“日光盘”“捂盘 ”“砸盘” 解密苏城楼市众生相

 编者按：

      去年年底政府出台一系列调控措施，全国楼市进入短暂的低迷和观望期，但是2010年伊始便政策频频，尤其是春节、“两会”过后，一线城市和一些重点城市又出现成交量的回暖和价格的上扬。如今，“银四”已过半，五月即将到来，楼市成交随着推盘量的增加定会进一步提高，“红五月”值得期待。如此形势下，对待楼市和房价的问题，购房者们根据自己所处的现状，有着不同的判断、不同的立场和观点；而开发商，也顺着市场的走向改变着自己的策略。同时，购房者与开发商之间的博弈也渐渐呈现出来……

   现象一：“日光盘”频现 房价越推越高

        4月10日，园区的海尚壹品2期加推18幢、20幢楼，240多套房源遭抢购；云庭2期加推1#、6#、20#楼，130多套房源2小时内就售罄；亿城左岸香颂首次开盘，现场700组客户争抢205套房子……当下，苏州上演一幕幕“我为房狂”的景象，“日光盘”现象再现苏州楼市。

        采访中记者发现，近期开发商人为减少供应量，造成了“房源吃紧”的假象，激化了供需矛盾，借此开发商快速上抬房价，让不少购房人产生了焦虑心理：“现在不买，可能还要更贵”。正是在这种心理支配下，一些购房人无奈出手。而更主要的原因是，楼市投资投机心态浓重，这更是给高房价提供了支撑。有投资客表示，近期看到政府频频出台调控政策，虽然明知投资有风险，但是手上的闲钱要保值，除了买房外没有更好的选择。

        笔者感言：房价涨得越快，购房者购买的意愿越强，正如炒股，归结起来就是“追涨”效应。而房子的销售速度越快，开发商涨价的信心也越满，这把楼市推向了恶性循环。值得关注的是，最近中央媒体连续播发评论，解读房地产，抨击高房价，房贷收紧、开征物业税等声音也不绝于耳。有业内人士认为，更为严厉的调控政策应会相继出台，而一旦税收、信贷政策收紧，现在高位入市的人“肯定会后悔”。

 现象二：“捂盘”成潜规则 开发商追求利润最大化

    “现在有开发商不捂盘吗？”当记者追问某地产分析师时，他反问了记者一句。据他反映：“目前接触我的开发商，基本上都是市场上正在造势的项目，说的不好听是捂盘，说得好听点都在惜售中。”如今，“捂盘”俨然成为房地产行业的一项潜规则，一种业界公开的销售策略，房价越涨开发商越捂得厉害，买房人更是被“捂”得坐卧不安。

        据记者了解，经过2009年下半年的快速消化和资金的快速回笼，不少开发商目前的资金状况已足以应付像去年年初那样的长期低迷，开发商有了捂盘的资本，这恰恰是最危险的。

   “100%的楼盘都会控制销售速度，如果一个项目在两天之内全部售出，这个项目的销售总监肯定会被业内取笑。”某地产老总表示，这意味着该项目在可控范围内的利润没有获得。但一个较为普遍的违规现象是，一些项目虽然拿到了预售许可证，却仍旧不按规定时间开盘，现实中也很难分辨哪些是主观故意捂盘，哪些是因为客观被动原因延缓销售。而对个体楼盘和开发商而言，通过各种办法捂盘，最大目的即在于追求利润最大化，但在整体市场面上，这样的行为危害巨大。

        笔者感言：我们可以想像，由于供需矛盾的存在，开发商捂盘惜售仍然会延续，由于自身不缺乏资金，并且出于销售的持续性，开发商还是会延续之前小批量供应、多次开盘的销售策略。不过，捂盘惜售虽然可以获利，但是也存在风险，一旦错过最好的销售时机，将会对后期的销售很不利，特别是一些体量大的项目。同时，捂盘惜售也不是政府所允许的，如果政府开始调控房价，捂盘惜售者将首先被治理。因此，2010年，诸位开发商，尽管你是“皇帝的女儿不愁嫁”，也别造成“留来留去留成仇”的尴尬局面。

        现象三：“开盘悄无声息” 求稳求全

        据悉，上周现代大道沿线某楼盘悄悄开盘，预约客户纷纷买到了中意的房子，没有硝烟、不存在砸场，买卖双方都很平静。其实从去年下半年开始，这种开发商低调得近乎神秘的开盘风气就已经在苏州楼市蔓延开来。种种迹象表明，尽管“低调”开盘，但房子却比以往卖得更顺畅。采访中，该楼盘相关负责人告诉记者，对比其他大型开发商，该项目的存量还不算多，所以选择低调开盘来保障推盘的稳定性。

        此外，连夜排队、托人买房，这些久违视线的购房表现也再次回归。一位多次参加排队的购房者告诉笔者，很多人都是冲着抢一套房子而去，去晚了要么买不到合适户型，要么就买贵了，购房者不得不为“低调”买单，大批的买房人存在让开发商们想不低调也难。

        而且，尽管价格明显提升，但近期开盘的项目依然几乎售罄，而且，从目前商品房市场来看，政策并没出现打压的作用，也并未明显收紧，以稳为主要出发点的政策难以打压火爆的市场。因此，面对如此疯狂的楼市，开发商面对不多的房源，选择静静开盘也不失为明智之举。

        笔者感言：从目前看，政府对房地产业调控的思路不会有大变化，当前的政策还将持续并落到实处。今年楼市将突出“稳”字，即价格走势要稳、供求关系要稳、大众心态要稳，购房者不必盲目追涨，保持理性，保稳保全。

     现象四：“砸盘”引热议 购房者心急如焚

        政府不断出台的调控政策、开发商五花八门的促销手段，吊足了购房者的胃口，近日，各大楼盘的开盘纷纷迎来了抢购热潮，这其中，“砸盘”俨然成为当下一个不可规避的楼市现象。

         4月初某楼盘的开盘现场，由于开盘当日开发商与购房者之间存在信息不对称，导致买房人情绪激动，后因有购房者上台抗议并产生肢体摩擦使事件进一步升级，开盘现场一片狼藉。

        无独有偶！上周末园区某楼盘同样遭遇了“砸盘”，9日，购房者纷纷赶往售楼处排号选房，可是直至上午10点，仍然没有相关代表告知10日不会开盘，而现场排号已有150-200人。最后，民愤激发，开发商以预约客户太多为由而延后开盘。

    “买和不买都闹心啊”，准买家小吴夫妇感叹道。他们最近准备将自己的小两房换成三房，最好是带有套间，因为小宝宝即将在明年出生。正是如此，小吴夫妇几乎每个周末都跑去看楼，看了一轮下来，不是超过了资金预算，就是产品不喜欢。最闹心的是，本来圈定了一批想购买的物业，最后却都因为价格落差太大而选择放弃。“想看一看哪一个优惠多一点，谁知道开发商像商量好了一样，都没有什么大优惠”。小吴夫妇说，楼价让他们下不了决心，肚子里的小宝宝又让他们要赶紧下定决心，真是矛盾焦灼。

        笔者感言：尽管开发商们慎言回暖和见底，但房价随“暖风”而涨也已经是不争的事实。虽然购房者心态各异，但他们有一个共同的心愿，就是希望楼市能健康平稳地发展，让老百姓能住得上房子，买得起房子，毕竟安居才能乐业。