二套房20万贷款 期限20年利息增加4.06万

　房贷新政连续出台后，不少读者纷纷询问，新政的出来较原先会给贷款购房者增加多少成本？二套房究竟如何界定？房价快速上涨会得到遏制吗？房地产股票走势将会怎样？记者为此专程采访了部分业内人士。

　　贷款买房成本大幅提升

　　“这是自上世纪末国内实施房改以来最严厉的一次房贷新政”，农行吴江市支行个人金融部副总经理、金钥匙理财中心主任沈自强认为。房贷新政规定，二套房首付提高到5成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。购房者的负担无疑将大大加重。

　　沈自强给购房者算了一笔账。目前银行5年期以上贷款基准利率为5.94%，如果客户向银行申请二套房贷款20万元，期限20年，采用等额本息还款方式还款，按之前大多数银行对二套房贷款利率打8.5折计算，该客户每月须还款1325.44元，利息总额为118106.07元；如果按利率上浮10%计算，该客户每月须还款1494.68元，利息总额为158723.38元。与之前相比，该客户每月将需多还169.24元，累计增加利息约4.06万元。

　　如果与去年大多数银行对二套房贷利率打7折来比较，现在利率上浮10%，相当于二套房贷款实际利率上涨了57%！该客户每月将需多还265.8元，累计增加利息6.4万元。毋庸置疑，房贷新政肯定会遏制投资和投机性购房，不少打算购房者将进入观望状态。

　　沈自强同时指出，公积金贷款不受此次房贷新政的影响。只要是公积金贷款还清了，如果再买房的话，无论买新房还是二手房依然可以申请公积金贷款。目前，夫妻双方都交公积金的，公积金贷款最高额度为32万元，个人交公积金的，公积金贷款最高额度为22万元。

　　“二套房”界定很严格

　　房贷新政中对二套房的界定比较模糊。记者从吴江多家银行了解到，二套房的界定以家庭为单位，只要是之前买房贷过款的，不论是否还清再买房子的都算第二套。

　　某银行个贷部经理告诉记者，有的家庭之前有过贷款买房记录，但贷款已经还完了，在这种情况下再贷款买房，银行还是将其列为买二套房，而执行1.1倍的利率。另外，有的购房者原来在外地已贷款买过房，现在调到吴江工作，贷款买房算不算二套房呢？答案是肯定的。该人士透露，即便是夫妻离异，之前曾经贷款买过房，那么拿房的一方再买房仍视为是二套房。

　　正还贷或“等贷”的怎么办

　　房贷新政同样让已经开始还贷或正在办理二套房贷款的客户如坐针毡。这些客户还款的利率是否会有变化呢？

　　某银行个贷部经理告诉记者，正在还二套房贷款的和与银行签订了贷款合同并约定了优惠利率的，依然将按照优惠幅度来执行，不会再上浮10%。

　　如果之前客户在向银行咨询时，银行承诺给其利率优惠，或者是客户在开发商售楼处与银行签订了贷款意向书中约定了利率优惠，但并未签订贷款合同，贷款利率将按照基准利率1.1倍执行。

　　买房者都不轻易下单了

　　“这套房子已经有20多人来看过了，不过都没成交，可能与刚实施的房贷新政有关吧。”前天，急于将手中一套房子出手的沈先生对记者说。

　　沈先生的这套房子是2007年因为临时需要买的二手房。如今，沈先生这套二手房的身价也从当年的近40万元暴涨到50万元。不少看房者认为沈先生的这套房子户型不错，但由于前来买房的多为购买二套房的客户，这样就遇到了两个问题，一是首付由原先的20万元提高到25万元，二是贷款要执行基准利率的1.1倍。而且根据规定，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税的规定，购房者还需为此支付5%即5000多元的营业税，以及印花税、个人所得税，还有支付给二手房中介的费用，产权证拿到手之前预计还要多交1万元左右的费用。难怪很多看房者只好作罢了。

　　某银行个贷部经理认为，二套房贷新政对楼市的影响虽然短期内还不太明显，但大多数购房者将进入观望而导致需求锐减是不争的事实，未来房价尤其是大中城市的房价将步入下降通道。

　　地产股跌不下去涨也难

　　房贷新政落地对于股市中的地产股将会造成何种影响呢？

　　东吴证券吴江中山北路营业部执业分析师王震认为，暂且不论调控政策是否能够对抑制房价有明显的作用，但至少有两点是可以预见的：第一，不能低估政府调控房价的决心，管理层既然已动用提高首付等实质性的手段来调控房地产，相信决心是比较大的，后续手段也会比较丰富。第二，二级市场中地产板块部分个股探出近期新低，预计2010年地产板块基本面不会有根本性的改变，但调控政策的持续性令市场主力不敢逆势做多，一线地产龙头要想重拾王者风范恐怕有一定难度。总之，地产板块个股下跌动能衰竭，但上涨也不会立即展开。