也在被动地等待细则的落地；故而不轻易放开调价的力度。
该出手时还要出手
4月18日新政出台至今，细则尚未落地，我们也得抱着平常心去等待。今后调控是常态，消费者要学着去适应。这次调控抓的重点更准确，就是信贷。调控到何时就要看政府的决心。开发商的定价要随行就市。何时出手是机遇，城开这14年策略把握的比较好。每个人看自己的需要，符合自己的心理价位就买，心里不急就等，基本都说下半年就可以买。抄底一说不科学，任何的底都是之后才验证得知的。该出手时还得出手，而且真的到底时，你需要的房型、位置也不一定正好有适合的选择。
抄底要等细则出
其实说开发商坚持执行高价位策略，这是一种误解。开发商一直按市场状况定价，去年市场好、价格高，同样，今年市场不好，价格该降的就得降。我们已经做好了心理准备，就是本次宏观调控不是短期行为，将对当前房产市场进行深度调整，持续时间会达2-3年甚至更久。现在最尴尬的就是细则迟迟不出，我们也不知道究竟应该做什么。等到细则出来，势必会研究出一些相应的市场对策。因此，不排除一些开发商的项目会有30%的调价幅度。所以，现在说抄底还不是最好的时刻。过一两个月后形势会更加明朗些。
市场复杂，想抄底但仍会谨慎
在媒体工作的我，每天都在复杂的经济新闻里面度过，在楼市抄底的呼声越来越高的时候，已经有一个一室一厅居住的我又开始蠢蠢欲动。近期都在关注我居住附近的楼盘，在经过1个多月的调整之后，这里的二手房价已经回落到2万元/平方米，近期看中一个二手的一房，有个中介总和我谈，我咬定2万元/平方米的均价，目前还没有回音。不过我目前心里十分的矛盾，一方面想抄底，一方面怕抄的只是地面价，“按照股市的说法，地面下面还有地下室呢！所以一方面觉得可以下手了一方面又犹豫不决。
还得再等半年
这两年，我一直在寻找适合投资也适合父母偶尔居住的房子，即使在房价最高峰的时候，关注性价比高的房子，依然是我的任务之一，只是因为价格一直高涨，调整后又一直下跌，楼市稳定不下来，所以我一直没出手。
经过这几年的看房经验，目前我准备继续等到年底。上周，我就带父母去了闵行一个楼盘看房子，各方面都很符合我的条件。但我认为在那个区域，房价到3万元/平方米还太高，我现在买，到年底可能会贬值。现在开发商还不缺钱，等到年底或许会为了快速回款而降到低谷。
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房企降价促销 专家称楼市进入价位盘整期
在几大地产龙头企业掀开新房降价大幕后,二手房价也开始出现大范围松动。端午小长假过后,记者发现京城多个地产中介的门店前都挂出了降价的牌子,每套房子直降二三万成为普遍现象。
今年端午节期间,北京现房认购16套,期房认购407套,同比出现大幅下滑,去年同期北京现房认购72套,期房认购1458套。二手房成交也出现大幅下滑,三天假期中北京二手房成交仅为119套,还不及去年同期的十分之一,去年这一数字为2416套。
分析人士表示,主要房地产企业已经开始降价促销活动,6月份销售业绩有望止跌回稳。随着成交量的进一步下降,各地楼市将全面进入价位盘整期。
万科(000002,股吧)中粮联手在北京打造的住宅项目“紫苑”最后两栋楼开盘时,正逢房地产调控新城满月之际,24200元/平方米的开盘价不仅低于最初25000元/平方米的报价,甚至比该项目3月份的实际成交均价每平方米还低50元。而据业内人士透露,此次万科看似平价开盘,实际却是降价销售,这两栋楼盘皆为“工业化”产品,成本较此前每平方米造价高700元左右。
上周,万科在深圳的两个楼盘开盘,价格均都低于市场预期。万科清林径项目开盘最低单位仅8000多元/平方米,均价1万元/平方米,这种相对优惠的价格立刻获得市场的认可,开盘当日就售罄。而万科里城最后一栋楼均价20500元/平方米,比之前同样的单位每平方米便宜了1500元。如果算上赠送面积的话,均价还不到16000元/平方米。
万科在深圳楼盘的降价行为,似乎是在验证之前万科酝酿在全国范围内降价的消息。不过,万科有关负责人在接受《证券日报》记者采访时表示,关于万科本月在全国同意降价的报道内容不属实。万科一贯坚持价格有市场决定,从4月下旬以来主要城市的实际成交情况看,购房者心态明显趋于谨慎,成交量显著回落。热点城市的投资性购房需求将逐渐淡出,自住购房将重新成为市场主流。热点城市去年下半年以来房价惯性上涨的局面将结束,价格将在供需关系的影响下,重新回归到与自住需求购买力相匹配的合理区间。万科也将积极主动顺应市场变化趋势,尊重市场实际情况合理定价,按照购房者愿意接受的价格售出产品。
买卖双方均觊觎抄底时机
在本次楼市调控中，一些买家对于抄底又有了想法。日前，一家知名房产网站推出了"楼市百团大战招募抄底正规军"，带领几百网友转战郊区一些楼盘，希望从中抄到笋盘。据了解，抄底行为远不止于此，近日一篇《楼市抄底时间表》的博文惊现网络，引发社会各界的广泛关注和激烈争论。
不仅买家窥视抄底时机，就连开发商也看好了目前土地市场平淡而带来的大好机会，于是他们纷纷抄底拿地，为楼市回暖囤粮。据悉，5月份全国住宅用地成交继续低迷，土地价格也连续第4个月下跌。但在不少地产商眼里，却是逆市拿地的最好时机。6月7日，万科发布的最新公告显示，5月份万科新增8个土地项目。截至目前，万科已在各地新增了35个土地项目。同时，保利地产在土地市场共投下159亿元，排名首位。在调控政策出台后的5月份，保利的阔绰本色不改，以31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4幅地块，建筑面积为89万平方米。除此之外，深圳控股目前的土地储备为1000万平方米，但如此庞大的土储似乎还远远未能满足该公司的需要，其相关负责人对媒体透露，目前深控已有多个项目正在洽谈中，计划今年投资100亿元购地。
即便抄底至少得等到10月
自4·15一系列调控楼市"重拳"政策出台后，虽有个别开发商推出让利销售等优惠，但市场依然持续观望。据了解，由于大部分房企在2009年资金回收情况良好，至少可以"硬撑硬扛"二三个月。地产人士表示，就算要抄底，至少也得等到10月份再看政策和楼市发展趋势才可作数。
而据记者上周在广州调查发现，目前众多大集团只是拿出了比平时多两三个点的优惠折扣以探测市场。严格意义上来说，当下，多数开发商仍然选择了观望。地产专家谢逸枫表示，如果调控政策的目标明确，在力度上不做"俯卧撑"，全国一线城市的房价回到去年年底的水平基本已成定局。
近期一系列政策密集颁布，导致全国各大城市成交量跌至历史最低水平。中原地产有关人士认为，从一手房市场来看，近期各地不断有新盘降价打折促销，预计在随后的数月内，此种现象将会更为普遍。受此影响，二手房价格或将进一步下跌。而中原监测的新增客源和盘源数据亦显示，近期供求双方的分歧依然较大，客户观望情绪浓厚，成交量短期难以恢复至正常水平。预计在随后的2~3个月内，政策将逐步被市场所消化，楼价跌幅或将进一步扩大。
买家仍被挤在"房门"外
有地产业人士表示，在此轮房地产市场调控进行之前，全国一线城市房价普遍虚高，远远超出民众的购买能力，现在房价涨幅有所回落，是由于此前房价基数很高，所以，涨幅回落后房价依然很高，大多数民众依然买不起房。既然进行房地产市场调控的目的，是为了让更多的民众买得起房，那么，房地产市场调控就不但不能放松，而且还应当进一步加大力度，如此才能最终使成交量回升。
谢逸枫表示，不要以为2010年国务院出了二个最严厉的政策调控，以及地方政府出了一个最严格的政策，房价就下降到底了，目前房价下降幅度才10%左右，至少再下降30%才是抄底好时机。
政策链接
央行：继续遏制投机性购房
中国人民银行日前公布了《2009年中国区域金融运行报告》。报告称，2009年房地产开发企业资金面趋宽松，全国房地产开发到位资金5.7万亿元。同时，央行同日要求，各商业银行继续完善其房地产贷款政策，以帮助遏制投机性购房。
报告称，2009年全国房地产开发到位资金5.7万亿元，增长44.2%，增速比上年上升42.4%。央行分析称，定金及预收款、国内贷款是构成房地产开发的主要资金来源，其中，以定金及预收款为主的其它资金同比增长71.9%，国内贷款同比增长48.5%。
报告披露，2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元，同比增长38.1%。地产开发贷款和个人购房贷款持续回升，增速比上年分别提高98.4%和33.3%。
此外，央行还于同日承诺促进国内房地产市场的健康发展，并要求各商业银行继续完善其房地产贷款政策，以帮助遏制投机性购房。但并未在报告中提及将采取新的房地产政策措施。
今年房贷新政只严不松
日前住建部、央行、银监会三部门联合发布通知，对3种第二套房情况进行认定：商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。据记者调查发现，广州多数银行对于三套房已经停贷。
中原集团研究中心刘渊认为，此次政府部门关于二套房认定标准政策的制定，极大地降低了市场利用金融杠杆炒房的可能，使房产回归居住本质，长期来看有利于各地楼市的健康稳定发展。业内人士表示，今年房贷政策只会越来越严，松口的可能性几乎为零。
地产专家谢逸枫表示，由于观望和政策不稳定，楼市发展趋势确有"拐点"症状，尤其是购房需求快速萎缩，开发商融资渠道被封，银行负债率不断上升，说明房企资金链非常的危险，一旦破裂将危及金融系统，所以才导致银行"惜贷"，开发商在销售不利和政策调控及需求缺乏的情况下，资金逐渐紧张。
房产税成市场关注焦点
与广州、重庆两城市相比，上海版调控细则就没有这么幸运了，从一开始的保有税到现时的房产税可谓一波三折，传闻中一再被中央退回修改，当中的主要原因，自然就是牵涉到房产税的推行。而房产税对市场的影响，正如潘石屹所说，是牵一发而动全身，关系到全局的方方面面，一旦征收，对市场的影响会非常大。
美联中国市场研究指出，无论是从细则酝酿的时间跨度，还是涉及房产税的出台，上海版细则已经成为政策的焦点所在，其影响不仅局限于上海本地市场，对国内其他城市将产生风向标的作用。同时，二手市场经过成交萎缩的洗礼后，议价空间得到扩大，如果加上房产税试点的出台，将加速房价的下跌。显然是与经济的平稳与发展相背的，由此，地产人士认为，房产税出台的意义远大于其对市场真正的作用。
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