最大规模土拍落幕 苏城地产何去何从

　　11月5日，2009年第7号苏州国有建设用地使用权挂牌竞价会举行，此次拍卖分上午和下午两场。共42块土地上市，总面积达到了2085198.9平方米。其中，苏地2009-b-52、苏地2009-b-60号地块无人应价由国土局收回，苏地2009-b-35、47、68、74四宗地块由于只有一家单位报名竞价，分别由苏州国际发展、嘉盛房地产、园区国业酒店和高新区华通开发以底价获取。其余36宗进入正常拍卖程序。作为今年以来最大的一场土地拍卖会，吸引了建屋、中新置地、南京栖霞建设、安微省高速地产等众多本外地开发商的浓厚兴趣，多宗地块的涨幅翻了一倍以上，位于金阊区物流园富强路北、虎新路东的41号商服用地，涨幅达到317.81%。此前备受关注的沧浪区新市路北、西大街东(原苏州高级技校)地块经过多轮举牌激烈竞争后由宁沪置业以4.55亿元获得，楼面价也从9000上升至20123元。

　　古城区土地拍卖分析：

　　本次国有建设用地使用权拍卖用地公告上，中心城区共推出10块地，占全市土地宗数的 23.8%，总面积151221.3㎡，占所拍土地总面积的7.3%。其中，商业用地9块，占地面积128942.1㎡；住宅用地1块，占地面积22279.2㎡。

　　此次拍卖的 35和38号地块以底价成交外，其余8幅均有不小的涨幅，此次备受瞩目睥沧浪区新市路北、西大街东(原苏州高级技校)地块，经过多轮举牌激烈竞争后由宁沪置业以4.55亿元获得，楼面价也从9000上升至20123元。该地块毗邻盘门风景区北、吴宫喜来登酒店，多层面的商业配套及旅游资源配套，还有田家炳实验小学的教育配套，起拍价格9000元起，业内预计，该片区未来非常可能建成以联排别墅为主的项目，为数不多的几栋联排别墅，非常有可能成为该片区仅有的高端住宅区域，升值潜力巨大。作为古城区寸土寸金，非常稀缺的沧浪区中心区域地块，凭借优越的地理位置，区域内可开发土地的珍稀性，引来商家的大肆争夺。从项目﹤1.0的容积率来看，项目产品将以多层、小高层住宅为主。而38号地块则位于原苏纶纺织厂西南角，该宗地块由嘉和欣以底价获得。该宗地块的容积率达到了3.5，整个社区建成后将主要以高层、超高层为主，而其周边项目则有嘉业•苏纶场、鼎欣城、水城丽都等项目，

　　平江区此次共计5块地，均为商业用地，总规划面积52324平方米，占总体中心城区的34.6%。其地块分别为批发零售、住宿餐饮、商务金融和文体娱乐用地。苏地2009-b-34地块，位于平江区人民路东、城北东路南，与苏州万达广场仅一路之隔，地块面积达15197.8平方米，是平江区此次土地出让中面积最大的一块，地块可用于批发零售、住宿餐饮和商务金融，商业用途广泛。随着人民商场这样大型商业卖场进驻北沿线路段，万达广场项目的商业潜力被一再挖掘，商业价值日益放大，以万达广场为代表的平江区，商业设施也在加紧建设之中，开业之后人气火爆，未来区域将形成配套比较齐全、拥有一定居住环境的城市居住片区。

　　金阊区土地挂牌出让推出的地块总规划面积23495.7平方米，占总体中心城区的15.54%，为商服用地与住宿餐饮用地。依托正在进行的轨道一号线、二号线工程，这个金阊最破旧的街区被规划成“美丽新天地”，可建20万平方米的商场、酒店、宾馆、商住楼等设施，加上现有的商业面积18.3万平方米与西扩用地规划商业中心相结合，石路将形成一个40多万平方米的商业圈。

　　吴中区土拍分析：

　　本次土地拍卖上，吴中区共推出了14块土地(其中52号地块截至报名时间无人应价而流拍)，占全市土地宗数的33.3%，地块面积为568081.3平方米，占所拍卖土地总面积的27.2%，就地块面积而言，仅次于相城区，位列五个区域第二。其中，商业用地7块，占地面积342204.5平方米；住宅用地7块，占地面积225876.8平方米。

　　从地块分布上来看，除木渎外基本上为远郊区，吴中开发区、胥口镇、临湖镇、光福镇、东山镇、甪直镇均有分布。木渎古镇三块地块，其中值得一提的是苏地2009-b-45地块，经过多轮举牌，最终由永新置地以9.7亿获得，楼面价为3486元/平方，涨幅达到107.5%。该地块位于吴中区木渎镇金枫路西、苏福路北，面积为111303.8平方米，容积率2.5，预计该块用地将以高层、小高层为主。周边配套有中澳广场、飞凡第五街以及在建的浙建枫华紫园等项目，因为毗邻轻轨1号线金枫路站台，以及周边的多条交通线路，未来交通优势带来的升值潜力也将非常巨大。另外，吴中区光福的二宗用地容积率均小于0.8，预计将建成别墅，其中54号地块位于光福别墅项目福园的西侧，而55块则位于别墅衡园南侧，建成后，地块所在区域将连接成别墅群，形成低密度生活区。这两宗地块由徐佩芳和王博分别获得。随着吴中片区中高档住宅的陆续推出，未来该片区必将成为以中高档住宅为主的又一苏州新城区。吴中区的其他地块用地基本上为商业用地 (含批发零售用地、宾馆用地和农贸市场)，可见，未来区域内的商业配套的完善和提升将会达到一个新高度。

　　相城区土拍分析：

　　本次土地拍卖，相城区共将推出9宗地块，占全市土地宗数的21%，总面积737414㎡，占所拍卖土地总面积的35.4%。其中，商业用地1块，占地面积10340㎡；住宅用地3块，占地面积470144㎡；综合用地4块，占地面积219590㎡，另外，位于澄阳路东、苏明装饰北的苏地b-60地块为科教用地，占地面积37340㎡。就地块数量而言，仅位列第三，但就拍卖面积而言，此次相城区独占鳌头，位列五区域之首。

　　住宅用地中2009-b-61、2009-b-65号地块均分布于相城区以北的位置，分别位于北桥街道及盛泽湖的周边。苏地2009-b-65地块更是本次土地拍卖所有区域中面积最大的一块城镇住宅用地，高达359292㎡，容积率为0.8，起拍总价为107788万，最终成交价189000万，经过阳澄湖投资和安徽省高速地产的激烈角逐，最终高速地产笑到最后，该幅地块的楼面价为6756元，涨幅达到75.34%。预计此地块未来建筑类别将以别墅产品为主，目前周边在售同质化项目有聆湖丽墅、阳澄•领岛别墅等，可以预见，该区域内的市场竞争将更加激烈。

　　而苏地2009-b-61地块面积为66557㎡，容积率1.2，该项目建筑类型预计将以多层、小高层为主。

　　另外，综合用地苏地2009-b-58地块也是竞争比较激烈的一宗地块，该地块位于元和街道春申湖路北、御窑路西1、2、3号，共计占地面积126050㎡，其中，住宅用地两幅，1.8和2.5的高容积率，预计项目建筑类型将以小高层、高层为主。据悉，地块毗邻首开股份储备用地及恒基中国储备用地，项目前景看好，该地块中涵盖的商业项目也会将此住宅项目的功能和潜力提高一个档次。

　　区域分析：从区域发展来看，苏州“北拓”规划使得相城成为未来发展的中心，相城未来土地开发总量较大，合景、雅戈尔、恒基、首开股份等地产大鳄纷纷在此拿地。轻轨2号线、4号线规划使得相城区区域板块价值骤升，出行更加便利，缩短出行时间；而京沪高铁苏州站在相城区的设立，更大限度地提升了区域价值。相信此次区域内9宗地块(1宗商业用地、3宗住宅用地、4宗综合用地)的推出，在板块不断发展的基础上，定能更大程度地推动区域升值潜力。

　　高新区土拍分析：

　　新区此次共推出3个地块，其中含住宅地块有2块，总面积达到了233880.8平米。72、73号两宗地块由旭辉集团收入囊中，涨幅也分别达到96.54%和56.2%。

　　此次推出的苏地2009-b-72号地块位于高新区浒关分区星宇路东、大新河北。地块面积为56984.3平米，容积率为≤1.4，建筑面积将接近8万方，是一个单纯的城镇住宅用地。从其容积率上可以看出，未来该地块的开发将以高层小高层为主。此地块周边312国道贯通，金枫路、鸿禧路、文昌路等众多主干道也经过，因此该地段交通极其便利。该地段早期建成的住宅已有惠泽云锦城、新创理想城等，因此不必担心其周边的配套。

　　另外一块苏地2009-b-73号地块为城镇住宅和批发零售综合用地。这是新区此次所推地块中最能吸引人眼球的地块，因为其地块的单体面积已达到176896.5平米。该地块位于高新区浒关分区兴贤路南、文昌路东，京杭大运河近在咫尺，环境优美。周边已建成或在建的住宅项目也很多，如金光大道二期、鸿锦新苑等。另外不容忽视的是，就在该地块的不远处存有上海朗地的储备地块，相信此地块的推出必将给周边的土地市场带来巨大影响。

　　苏地2009-b-73号地块规划的容积率为1.37，未来将建成以高层小高层为主的社区，而社区的建筑面积将会达到24.23万方，如此大体量的社区定会给周边市场注入新的活力，带动整个新区住宅市场的活跃。

　　区域分析：新区建设不容小觑，浒墅关开发区的发展更值得期待，而地块所在的兴贤路更是浒墅关开发区发展的重点。9月新区住宅以逾2000套的高成交量“力压”园区而跃居全市第一，未来苏州新区楼市走向引人遐想，相对于住宅销售的火爆，新区土地市场能否火一把，本次土拍拭目以待。

　　园区土拍分析：

　　园区共推出6个地块，总面积为373140.42平方米，占本次所推推地总量的17.89%。本次在园区东环以东推出城镇住宅用地和商服用地各一块。苏地2009-b-71堪称绝好综合地块，为城镇住宅和商服用地，该地块位于工业园区东环路东、东兴路北，占地面积51053.13平方米，体量虽不是很大，但是其1.6-2.0的容积率将使其建筑面积达到将近10万方，该宗地块被栖霞建设强势获取，成交总价为5.55亿，楼面价为5436元/平方，涨幅为99.5%。

　　该地块周边道路纵横交错，交通十分发达，地块位于东环高架和南环高架交接处，北临独墅湖大道，东北方向300多米处即为苏嘉杭高速公路出入口，距离苏州汽车南站不到10分钟车程，规划中的轨道3号线吴东路站就设在地块南侧200米处。且该地段城建较早，各种生活配套设施很完善，其自身也有商服项目，北侧为华东装饰城，因此该地块的开放将给其自身极其周边带来无限的发展潜力。从其容积率上也可以看出，此地块以后将开发成为高层小高层为主的住宅社区，而其周边还未有像样的住宅小区出现，因此地块开发以后的市场前景将无限广阔。

　　另外一块是位于工业园区东环路东、一斗山路北的苏地2009-b-70号地块，为批发零售和商务金融用地，该地块南靠现代大道，北临娄江，对岸就是娄门外大街，东侧靠近苏嘉杭高速公路和227省道，地段相对发达，周边市场广阔。地块附近居住区密集，有东港新村等多个住宅社区；周边商业地产项目众多，有大润发、沃尔马大型零售超市、现代创展大厦、中新置地商务楼、东环时代广场等多个项目。

　　目前东环路改造工程正如火如荼开展，东环路以东沿线的商业和居住配套的格局也正被进一步深挖，相信此次推出的两宗地块定能带动本区域更大程度的发展。

　　除却东环以东两宗地块外，其余4宗均位于唯亭镇，其中有3宗地块为城镇住宅和商服综合用地，其中位于工业园区唯亭镇星澄湖西、唯澄路北的66号地块和位于唯亭镇唯盛街西、唯青路北的67号地块，从其0.6的容积率来看，将建成别墅用地和商业综合性项目，两宗地块分上中信投资和中新置地两大开发公司获得，中新置地由此成为唯亭土地储备量最多的开发公司。

　　区域分析：经过近几年的开发，青剑湖板块呈现愈来愈佳的上升势头，成了唯亭的一张绿色生态名片，也成了园区北部发展的一个亮点。沪宁城际铁路更将大大缩短这里与上海的时空距离。青剑湖板块在价格、居住环境上优势明显，已使这里汇聚了相当大数量的住宅楼盘，招商地产、圆融集团、建屋集团、首开地产、常发地产等品牌开发商的强势进驻，促使青剑湖板块的低密度住宅开发升级。区域交通便捷，随着配套的日渐完善，加之此次别墅地块的出让，将极大地提高该区域生活档次。