解密：谁能撼动疯狂的苏州房价？

（摘要）“山雨欲来风满楼”，清明小长假期间，新华社的六篇楼市评论、央视评国外楼市的新闻频出，信贷优惠政策继续收紧政策，加息的预期正在加强，随即市场多了无数个“问号”：房价涨？房价跌？房价稳？总之，房价！房价！还是房价！

中央加大调控已是箭在弦上 不得不发

        2009年末，中央出台了一系列调控措施，从两会提出的“四条政策”到之后的78家央企推出房地产市场，再到最近的房贷收紧政策，都明确提出遏制部分城市房价过快上涨的势头。随即，2010年初，全国楼市可谓是“冰火两重天”，房地产市场成交量跌入冰窟，但来自中央的调控政策仍然密集性地出台，那时的房地产市场犹如一朵羞答答的玫瑰，内敛但仍有张力。伴随着春季的到来，低迷了几个月的楼市卷土重来，掀起了新一轮的购房高潮。苏州楼市成交量持续攀升，似乎提早“入夏”。

        现实与理想往往总是背道而驰。中央一连串眼花缭乱的政策 “组合拳”，却没有“打低”百姓已经不堪承受的房价，楼市仍然迎来了“小阳春”。现象表明：房价似乎在于中央对着干。于是，“清明节气雨纷纷，房价高得迫人魂”这句打油诗应运而生。然而，央媒充分发挥其主导力量：新华社六文连发，矛头直指当下楼市；中央《新闻联播》三说国外楼市，让我们隐约感受到了中央调控政策的迫在眉睫。西方有句名谚：“上帝想要谁灭亡，必先让他疯狂。”用在眼前的房地产市场在恰当不过了。

此外，两会毕竟是代表民生的全民大会，“房价”也成为了两会议题的热门词汇。温总理多次强调，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。

房贷收紧政策已是铁打的事实

        四大银行优惠政策收紧的消息频频传来，继去年底，建行、农行取消了7折房贷优惠利率，今年初，中行、光大等银行也随后跟进。近日，工行也正式发文取消7折优惠，如今，要想办到7折利率房贷越来越难了，苏城也难觅7折房贷优惠。

        房贷优惠取消的同时，契税优惠也明确取消。2010年3月31日，财政部发布《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》：“两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。”

        房地产的走势在很大程度上取决于房贷政策。这些房贷收紧政策不免让我们回想起2008年的全球金融危机发生后，中央调整了一系列的信贷政策，个贷首付、公积金贷款利率都实行下调，希望这些信贷优惠政策促进房地产市场的发展，促进消费，拉动市场经济的健康发展。令人意想不到的是，此后房地产业一发不可收拾，成长的势头难以阻挡，2009年房地产市场价格快速飙升，投资者从股市辗转楼市，加剧了房价的上涨。解铃还须系铃人，宽松的房贷政策一度“推波助澜”，令85%以上的购房者仰望高房价；房贷优惠政策的收紧给当下楼市下了一剂猛药，阻碍了房价登高的脚步。

        有关业内人士称：“政策效应的传导有一定的滞后期，短期内，信贷税收双收紧还不会影响到购房者的买房热情，随着3月一二手房市场的快速回暖，预计4月楼市成交情况仍会表现较好，但是小阳春过后，受众多收紧信号的释放，楼市将进入新一轮观望期。”事实证明，中国房地产市场是政策市，政策决定了未来房地产走势，未来中国房地产市场发展取决于信贷政策变化与房地产税收政策、土地政策及社会保障政策等。

供求相对平衡 房价攀高态势难持续

        据搜房网数据监控中心显示，苏州楼市房源供应充足，四月将有3000余套房源入市，5月黄金周或迎推盘高潮。据悉，截止到目前，苏州在售住宅类房源达到15481套，满足购房者需求不是问题，业内人士表示：“市场上仍有大把的房子在出售,只要有钱,就不用担心买不到。”数据是最好的例证，购房者无需恐惧“房荒”，以良好的心态理性购房。

        从市场分析的角度看，商品价格会受到市场供求的影响产生波动；商品供过于求，物价下降。供应量的充足使苏城房价难以扶摇直上，近来频繁的开盘量或是暴风雨前的平静，一场价格下跌战将提前预演。

苏城汹涌而来的供应量似乎成为高房价的“拦路虎”，让许多购房者着实冷静下来思考：我们要不要急于买房？房价不是永无止境的上涨，也会像股市一样有起有伏，日本、中国香港都曾经历惨烈的房市崩盘，大陆的海南也曾有类似的故事，所以为了投资而买房产的人，应该理性对待。刚性需求者面对如此多的可供房源，纷纷加入观望一族，等待房价回归合理的价位。综合各方面的因素，房源的供求平衡使苏城房价进入“重灾区”。

保障性住房“发威” 或解决房价过高问题

        苏州市政府近来调整住房保障政策，政府近日发文公告中提到，为充分满足普通老百姓和中低收入家庭的住房需求，今年将有7成以上居住用地用于建造保障性用房、普通商品住宅(建筑面积90平方米以下)。当下苏州楼市，保障性住房的成交量仍是一支主力军，特别是古城区区。随着保障性住房供应及成交量加大，可促使苏州楼市“量升价跌”，客观上起到了稳定市场的作用。

        在2010年1月中出台的“国11条”中，加大各类保障房供应量再次成为政府平抑房价的重要措施；在今年的政府报告中，“继续大规模实施保障性安居工程”列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，并提出中央拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。 632亿元使2010年成为国家对保障性住房投入最多的一年。国家从基本着手，调整土地的供应结构，加大保障性住房在房地产市场的比例，解决中低收入者的住房问题，对促进房地产市场健康平稳发展将带来很大作用。

        放眼世界，德国的住房保障制度，对中国保障性住房政策的落实将带来一番深思：不要一味地把房地产业作为国民经济支柱产业，把住房保障政策作为稳定房地产市场健康平稳发展的重要措施，真正实现平抑高房价。